■一位房地产专业律师，拟出200余条购房合同补充条款 ■补充条款提供的是谈判机会，无需逐条写入合同 ■购房人和开发商平等协商是补充条款发挥作用的基础
随着购房者的合同风险意识的逐步提高，聘请律师代理或协助买房的购房人也越来越多。隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充协议成为目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款。上周，秦律师把这份一万余字的\条款\交与本报，希望诸项条款能对买房人提供帮助。
据秦兵律师介绍，经过对大量案例分析，目前，房地产争议越来越多，争议内容不仅包括交房及面积，还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等，这期间有的消费者取得了诉讼的胜利，有的通过诉讼或者协商取得一定数量的违约金，有的退房后取得了房款，一个重要原因就是签订了细致的补充合同，这些合同使消费者权利得到相应保障。
据介绍，补充合同的原则有三个：第一个原则是细致，细致有三方面内容，首先是对案例的整理，发现可能产生争议的地方，将我们遇见的所有案件都写进去，包括法院的公告案件和新闻报道的案件；其次包括合同签订、履行的全过程，包括广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡都写进去，因为20年的还贷时间太长了，不知道会出现什么问题；最后涉及房屋的质量、面积及环境等方面，这些条款体现了客户的当前利益。第二个原则是违约后果，几乎每个责任都有违约后果，双方根据合同就可以了解应当有什么权利或者承担什么样的义务。第三个原则是举证责任，购房人在目前的全部过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，这时如果按照一般举证原则即谁主张谁举证是无法保护购房人权利的，所以该补充条款在某些方面采用了举证责任倒置的设计方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房人利益。 204条补充条款应对购房陷阱 ■第1部分 合同背景
第1条、销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的广告，于出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。
第2条、合同原则：出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人住宅一事达成本合同。
第3条、合同定义：合同中所称\本合同\系指目前出卖、买受双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。
第4条、合同目的：出卖人知道买受人购买本合同所指住宅系为自己住用、通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润，或者其他可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。
第5条、合同标的：合同中所称\住宅\或\本住宅\系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的住宅。 第6条、住宅地址：此住宅位于北京市__区，目前施工进度情况参照照片。 第7条、项目许可：
第8条、批准部门：本项目由北京市已经批准立项，项目的批准文号：
第9条、土地权利：本宗土地原所有权人为：______，原土地使用权人为：__，土地使用权证：______，土地使用期限为：_____，土地使用性质为：______。
第10条、规划情况：用地规划批准部门为____，建设工程规划许可证：______，建设用地规划许可证：____。 第11条、销售许可：房屋销售许可部门为：____，房屋销售许可证：_____。 第12条、施工情况：施工许可部门：____，开工证：____。
第13条、建设情况：总设计单位：____，建筑师姓名：____，注册建筑师号码：____，总施工单位：____，总监理单位：____。
第14条、住宅标准：适用____。
第15条、住宅验收：由____负责验收。
第16条、质量评价：由____负责进行质量评价。
■第2部分 套内空间 第17条、住宅户型： 第18条、平面图： 第19条、立面图： 第20条、起居室尺寸： 第21条、书房尺寸： 第22条、卧室尺寸： 第23条、卫生间尺寸： 第24条、厨房尺寸： 第25条、阳台尺寸： 第26条、过道尺寸： 第27条、技术经济指标： 第28条、层高： 第29条、室内净高： 第30条、贮藏空间： 第31条、套内楼梯： 第32条、门窗： ■第3部分 住宅质量
第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。
第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖人将承担违约责任。
第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。 第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计最高标准，如果无法达到此等要求，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。
第37条、质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提供异议时，出卖人应当证明这种异议不成立。 第38条、质量评价：出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与住宅质量相关的全部文件，有权委托相关机构对住宅质量进行评价，否则不视为交房。 ■第4部分 公摊面积
第39条、公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根据目前的情况，公摊内容包括以下几个部分 （1）配电室： （2）公共楼梯： （3）电梯间： （4）泵房：
第40条、面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明。
第41条、面积核实：买受人有权对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。
第42条、通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则应当通知买受人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，买受人即可进行测量。
第43条、违约条件：买受人对其中一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。
第44条、违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，不能退回的，则应当每天支付百分之一的违约金。 ■第5部分 住宅面积
第45条、公用部分建筑面积： A、各公用部分名称： B、各公用部分面积：
第46条、专用部分建筑面积： A、阳台建筑面积： B、室内墙体面积； C、室内使用面积；
D、其构成为卧室面积、书房面积客厅面积、卫生间面积各为； E、面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。
第47条、露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为： ____平方米的露台之永久使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。 第48条、关于建筑面积的约定：
（1）买受人所购住宅约定建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
（4）鉴于目前买受人所购住宅面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担且保留退房的权利。 第49条、关于套内建筑面积的约定：
（1）买受人所购住宅约定套内建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
（4）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。
（5）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。
第50条、关于使用面积的约定：
