开发商逾期办理产权登记违约金代理词
审判长、审判员：
宁夏朔方律师事务所接受原告的委托，指派本律师为原告与被告商品房买卖合同纠纷代理人，根据本案的有关事实及法律发表如下代理意见：
一、被告应向原告支付逾期办理产权权属证书违约金
原告于2016年8月23日与被告签订商品房买卖预售合同，购买被告所开发的位于银川市西夏区宇星苑58号楼2单元402室房屋，购房金额为563717元。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第二十条约定，原告与被告共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记。原告有权在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书。按照合同第二十条中（二）约定因被告原因原告无法在商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理，该约定未明确不能办理权属证书的违约责任。因此原告有权根据《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告违约金。被告于2016年9月28日交付案涉房屋给原告，截至起诉日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，逾期达31个月故原告有权要求被告承担违约金。
二、被告应承担的违约计算标准应在按照中国人民银行同期贷款年利率5.25%基础上加收30%的罚息予以计算，直至承担至被告初始登记之日止的违约金
根据合同约定被告未约定因被告原因导致逾期未办理房屋权属证书的违约条款，故本案应根据《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。结合本案被告导致逾期未办理房屋权属登记时间长二年以上，应按照中国人民银行同期银行贷款年利息5.25%的基础上l加收30%罚息，具体法律依据为《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)三：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。”结合本案被告应按照年利率6.8%的标准承担逾期办理房屋产权证的违约金。
综上所述，被告应向原告支付逾期办理产权权属证书违约金99026元，并按照年利率6.8%承担2024年4月28日至被告办理西夏区宇星苑58号楼2单元402室初始登记之日止的违约金；
三、被告应协助原告办理西夏区宇星苑58号楼2单元402室产权权属证书过户登记
原告与被告签订的商品房买卖合同第二十条约定，原告与被告共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记。该合同合法有
效，双方均应依约履行各自的义务。原告按约定向被告支付了全部房款，被告理应按照约定向原告履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。配合原告办理西夏区宇星苑58号楼2单元402室房屋权属证书。
四、被告认为本案逾期办理房屋产权登记并非被告的原因造成的理由不能免责
本案建设项目不能通过消防等验收，其原因在于被告，未办理规划的核实验收，故项目无法办理竣工备案和房屋产权初始登记的过错在于被告。
综上，被告应自案涉房产交付2016年9月28日后365日内（即2017年4月27日前）为原告办证，逾期应从2017年4月27日始按已付款563717元的年利率6.8%%向原告支付违约金，直至办理案涉房产报产权登记机关初始登记止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定原告的诉讼请求成立。以上代理意见，请求合议庭参考并采纳。
代理人：王成武律师
2024.4.20
开发商逾期办产权登记违约金赔偿代理词
