农村宅基地使用权及其上房屋所有权登记探讨
杨德全1
【摘 要】根据《物权法》、《宪法》、《城乡规划法》、《城市规划条例》、《民法通则》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，厘清了农村宅基地使用权取得情况，农民进城后户籍改变的宅基地归属问题、有宅基地使用权证明但无规划手续的房屋登记问题。 【期刊名称】地理空间信息 【年(卷),期】2017(015)010 【总页数】3
【关键词】农村宅基地使用权；房屋所有权；登记实务
开展农村宅基地使用权及其上房屋所有权登记，不仅维护了农民宅基地使用权的合法权益，而且对于推进农村土地管理制度创新与改革、促进农村土地节约集约利用意义十分重大。由于历史等原因，农村土地利用管理相对滞后，导致宅基地使用权属不清、一户多宅、非法侵占与转让宅基地、不符合规划等情形。根据相关法律法规和统一登记要求，重在厘清农村宅基地使用权及其上房屋所有权登记中的相关实务问题。
1 农村宅基地使用权的取得条件剖析
1）主体资格认定：①按照规定取得。《物权法》、《土地管理法》明确规定：农村宅基地使用权取得的主体资格一般为本农民集体成员。《物权法》认为：宅基地使用权的取得、行使和转让，以土地管理法等法律为根据，规定了宅基地使用权可以按照国家法律法规取得，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。《土地管理法》第62条认为，宅基地使用权的主体资格必须是本村集体经济
组织成员，但是要遵循“一户一宅”，而且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定。②宅基地使用权继承取得情形。按照国土资源部、财政部、农业部等相关文件规定，主要包括以下人员：已拥有一处宅基地的本农民集体成员；非本农民集体成员的农村居民；城镇居民。对于以上三类人员继承房屋占用农村宅基地的，按照法律规定，可登记发证，但是要在《集体土地使用证》记事栏注记条文如下：该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。
2）非本村集体经济组织成员取得宅基地使用权的情形：①非本村集体经济组织成员因集中迁建而取得宅基地使用权。按照国土资源部、财政部、农业部178号文规定：不是本村农民集体的农民，由于地质灾害搬迁、新农村建设安置、移民安置的情形，并且符合土地利用总体规划，经本村民委员会大多数成员同意，经过有关机关批准建房，可以按规定确权登记发证。②非本村集体经济组织成员因继承房屋占用的农村宅基地并取得宅基地使用权。按照国土资源部、财政部、农业部178号文规定：已拥有一处宅基地的本农民集体成员；非本农民集体成员的农村居民；城镇居民。对于以上三类人员继承房屋占用农村宅基地的，按照法律规定，可登记发证，要在《集体土地使用证》记事栏注记条文如下：该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。
对于宅基地使用权只允许转让情形，按照我国目前现行的法律规定，不能转让给本农民集体成员以外的人员，只允许转让给本农民集体内成员，而且该农民集体成员符合申请宅基地使用权条件[1]。
2 农民进城后因户籍改变的原宅基地使用权的归属问题分析
我国宪法第13条规定，“公民的合法私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。《物权法》第65条规定，“国家依照法律
规定保护私人的继承权及其他合法权益”。因而包括因宅基地使用权上的房屋所有权在内的财产权的权属不因户籍的变化而发生改变。
按照国土资源部、财政部、农业部178号文规定,对于继承的三类情形：已拥有一处宅基地的本农民集体成员；非本农民集体成员的农村居民；城镇居民。可以看出，包括户籍改变为城镇户口的原农民在内的非农业户口居民（含华侨）可以继续享有原来合法取得的宅基地使用权和房屋所有权[2]。
3 有宅基地使用权证明但无规划手续的房屋登记处理办法
按《物权法》第30条规定，合法建造的房屋，自竣工时起，权利人依法享有所有权。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第41条第二、三款规定，申请宅基地上房屋所有权登记时，宅基地使用权证明和规划手续是必须提交的材料。据此可知，宅基地使用权证明和房屋建设符合规划的手续是房屋合法建造的证据材料，也是宅基地上房屋竣工后权利人依法享有权利的证明，否则，房屋属于非法建筑，非法行为不产生权利，故非法建造并竣工的房屋不能作为登记对象被记载在登记簿上[3]。对宅基地上房屋规划材料的收取，从以下几个方面把握：
1）城市、建制镇、村庄和集镇规划区以外地区的宅基地上的房屋。城市、建制镇、村庄和集镇规划区以外地区的宅基地上的房屋建设，不属于规划控制对象。故未在城市和镇规划区范围内的房屋申请首次登记时，提交县级以上人民政府规划行政主管机关，或有规划管理权的镇人民政府出具的申请登记的房屋未在城市和镇规划区范围内的证明，以替代房屋建设符合规划的证明；房屋未在集镇、村庄规划区范围内的房屋，提交房屋所在地乡人民政府出具的申请登记的房屋不在集镇、村庄规划控制区范围内的证明，以替代房屋建设符合规划的证
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