大工20春《房地产估价》离线大作业
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一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）
题目一：市场比较法及其应用 （1）市场比较法的基本理论（30分）
该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。 （2）市场比较法具体应用（50分）
该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价
对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。
答：一、市场比较法的基本理论
1、市场比较法含义
市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。
2、市场比较法的原理及其条件
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件：
1）充裕、可靠的市场交易资料。 2）市场资料与待估房地产具有相关性。
3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本-致。 4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。 3.市场比较法的适用范围及对象
市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。
不适用的情况：
---没有房地产交易的地方。一-在农村等房地产交易较少的地区。 一-某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑。 -难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。
市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
4.市场比较法操作
运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行： ①交易实例的收集； ②可比实例的选取； ③建立价格比较基础； ④交易情况修正； ⑤进行交易日期修正； ⑥进行房地产状况修正； ⑦求取比准价格。 二、市场比较法具体应用
为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。
在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。
另外，假设2000年1月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999 年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。
（1）计算公式
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