三、目标客户的研究分析 1、目标客户经营范围分析
找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、目标客户投资动向分析
包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、目标客户对商业的需求分析
包括对各种类型商家的特点的分析；对各种类型商家的选址要求的分析；各种不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求；各种不同商家对商场配套要求等的分析。 4、目标客户商圈内经营状况分析
包括经营时间、营业时间、经营业绩等； 5、目标客户抗经营凤险能力分析 6、目标客户品牌分级研究
四、消费者总体研究分析 1、消费水平调研
●消费习惯：考虑南北地域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等； ●逛商场频度：是影响商场人流的关键；
●偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因； ●对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等；
2、消费结构调研
消费水平的提升必然导致消费结构发生变化，随着经济的发展，人们的消费水平必定呈动态模式增长，这就法影响消费结构的变化。如何在第一时间有效捕捉未来商业地产消费者消费结构的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国3－5年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。
3、本商圈消费群结构
⑴本商圈消费群结构分析 ⑵本区域消费群结构分析
① 基本人口状况 ②人流量分析
★★人流量分布及结构 ★★日均人流量、平时人流量、节假日人流量 ⑶消费群结构分析
★★抽样数据整理 ★★抽样取数方法
4、消费力分析
A、本商圈消费力分析 项目 市场 低收入户 中等偏下收入 中等收入户 中等偏上户 高收入 本组最低人 均年收入（元） 本组最高人 均年收入（元） 根据本商圈常住人口的结构特色和基本收入情况，来确定该商圈的参考收入数据；
- 6 -
B、本地域消费群和消费行为特点分析（见下表） 高级消费群 中高级消费群 中高级灰领消费中低档消费群 其他消费群 群 家庭人均5万元以上 4－5万元 2－4万元 2万元以下 收入 占本区域 消费群的百分比 消费行为 特点 C、应同时考虑的及影响本地消费群行为的重要变量 ①年龄 ②性别 ③收入水平 ④文化水平 ⑤接受时尚信息程度 ⑥家庭的满巢信息程度 D、区域（商圈）消费力分析 E、区域消费力分析及结论
五、竞争商圈研究分析
1、竞争商业项目现状调研分析
包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、幅射范围、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。
2、竞争商业项目总体分析
包括资金实力、性质、优劣、劣势等的调研； 3、项目所处区域市场价格凤险分析 ①最低价格分析
按边际理论，当供应过大，价格跌破成本后，即停止供应，直至价格回升； ②最低凤险价格选择
A、成本价的张力分析（见下表） 成本定价 元/平方米 成本价折算最低租金 元/平方米/日 购买人均支付额 元/人 进入商场人均购买比例 商业人流量与商业面积比 人/平方米/日 张力构成比＝实际商业人流量与商业面积比/可维持成本租金最低珍流与商业面积比 B、最低惯性的张力分析
最低租金价格惯＝构成比×日成本租金价×30天
六、项目的SWOT分析
1、本项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景分析 2、本项目所在区域经济发展状况
3、本项目所在街区的经济发展状况及商业机会分析 4、地块工、地理位置、地貌特点 5、地块基础设施及交通条件 6、地块区域商业开发的特点 7、周边生活及商业配套研究 8、项目地块的优势分析
- 7 -
9、项目地块劣势分析 10、项目地块的凤险分析 11、项目地块的机会把握 12、项目SWOT综合分析
七、未来3－5年商业走势预测分析
FIP“未来界定现在”宏策划模式的核心理念部分。通过对未来3－5年整体商业环境及项目所在地商业市场的预测来决定现阶段商业项目的策划方向。提前向开发商、经营者、投资者、消费者展示潜力巨大的商业模式。
基于此，FIP将对未来3－5年的心地产市场作专业预测，为项目提供更科学可行的市场走向与发展趋势指导，从而打造项目的核心吸引 力及可持续经营的核心竞争力。
附商业项目市场调查问巻
广州某项目商业市场调查问卷 尊敬的先生小姐：
您好！我是 的访问员。现在我司正在进行一项市场调查，很想听听您的意见。耽误您一点时间，问您一些问题，谢谢您的合作 被访者姓名： 电话： 居住地址： 访问员姓名： 访问时间：
甄 别 问 卷
出示卡片1
S1、请问您及家人有没有在这张卡片上所列的公司工作？（单选）
市场调研公司、广告公司 1 公关、社情民意调查机构、咨询公司 2 广播、电视、报纸、杂志等各种媒介机构 3 房地产发、建设单位 4 房地产经销或代理单位 5 以上均无 6
S2、您本人在过去6个月中，有没有参加任何形式的市场研究活动？ A、有 B、没有 出示卡片2
S3、请问您的年龄是：
15岁以下 1 15――18 2 19――22 3 23――25 4 26――30 5 31――35 6 36――40 7 41――45 8 46――50 9 51――55 0 55岁以上 X
- 8 -
出示卡片3
S4、请问您是：（单选）
土生土长的本地人 1 不是本地人，但在本地居住1年以上 2 不是本地人，在本地居住不到1年 3 外地人来旅游观光 4 外地人来出差 5 外地人来探亲 6 其他（请记录） 7
购物习惯与行为 出示卡片4
01、请问您知道卡片上所列的这些专业批发市场吗？ 02、请问您去过卡片上所列的哪些批发市场购物？
01 02 顺德乐从家私城 1 1 虎门服装城 2 2 广州白马服装城 3 3 广州海印电器城 4 4 番禺电器城 5 5 中山沙溪休闲服装城 6 6 其他（请注明） 7 7
出示卡片5
03、请问您去过广州以外的其他地方购物吗？
去过深圳 1 去过广东省的其他城市 2 去过广东省外的其他省 3 去过香港 4 去过澳门 5 没有去过广州以外的其他地方 6 其他（请注明） 7
出示卡片6
04、靖问您在什么情况下会去广州以外的其他地方购物
广州没有卖的 1 买贵重的物品会选择更专业的市场 2 广州的种类比较少 3 结婚购物时 4 买家私时 5 买珠宝首饰时 6 其他（请注明） 7 05、请问您在广州到过哪些地方逛街或购物呢？ 06、请问您认为广州主要的商业区在哪里？
07、请问哪一个地方是您最常去逛街或购物的呢？
- 9 -
出示卡片7
08、请问您通常和什么人一起去逛街购物呢？
配偶 1 子女 2 亲戚 3 同事 4 同学 5 朋友 6 其他（请注明） 7 09、请问您逛街购物时通常几个人一起？ 请记录： 人
010、请问您每次逛街的购物的花费一般有多少？ 请记录：元
出示卡片8
011、请问您通常是选择哪种交通工具到购物地点呢？
出示卡片9
012、请问您通常多久逛街购物一次？
一星期三次或以上 1 一星期1――2次 2 两星期一次 3 一个月一次 4 三个月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 从来没去过购物 9 其他（请注明） 0
出示卡片10
013、去某个商业区逛街的时候，以下的因素对您而言，重要程度如何？这里，5分代表非常重要，1分代表一点也不重要，请用卡片上的尺度去对这些因素评分。
非常重要 一点也不重要 货物的选择、款式、品牌 商业区的格调 商业区的位置 货物的价格
有吃东西的地方 有休息的地方 有娱乐的地方
出示卡片11
014、通常您会选择什么样的商业区逛街购物？
知名度高
货物齐全，包罗万象 货物时尚，合潮流 促销活动热闹
- 10 -
大型商业地产项目顶级策划模式（完整版） - 图文
