商品房买卖合同登记备案流程及所需资料
商品房买卖合同的解除与诉讼时效*
——由一个房屋渗水纠纷引发的思考
车辉
一、问题的提出
（一）据以研究的判例 原告（上诉人、被申请人）：刘延厚 被告（被上诉人、申请人）：西安新兴集团有限公司（下称新兴公司） 1、案情
1997年5月20日刘延厚与新兴公司签订一份商品房购销合同，合同约定由刘延厚出资116万人民币，购买新兴公司的新兴大厦顶层住宅两套，房屋建筑面积共计256.8平方米。该房屋附带装修，购房款中包含装修费用。刘延厚自1997年7月入住所买房屋，同年9月2日向新兴公司交清购房款116万元人民币，新兴公司于同日向刘延厚出具发票一张。刘延厚入住房屋后的几年来，每逢雨天屋顶数处存在渗漏现象，对其的居住、生活产生影响，对房屋的装潢设施造成一定的损坏。刘延厚为此曾找物业公司及新兴公司要求维修及赔偿相关损失，新兴公司派人进行了数次维修，但未能彻底修复。其所购房屋仍然存在较为严重的渗漏现象，后多次向新兴公司主张退房未果。此间，刘延厚曾向有关新闻媒体反映，一些报刊、电台对房屋渗漏现象的情况进行了报道。
2003年4月刘延厚起诉至西安市碑林区人民法院要求退房。法院审理期间，2003年4月30日，新兴公司下属的物业公司与西安市第二建筑工程公司签订一份防水工程施工合同，对新兴大厦B区西单元（包含刘延厚购买的房屋）屋面漏水部位进行防水施工。2003年5月20日，物业公司与维修部门签署一份竣工验收证明书，注明防水工程初验合格。
2、审判
2003年7月，一审法院认为：刘延厚1997年7月入住所买售房屋，虽然屋顶几年来存在漏水现象，给其居住、生活造成一定影响，但新兴公司一直持积极态度采取措施进行维修，竣工验收证明也显示新兴公司已初步解决了刘延厚房屋屋顶漏水问题，况且双方争议的房屋漏水问题属于商品保修的范畴，由此给刘延厚造成的损失双方应妥善处理。新兴公司应积极处理刘延厚房屋售后的相关问题，确保刘延厚的合法权利不受侵犯。据此，一审判决驳回刘延厚要求解除购房合同及退回购房款的诉讼请求。
宣判后刘延厚不服，以原审诉称理由上诉至西安市中级人民法院。2003年8月29日上午10时雨间，二审法院对刘延厚房屋漏雨情况进行了现场勘察，未发现漏雨情况。刘延厚称2003年5月前漏，此时不漏。2003年10月，二审法院认为依法成立的合同受法律保护，同样以一审法院判决所援引的理由，再加之“刘延厚未在法定期间行使合同解除权”为由，驳回上诉，维持原判决。
2003年11月刘延厚向二审法院申请再审被驳回。原二审法院在驳回再审通知书中写道：“二审期间对刘延厚进行雨天现场勘查表明，未出现漏雨情况，刘延厚自己也承认2003年5月以前漏雨，现在不漏。据此刘延厚坚持解除购房合同，退还购房款的诉讼请求，不符合解除合同的条件，原审驳回诉讼请求的做法并无不妥。”
2004年2月刘延厚向陕西省高级人民法院申请再审，2004年10月陕西省高
* 该文公开发表于《判解研究》2009
年第六期。
页脚内容11
商品房买卖合同登记备案流程及所需资料
院裁定指令西安市中院再审。再审法院经过勘察后认为：刘延厚1997年入住所购买房屋后屋面即发生大面积渗漏现象，在长达近六年的时间内，经新兴公司多次维修均未能修复，现房屋受损严重，严重影响到刘延厚正常居住使用，达不到其当初购买房屋居住之合同目的。直至起诉前房屋仍存在严重渗漏，不得不诉至法院请求解除合同，退房还款。再审法院适用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第13条的规定，对刘延厚的诉讼请求予以支持。否定了二审法院适用该解释第15条的规定而做出的判决结果。再审法院认为：“解除权一年的法定期间仅指迟延交付房屋或迟延交付购房款的这两种情形，不适用因房屋质量引起的纠纷。”2006年1月西安市中院作出再审判决：“撤销一、二审判决，解除合同退房。新兴公司返还刘延厚购房款116万元。”
（二）本案的焦点所在
原告刘延厚的起诉和上诉都被法院驳回，不同的是两法院驳回其诉讼请求的依据，一、二审法院都援引了“房屋漏水属于商品房保修范围的问题”，二审法院又辅之以《商品房买卖解释》第15条，认为刘延厚享有的合同解除权已过期,驳回刘延厚再审申请的法院的意见亦是如此。第一次再审时法院认为二审期间新兴公司已就房屋漏水问题解决，不支持原告的请求。该法院的错误在于，认定刘延厚是否享有合同解除权应当以其第一次起诉之时为标准而非申请再审之时，该问题没有可争议之处本文不与探讨。第二次再审时西安市中院仅依据《商品房买卖解释》第13条的规定承认了刘延厚的解除权，否定了二审法院对该解释第15条的规定，由判决结果可以推知其默认了刘延厚的解除权。
本案争议点引出的问题可归纳为以下几点：第一，解决商品房质量纠纷涉及的合同解除权期限问题可否比照适用《商品房买卖解释》15条的规定。第二，如果可以适用，那么非违约方享有的合同解除权的期限是多长时间？第三，该合同解除权的期限如果适用《商品房买卖解释》15条中关于迟延交付的解除权期间的规定，那么解除权期限的起算点又该如何确定？第四，本案当中法院已判决解除合同退还房款，但刘延厚所享有的合同解除后请求权（例如请求新兴公司退还房款的请求权），应当在多长时间内行使？围绕这几个问题，本文将分别加以探究。
二、关于合同的解除
（一）合同解除权的基本理论
1、合同解除的内涵及解除权的性质