（1）买受人所购住宅约定使用面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
第51条、面积测量：买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。
第52条、测量方法：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
第53条、测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量资格不得委托给他人；没有专业资格的机构测量的数据无效。
第54条、变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；面积变化时，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人，如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款。 ■第6部分 室内环境
第55条、日照时间：房屋全年在日照时间最短的一天，其窗户能够接受的满窗日照时间为__小时，此时在距地面1米高度可以看见太阳，具体出卖人提供数据。
第56条、自然通风：室内通风情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。 第57条、室内保温：室内保温情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。 第58条、隔热保温：外墙隔热保温不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。 第59条、隔声：墙体隔声情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。
第60条、磁场：房屋室内及室外500米内的范围，即使其产生的磁场强度并不高于现行健康标准，也不得设有可产生磁场的设施，楼上不得设有无线电发射装置。 ■第7部分 建筑设备
第61条、给水：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源为市政机构，压力为__。出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为__；价格__。
第62条、排水：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏_个，分布在卫生间、厨房。
第63条、密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内出现液体或气体的泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，出卖人应当以5倍的上述总款额作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、进行设计施工所支付的费用与耗费的时间。
第64条、管线：出卖人承诺不在住宅内通行任何公用管线，所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用，如果通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改，在修改完成以前，不视为住宅已经交付。
第65条、电梯：本单元共有电梯_部，型号为：__；保修时间为_年；安全责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。 第66条、消防设施：出卖人提供的消防设施为：____。 ■第8部分 电气部分
第67条、电：负荷：__KVA，计费设备为：__，插座位置：__，插座数量：__，电平面图：__，使用时间：_年_月_日。
第68条、电话：线路数量：条，出口位置：见图纸，使用时间为：_年_月_日。 第69条、有线电视数据线：出口位置在：____，使用时间：_年_月_日。 ■第9部分 供暖与燃气
第70条、暖：供暖设备：供暖设备型号：____供暖设备效果：____温度：____湿度：____暖气片数量：____ 第71条、暖气计费方式及价格：
第72条、暖气可使用时间为_年_月_日
第73条、燃气：燃气设备：计量设备：计费方式及价格： 第74条、燃气可使用时间：_年_月_日
■第10部分 住宅周边环境
第75条、本住宅周边建筑物：本住宅周围_米外无其他建筑物。 第76条、本住宅可使用道路为：
第77条、本住宅周边范围绿化：本住宅可视范围内不可能再建设任何非绿化设施。
第78条、从本住宅各窗户、门及门外10米目力所及视野内没有垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。
第79条、本住宅敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。
第80条、本住宅敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。
第81条、车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为：______，买受人无须为此车位支付任何费用。
■第11部分 社区设施
第82条、社区名称：本住宅所属社区名称为：____，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。
第83条、用地面积：本社区总用地面积为：____，总建筑面积为：__平方米，其中住宅面积为__平方米，公用建筑面积为__米。
第84条、建筑总量：社区共有楼房__幢，其中一期工程_幢，二期工程_幢。
第85条、基本原则：社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，其功能不得侵害买受人利益。 第86条、参考标准：本社区的公用设施的具体质量数量由出卖人提供数据标准，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准。
第87条、绿地面积：社区绿地面积为：__平方米，可使用时间：_年_月_日，绿地率不应低于北京市标准，交付时绿地率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比。
第88条、公共设施：幼儿园_个，面积为__平方米，可使用时间：年月日；学校_个，其中小学_个，中学_个，面积为__平方米，可使用时间：年月日；医院（__级等）_个，面积为__平方米，可使用时间：年月日；停车场_个，面积为__平方米，可使用时间：年月日；邮局_个，可使用时间：年月日；娱乐设施：__可使用时间：邮政可使用时间：年月日；电话接通时间：年月日。
第89条、公共交通：交通公路等级为__公路宽度：__道路质量：__；所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，可使用时间：年月日。
第90条、交通安全：社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或北京市最高标准。
第91条、居住安全：交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品；道路平面绝对不得有可能导致行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。
第92条、住宅标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购住宅。
第93条、建设标准：出卖人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准，如果北京市有更为有利的设计规范，买受人有权适用于此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人从不同的标准选择较为有利的条款适用。
第94条、违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择3人，选择方法见《争议解决》中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。 第95条、违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，详细条款见本合同的第20部分（违约责任）。 ■第12部分 房屋交付
第96条、交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，并不代表所有权的交付。
条补充条款应对购房陷阱
