房地产并购法律事务尽职调查操作指南
1. 适用范围
本标准规定了浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的术语与定义、服务原则、服务流程、服务内容的基本要求。
本标准是浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队根据团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的经验，经中观法律顾问团队律师及辅助人员在实践中不断探索和积累，将理论与实践相结合，并充分考虑客户利益至上，在中观法律顾问团队集体讨论后制定的企业标准，作为中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的实施及考核依据，也可作为本行业其他律师或律师事务所在提供房地产并购法律事务尽职调查时的参考。
房地产并购法律事务尽职调查目前尚无国家标准和行业标准，本标准的发布代表浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队对社会的一项公开承诺，欢迎社会各界依据本标准监督和指导中观法律顾问团队律师及辅助人员在办理房地产并购法律事务尽职调查的质量，本标准作为中观法律顾问团队律师及辅助人员提供法律服务的依据，其中的各项要求将随中观法律顾问团队的服务范围、服务质量及客户需求的变化而适时修订。
2. 规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的，凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件，凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
DB11/T1000.1-2009 企业产品标准编写指南 第1部分：标准的机构和通用内容的编写；
《中华人民共和国律师法》（1997年1月1日施行）；
《律师职业道德和执业纪律规范》（1993年12月27日实行）；
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第二次修正）； 《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第三次修正）；
《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日实施）； 《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）；
《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第三次修正，2014年3月1日实施）；
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（2016年2月22发布并于2016年3月1日正式施行）；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年5月7日公布并于2005年8月1日起正式施行）；
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年10月25日公布并于2005年1月1日起正式施行）；
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年6月22日公布并于2005年8月1日起正式施行）；
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日发布并于2004年3月1日正式施行）；
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日发布实施）；
律师在提供房地产并购法律尽职调查业务时，除应遵循以上法律、法规的规定，还应当遵循勤勉尽责、诚实信用的原则,认真履行尽职调查义务。
3. 目标与宗旨
本标准的目标与宗旨：为律师办理房地产并购法律事务尽职调查提供参考指南与引导，让律师及辅助人员明确在提供上述尽职调查法律服务时的目标、职责、
程序与方法，同时也为主管部门、行业协会、客户对律师办理房地产并购法律事务尽职调查的评价与考核提供相应标准与依据，以提升中观法律顾问团队律师及辅助人员的法律服务能力。
4. 术语与定义
下列术语和定义适用于本标准
4.1 尽职调查：也称审慎性调查，是指投资方与目标公司达成初步合作意向后，委托中介机构就目标公司与本次并购有关的法律、财务、技术、管理等事项进行调查分析，以确定目标公司现存和潜在的各种风险，并为并购商务谈判和并购方案的设计提供参考。
本指南所称尽职调查专指法律尽职调查。
4.2 房地产并购：并购是兼并与收购的简称，前者的本质是公司的吸收合并，目标公司不再存续；后者的本质是一个公司购买另一个公司的股份／股权或资产，收购方和被收购方都继续存续。具体到房地产领域，房地产并购的本质是对目标企业开发的房地产项目的吸收，一般有两种并购形式，即资产并购和股权并购。
5. 房地产并购法律事务尽职调查的原则 5.1 独立性原则
中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，必须独立于委托人和目标公司意志,独立进行尽职调查，不得做虚假陈述以及与事实不符的评价。
5.2 审慎性原则
中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，对任何资料、信息以及相关人员所作陈述而发现的任何问题，律师均应持审慎的怀疑态度，作更深入的了解探究，做到所认定事实真实、准确、完整，所发表结论性意见合法、准确，不存在误导性陈述或者重大遗漏，中观法律顾问团队最后出具的尽职调查报告必须有充分的事实依据。
5.3 勤勉尽责原则
中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，应秉持勤勉尽责的原则进行尽职调查和审慎查验，对可能影响投资决策的目标公司情况认真查验，对受托事项进行调查时应留存工作底稿，出具尽职调查报告，防止尽职调查流于形式。
6. 房地产并购法律事务尽职调查服务流程 6.1 接受尽职调查委托
中观法律顾问团队律师应与委托人就承办房地产并购法律事务尽职调查进行洽谈，制作谈话笔录，律师同意接受委托的，应由浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队与客户签订《尽职调查委托合同》，合同中载明双方权利义务，重大疑难尽职调查业务必须经中观法律顾问团队首席律师审核同意，尽职调查项目涉及重大利益或可能存在法律风险的，应由中观法律顾问团队全体律师表决并审核。
浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队与委托人签订合同后取得承办尽职调查法律事务授权，指派承办律师及辅助人员办理尽职调查工作。
6.2 制作尽职调查计划及清单
根据项目具体情况，结合委托方意向，制作尽职调查计划及清单，尽职调查计划应包括：尽职调查方式、人员安排、时间安排等。尽职调查清单应遵循个性化原则，针对不同特点的房地产并购项目，应具有不同突出点和侧重点，防止尽职调查流于形式。一般来说尽职调查清单包括但不限于目标公司主体资格及基本情况、资产情况、债权债务情况、关联企业情况、诉讼／仲裁情况、职工情况、税务情况等。
6.3 发出调查清单并由目标单位或相关方搜集、整理、移交资料
中观法律顾问团队律师及辅助人员应在开展现场调查之前 5-7个工作日，向目标对象或委托方发出“法律尽职调查清单”，对于资料的来源应坚持“谁提供、谁负责”的原则，做到勤勉尽责与充分免责的平衡。在获得目标公司提供的文件、资料与信息后，承办律师及辅助人员应进行初步地整理和录入，查漏补缺，发现问题，以便及时地与目标公司相关人员沟通，必要时可以就相关问题对目标公司相关人员进行询证、交涉。
询证、交涉的形式可以是书面或者口头的，在坚持勤勉尽责的原则下，中观法律顾问团队律师应灵活选择形式，并在尽职调查报告中明确披露调查的形式、内容以及遇到的困难等。
6.4 开展现场调查及目标单位访谈工作
中观法律顾问团队律师应前往目标单位或项目所在地开展法律尽职调查，对于目标公司移交的资料，承办律师应逐一核查真实性，对于复印件资料应要求加盖目标公司公章。所有移交的材料应由律师出具签收单，写明移交内容、数量、形式等。
房地产并购法律事务尽职调查操作指南