合同的解除是指合同有效成立后，当具备法定或约定的条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或仅向将来消灭的一种行为。合同的解除需依法律的规定或当事人的约定，合同一经成立，非依法律规定或当事人的约定，任何一方不得擅自变更或解除合同。合同的解除具有以下特征：第一，合同的解除以有效成立的合同为对象。第二，合同解除必须具备一定的条件。第三，合同解除必须有解除行为。第四，合同的解除使合同关系消灭。
合同解除权的性质属形成权。所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。根据形成权的法律特征，在通常情况下，形成权以单方意思表示方式行使；也就是说，实现形成权既不需要向法院提出请求，也不需要进行强制执行，所以行使形成权不需要法院的裁判。不过在例外情况下，形成权只能通过司法途径来行使，此类形成权又称为形成诉权，它主要出现在亲属法和公司法中，如婚姻关系的解除以及公司代表权限的剥
页脚内容11
商品房买卖合同登记备案流程及所需资料
夺、公司解散、开除股东等。而合同解除权属于私力救济权，由债权人单方作出意思表示即可。一般而言，主张解除的当事人不必向法院或仲裁机构提起确认之诉，但主张解除的当事人必须将解除合同的通知送达对方当事人能够控制的地方。*
2、合同解除的种类
合同解除有法定解除与约定解除之分，法定解除又有一般法定解除和特别法定解除之分。而约定解除又包括协议解除和约定解除权两种情形。
（1）协议解除
协议解除指合同成立后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同的效力消灭的行为。大陆法系将协议解除称为合意解除、解除契约或反对契约。由于这种方式是在合同成立以后，通过双方协商解除合同，而不是在合同订立时约定解除权，因此又称为事后协商解除。我国《合同法》第 93条第1款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”协议解除并不以当事人享有解除权为前提，其不能适用解除权消灭的规定。
（2）约定解除权
约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方或双方在某种情况出现后享有解除权，并可通过行使合同解除权，使合同关系消灭。 我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”约定解除权的实质是当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除。解除权在何种情况下消灭也留给当事人自由约定，当然如果双方当事人准用法律中解除权消灭的规定也未尝不可。?
（3）法定解除
法定解除也称法律上的解除，指在合同依法成立后，尚未履行或尚未完全履行以前，由于出现了合同解除的法定事由，当事人一方行使解除权而使合同效力消灭的行为。即合同解除的条件由法律直接规定而非当事人约定，其解除为法定解除。在法定解除中，有一般法定解除和特别法定解除。前者以适用于所有合同的解除条件为条件，后者则仅以适用于特定合同的解除条件为条件。我国法律不但有一般法定解除的规定，而且有特别法定解除的规定。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。”该规定即为一般法定解除的规定。另外，在分则的一些具体合同中规定了合同解除的特别法定事由，如《合同法》第165条、第231条、第410 条等条款。在处理合同纠纷中，合同法定解除的特别规定应优先于一般规定而适用。
（二）对《合同法》及相关法律关于解除权规定的评析 1、我国立法中缺少对解除权行使期限的限定 目前关于合同解除权的立法主要有：第一，《合同法》第94条，该条为一般法定解除的规定；另外，在分则的一些类型合同中规定了合同解除的特别法定事由，如《合同法》第165条、第231条、第410 条等条款。第二，《消费者权益
* 李岩峰：《解除合同的权利行使及实践中应注意的问题》，2005? 张学文：试论合同解除权的消灭，《法学》1997
年5月16日，华律网。
年第5期，第38页。
页脚内容11
商品房买卖合同登记备案流程及所需资料
保护法》第45条：“对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。”第三，《保险法》第15条：“除本法另有规定或者保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”该条赋予投保人的合同解除权，与此同时该法的第17条、第28条、第37条、第54条以及第59条还赋予了保险人的合同解除权。但是，以上关于解除权的规定都过于概括，仅赋予了当事人权利却没有权利如何行使的规定，在实践中不具可操作性。关于解除权的行使期限，《合同法》第95条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条中的“合理期限”究竟为多久？这在司法实务当中也是很难把握的。然而，解除权是意义重大的一项权利，一经产生，原来因合同而建立起来的经济关系即受到影响，不仅债务人“可能”不履行或不能履行债务而致债权人利益不能期待实现，而且债权人即解除权人也“可能”不再接受债务人的给付。而双方都是“可能”而不是“必然”，从而使原来的经济关系处于不稳定状态。这种不稳定状态持续时间越长，对社会经济秩序越为不利，而持续时间不确定，则对社会经济秩序的不利比持续时间长但确定的危害更大。*
2、商品房买卖质量纠纷中的合同解除权
