常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定》、《常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等法律、法规和有关规定，制定本细则。
第二条 评估本市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则。
第三条 征收评估的对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第四条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第五条 征收评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋评估的价值时点应当与被征收房屋评估价值时点一致。第六条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第七条 类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等方面相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的市场平均交易价格。
第八条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机
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构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。
两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
第九条 被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的沿街门面房，包括零售、娱乐、餐饮、服务、金融活动经营场所等用房。非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅，包括办公、教育、医疗、工业、仓储用地上的房屋。办公用房包含土地证记载用途为办公和商服的写字楼、金融活动场所（除经营场所外）等。
第十条 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以权属证书和登记簿的记载为准。对于未经登记的建筑，按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
第十一条 征收评估采用比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋应采用比较法，非住宅房屋在无法适用比较法时也可以采用收益法、成本法。
被征收房屋适用基准价格调整方式评估，其基本公式为：被征收房屋评估价格V?V0?KV0为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格；
K为综合调整系数。
第十二条 基准价格是被征收房屋市场化评估价格的基础。住宅和非住宅中的营业用房的基准价格以设定的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅中的非营业用房的基准价格以比较法为主，结合收益法、成本法等方法测算得出。
第十三条 征收评估的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
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第二章 住宅房评估
第十四条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为：
1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件一。
2．测算基准价格。采用比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比较价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：标准房屋比较价格Vj = 可比实例价格VS ×(k)100100100×2××100(k1)(k31)(k32)1标准房屋基准价格V0=n?Vj?1nj （n为可比实例数，n≥3）
标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层调整系数100%）的价格。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该k1—交易情况修正系数，系数取100。
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格k2—市场状况调整系数，信息确定。
为可比实例调整为标准房屋的实物状况调整系数，k31—实物状况调整系数，该系数确定参见附件三。
为可比实例调整为标准房屋的区位状况调整系数，k32—区位状况调整系数，该系数确定参见附件三。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实物状况、区位状况比较，按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：被征收房屋评估价格Vi = 标准房屋基准价格V0 × (Ki31)(Ki32)× ×F100100Ki31─实物状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的实物状况调
整系数，该系数确定参见附件三。
Ki32—区位状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的区位状况调
整系数，该系数确定参见附件三。
F—楼层调整系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件三中成套房楼层系数表确定。
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成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。
第十五条 非成套住宅的评估价格测算的技术路线为：
1．确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件一。
2．测算基准价格。采用比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比较价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：标准房屋比较价格Vj = 可比实例价格VS ×(k)100100100×2××100(k1)(k31)(k32)1标准房屋基准价格V0=n?Vj （n为可比实例数，n≥3）
j?1n标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层调整系数100%）的价格。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该k1—交易情况修正系数，系数取100。
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格k2—市场状况调整系数，信息确定。
为可比实例调整为标准房屋的实物状况调整系数，k31—实物状况调整系数，该系数确定参见附件三。
为可比实例调整为标准房屋的区位状况调整系数，k32—区位状况调整系数，该系数确定参见附件三。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实物状况、区位状况比较，按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的评估价格。
其计算公式为：被征收房屋评估价格Vi = 标准房屋基准价格V0 × (Ki31)(Ki32)× ×k4100100Ki31─实物状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的实物状况调
整系数，该系数确定参见附件三。
Ki32—区位状况调整系数，为标准房屋调整为被征收房屋的区位状况调
整系数，该系数确定参见附件三。
k4─非成套综合调整系数0.98。
第十六条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部
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分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。
阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。非一体建造、无法上人居住使用的阁楼、浮阁均不计算。
第三章 非住宅房评估
第十七条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为：
1.明确路线，确定评估基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件一。
2．测算基准价格。营业用房的基准价格采用比较法、收益法评估出“标准房屋”的基准价格。
（1）采用比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。
（2）采用收益法评估时,一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下：V=a/r
其中V为标准房屋的基准价格，a为标准房屋年净收益，r为资本化率。a一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平。年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。
r应采用营业性房屋社会平均资本化率。资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款基准利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3．确定评估价格。各被征收房屋分别与确定基准价格对应的“标准房屋”进行房地产实物状况因素比较，按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的
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