拆迁估价培训讲座
广东工业大学 唐晓莲教授、博士
一、广州市目前拆迁评估存在的问题
（一）、方法选用问题
? 规定：拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
? 问题：在实际评估中有部分评估报告直接选用收益法、成本法进行评估，未对不选用市场法的原因进行说明。 （二）、评估目的和价值定义不规范、准确
? 估价目的应表述：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
? 价值定义应表述：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （三）、市场背景分析粗糙
? 对当地房地产市场缺乏充分的调查和分析，很多报告缺乏当前房地产市场供求、价格、租金状况及其变化趋势的分析，导致期日修正缺乏依据。 ? 如某些报告，市场背景分析部分完全没有涉及估价对象所在区域房地产市场状况的内容描述，有的只是简单写些政策、规划之类的东西。 ? 某些报告完全是复制其他报告内容。 （四）、评估过程技术处理问题 ? 1、市场法评估存在的技术问题
? 1）、交易案例的选择没注明来源，只是简单说“选取同地段或同一供需圈三个案例。
? 2）、交易案例情况描述不具体，各项因素说明过于简单，因素修正分析不详细。如：
? ——交易案例具体位于第几层未做交待，导致楼层修正缺乏依据甚至错误；
? ——交易案例的交易日期应该确定为具体的年月日，而不是近期，导致期日修正缺乏依据；
? ——可比实例建设年代未交待，新旧程度修正缺乏依据。
? ——可比案例具体地址描述不明确，交易案例的区域状况未进行详细交待，导致区域因素修正缺乏依据；
? 3）、选取案例的具体情况描述与修正系数的取值相矛盾。如：
? ——待估对象为混合结构，但交易案例均为框架结构，但却未进行修正。
? ——期日修正与市场价格变动状况矛盾
? 如某报告交易案例A与待估对象都是2004年10月，修正系数却取值100/105，而交易案例B与待估对象相差10个月多，修正系数却取值100/100。
? 4）、当评估一幢楼房或一幢楼中的多套房屋时，未考虑相应层差、朝向等修正。
? 如某估价报告评估一幢楼中的102、303、402、403、405、503、505的拆迁价值，以102房为依据，选择三个交易案例通过修正得到比准价格，将该价格作为均价，直接确定303、402、403、405 、503、505的拆迁价值 。 ? 如评估某幢楼的拆迁价值，直接选用单套房屋作为交易案例，通过修正得到比准价格，将该价格作为该幢楼房的价值 2、收益法评估存在的技术问题 ? 1）、市场租金的确定依据不足
? ——未通过列举实际交易案例并分析确定租金水平；
? ——采取市场法求取租金时，交易案例情况描述不具体（如成交时间、建筑结构、楼层、朝向等），各项因素说明过于简单，因素修正分析不详细，可能造成租金水平的确定有误差。
? ——租金层差取值缺乏依据，主要是商铺的首、二层租金差异的取值缺乏依据；
? 2）、收益年限的确定有误
? 3）、资本化率的求取未考虑不同用途的房地产的风险报酬差异
? 如某报告采用收益法评估住宅，但采用安全利率+风险利率方法确定资本化率时，其风险利率却以商场考虑。
? 4）、经营费用的计算存在缺项，如费用的计算未考虑维修费、保险费等 3、成本法评估存在的技术问题
? 1）、采用成本法进行房地分估时，土地取得成本按基准地价评估时，未将基准地价修正为宗地地价，而是直接套用基准地价； ? 2）、利息和利润计算时未考虑土地取得成本。 ? 3）、建筑成新率的确定缺乏依据 （五）、评估说明问题
? （1）拆迁报告的估价时点确定未作说明。一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
? （2）评估机构未获入室勘察，宜补充提供委托方出具的免勘证明材料。 ? （4）附件中缺少委托书、房地产测绘附图。 ? （5）报告缺法人代表及估价师签名。
? （6）委托书日期与估价报告出具日期不符未进行说明。 ? （7）附件中缺少估价对象室外、室内照片
二、拆迁评估疑难问题分析及解决思路
? 1、估价对象证载用途与实际用途不一致，如住改商等应如何评估拆迁价值。 ? 解决思路：
? 1）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质是否协商一致，如果一致可以按照协商结果进行评估。
? 2）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质各持己见、无法获得一致意见，应按照证载用途评估，适当考虑实际用途对房屋价值的影响进行相应的修正。
? 2、估价对象的装修价值应如何评估？ ? 解决思路：
? 1）按照《城市房屋拆迁估价指导意见》规定处理：
? ——房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 ? 普通装修房屋可以不单独评估装修价值，选取类似交易案例评估房屋价值；精装修房屋可以单独评估。
? 2）按照《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》进行装修价值评估 ? 房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限
? 房屋装修装饰重置价格应按照广州市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。
? 各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。
? 估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30％。 3、如何评估已拆除房屋的价值？ ? 解决思路：
? 1）已拆除房屋的估价，需由纠纷受理机构（市国土资源和房屋管理局裁决处或法院）出具“已拆除房屋估价通知书”。
? 2）评估机构可根据当事人填报的估价对象情况，参照相同或类似地段同类房屋进行估价。
4、由拆迁方或被拆迁方提及的“余地”如何评估？ ? 解决思路：
? 1）对一幢楼中某些房屋单元采用市场法进行评估时，不需要再单独评估余地价值。
? 2）对一幢独立楼房如别墅评估时，应考虑其所占地面积对价值的影响，可以采用市场法和成本法进行评估。
? 3）房产证上专门将余地单列，可单独评估余地价值。
5、被拆迁房屋比较破旧（如老城区一些年代久远的砖混、砖木房屋），类似市
场成交案例很少，如何评估？ ? 解决思路建议：
? 1）采用成本法进行房地分估，土地价值采用市场比较法评估，交易案例采用土地招拍挂成交案例；
? 2）采用收益法评估，租金参考同地段租金水平，再利用该区域的房屋租售比情况进行价格修正。
? 3）参照广州市基准房价进行相应修正。
6、拆迁踏勘时，被拆迁人不同意在踏勘记录表中签 名，或被拆迁人不同意对被拆迁房屋进行实地查勘，对此如何处理？ ? 解决思路：
? 拆迁人可申请免勘评估，评估机构应在估价报告中予以说明，并且在附件中放入免勘评估申请证明。
7、集体建设用地拆迁评估中集体土地评估方法及应注意的问题。 ? 解决思路：
? 参照《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》进行评估 ? 1）、评估方法：
? 按照被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。 ? 计算公式为：
? 货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。 ? 按照上述公式确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。
? 最低补偿金额计算公式：
? 最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积
? 宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准
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