2003年出台的《商品房买卖解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条第1款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”同样，该条款赋予了当事人解除权，却没有规定其解除权应当在解除权产生之日起多长时间内行使。而对于在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款的情况下，非违约方享有的合同解除权的存续期间则予以限定。该解释第15条：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后的三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”笔者认为，该解释没有对商品房出现质量瑕疵时当事人享有解除权的期限做类似的规定是立法者的疏漏。无论是由于质量纠纷而导致的合同解除，还是由于迟延交付而导致的合同解除，从本质上讲都属于法定解除的情形，都是合同当事人一方行使解除权的结果。笔者认为，对于商品房质量纠纷下当事人一方合同解除权的行使可以比照适用该解释第15条的规定。
需要注意的是，《商品房买卖解释》第15条中规定的解除权的行使期限有三个月和一年两个期间，均属于除斥期间。但一年的期间设定是有条件的除斥期间，并不是解除权消灭的绝对期间。也就是说，如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，仍应再延长三个月，解除权人未行使的解除权消灭。例如，如果对方当事人在解除权发生之日起的第十一个月时对解除权人进行催告，仍应按该司法解释的规定，解除权行使的期限向后顺延三个月，三个月内解除权人未行使解除权的，解除权归于消灭。因此，只要对方当事人在解除权人行使解除权的一年除斥期间内催告解除权人行使解除权，解除权消灭的期限就应相应顺延三
* 饶世权：论合同解除的消灭，《商业时代·理论》2005
年第二期，第35页。
页脚内容11
商品房买卖合同登记备案流程及所需资料
个月。*
（三）本案的法律适用
刘延厚1997年入住后房屋即发生大面积渗漏现象，在长达近六年的时间内，经新兴公司多次维修均未能修复，现房屋受损严重，严重影响到刘延厚正常居住使用，达不到其当初购买房屋居住之合同目的。此项情状完全符合《商品房买卖解释》第13条 “因房屋质量问题严重影响正常居住”的规定，刘延厚享有法定的合同解除权是毫无疑问的。然而，2003年4月刘延厚起诉之时是否仍享有解除权？笔者认为，应当比照适用《商品房买卖解释》第15条，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”新兴公司始终不同意刘延厚解除合同的主张，亦谈不上对刘延厚合同解除权的催告行使，刘延厚享有的合同解除权的存续期间当为一年。
二审法院与一审法院判决的不同之处在于是否承认刘延厚享有解除权，二审法院持肯定态度但认为其享有的合同解除权超出了行使期限而归于消灭。两法院驳回刘延厚起诉援引的相同判决理由“漏水问题应属于商品保修范畴的问题”，不够充分，因为保修期的规定并非排除刘延厚解除权的享有。
再审法院的判决结果，默认了刘延厚享有解除权且没有超期。
然而，即便刘延厚享有的合同解除权的期限为一年，他在起诉时的解除权是否过期，还牵扯到另一个值得考究的问题——解除权期限的起算点。
三、解除权期限的起算点
（一）对合同法关于解除权期限起算点规定的认识
解除权期限的起算点是指享有解除权的当事人可以行使解除权的起点时间。简言之，解除权期限的起算点为解除权成立之时。不管是法定解除权还是约定解除权的情形，只要具备合同的有效成立这一前提条件，且发生法定或约定的对应法律事实，合同当事人的权利之中便自然地产生合同解除权。该权利经历了法定的或者约定的期限后，自动归于消灭。它们之间的区别只在于解除权发生的原因不同，在法律效果方面是相同的。?依据《合同法》第95条，“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”那么，如果对方不催告怎么办？当事人的解除权可以无限期存在下去吗？对方的催告权应当在多长时间内行使？这些问题法律都没有给出结论。前两个问题涉及前面讨论的解除权的行使期限，此处不再赘述，后一个问题与催告情形下解除权期间的起算有直接的联系，寄希望于立法的完善。
笔者认为，法定解除的情形下当事人一方的合同解除权期限的起算点可以从以下几个方面来认识：
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的，从该导致不能实现合同目的的不可抗力发生之时解除权产生，在向对方发出不可抗力的事由到达对方当事人时解除权实现。
(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。此规定包括两种情形，一是“明示”拒绝履行，另一个是“默示”拒绝履行，均可发生合同解除权。?此时，明示违约的，解除权自当事人一方明确
* 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的
解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年6月版，第199页。
? 李永军：《合同法》，法律出版社2005年版，第704页。
? 韩世远主编：《合同法总论》，法律出版社2004年出版，第604页。
页脚内容11
商品房买卖合同的解除与诉讼时效
