第一节、 物业管理服务内容
一、 XX区机关第二办公大楼安全管理
保安工作是办公楼管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有办公楼的安全有了切实的保证，住户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是办公楼管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 （一）治安管理
1、治安工作的特点及主要任务特点：
（1） 以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思
想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。
（2） 大楼保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工
作的一部分，因此办公楼的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。
（3） 服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人
员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
（4） 、软件与硬件同时抓。一个大楼保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬
件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。
主要任务：
（1） 门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、
咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。
（2） 安全巡检。定时和不定时地对大楼内外各个部位进行巡视检查，发现不
安全的因素及时进行解决。
（3） 停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停
车场消防和安全管理。
（4） 案件处理。对大楼内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行立案
侦查，并按有关规定上报公安机关处理。
（5） 消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立
义务消防组织，进行消防训练。
（6） 与其他部门搞好配合工作。
2、相应的治安防范措施
（1） 安保部的组织结构
办公楼物业管理处安保部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。安保部一般的班组设置如下：
安保部 电梯服务岗机动岗门卫岗 （2） 合理安排治安岗
A、电梯服务（一岗） C、机动岗（一岗）
（3） 加强门岗的监控力度
B、门卫岗位（一岗）
A. 人流入区控制图
门岗值勤 业户
问 候 进入大楼 进入大楼 （并跟踪观察） 进入大楼 （并跟踪观察）
来访客户
询问后、登记 其他人员
B. 人流出区控制图
询问后、登记 门岗值勤 业户 来访客户 所带贵重物品须经业户确认 在登记本签字 放行 放行 其他人员 C.
检查证件（出入证）无异常 放行 物流出区控制图
门岗值勤 用户所带物品 来访客户 询 问 放行 收回放行 确认无误，收回放行条放行 执用户证明 其他人员 执管理处开的放行条 （4） 组建机动快速应急分队
快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。
（5） 实行 24 小时巡视
巡逻人员实行 24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。
（6） 加强区域巡逻
为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。
（7） 治安状况统计
对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。
（二）车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。
1、 位置规划
车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：
停车场库 机动车区 摩托车区汽车区非机动车 2、 内部要求
对于机动车，我们将根据大楼的整体规划，实施以下管理措施： (1) 了解各机构车辆情况，实行便捷停放。 (2) 实施停车专用车位制度
(3) 办公楼区域道路设减速坡，限制车辆速度。 (4) 严禁无牌车进入停车场。
(5) 做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，
发动大家自觉遵守停放规定。
（三）消防管理
消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、 宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人的事，而应是大楼中全体人员的共同职责，对于大楼的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：
（1） 、 大楼防火工作的各项有关规定； （2） 、 手提式灭火器的放置位置及其使用方法； （3） 、 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；
管理处员工还应懂得以下两点：
（1） 、 遇到紧急情况时自己的职责任务； （2） 、 重要物资（货币、文件等）的转移及办法。
2、 日常检查
（1） 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。
（2） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘
等；
（3） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表
面灰尘等。
（4） 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压
力是否在规定的范围内等。
（5） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。
3、 让用户参与大楼的消防管理
（1） 组织大楼人员开展消防演习。 （2） 请消防支队做有关知识讲座。
（3） 成立义务消防检查队，对大楼消防设施进行检查。
4、 消防报警特殊处理程序
通知 义务消防队员 调 报警 度消防 119 中报告 心管理处主任 值班人 员 往现场 火 警 往现场扑 救
政府机关办公楼物业管理方案
