第一章 总 论
告》
7、《XX省新农村现代流通服务网络工程专项资金暂行管理办法》（鄂财商发[2008]56号）
8、《产业结构调整指导目录(2011年本)》（中华人民共和国国家发展和改革委员会2011第9号令）
9、《XX市“十二五”现代物流业发展规划》
10、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；
11、项目调研收集的有关资料；
1.4 报告研究内容
本报告的宗旨是分析、论证XX农副产品加工冷链物流中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等内容。
1.5 项目概况
1.5.1 建设地点
本项目建设地址位于XX市XX区XX镇XX村14组，位于XX东侧，项目区交通十分便利。 1.5.2 建设内容及规模
本项目建设总用地面积200.00亩（约133,400.00平方米），总建筑面积134093.00平方米。项目主要建设内容及规模如下：
1、土建工程
2 第一章 总 论
项目总建筑面积134093.00平方米。其中：⑴交易综合楼8000平方米；⑵仓库25000平方米；⑶交易行、交易大棚、批发档口30000平方米；⑷ 配送中心1000平方米；⑸恒温库12593平方米；⑹食堂及其他辅助用房2000平方米；⑺原材料仓库15000平方米；⑻职工住宅楼5000平方米；⑼成品仓库7000平方米；⑽加工车间24000平方米；⑾速冻库1500平方米； ⑿职工住宅楼3000平方米。
2、公用工程
公用工程建设主要包括绿化、给排水工程、供电工程及供热工程。
3、总体工程
场区总体工程建设，场区地坪（停车场）面积11800平方米，围墙2,000.00平方米，场区绿化面积26500.00平方米。
4、设备工程
农副产品加工生产线、物流信息交流平台、物流配送及辅助设备购置。
1.5.3 投资估算及资金来源
本项目总投资为40273.80万元，其中土建工程投资22523.18万元（含土地购置2334万元），设备和仪器购置及安装费15978.62万元，其他费用868.00万元，预备费904.00万元，铺底流动资金1000.00万元。资金来源为：建设单位自筹30273.80万元，占总投资的75.17%；银行贷款万元，占总投资的24.83%。 1.5.4 主要评价指标
3 第一章 总 论
经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入58335.96万元，年平均总成本费用为44462.66万元，年平均缴纳增值税、营业税3062.86万元，年平均营业税金及附加364.62万元，年平均利润总额为13508.68万元，年平均上缴所得税为3377.17万元，年平均净利润为10131.51万元。
项目总投资收益率为23.75%；全部投资财务内部收益率29.92%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为41246.76 万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为3.80年（所得税后）。
生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。
综上所述，本项目经济可行。
1.6 研究结论及建议
1.6.1 主要结论
XX农副产品加工冷链物流中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，有利于农业产业结构调整，有利于实现农业增效和农民增收。项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行。
本项目拟采用现行的成熟的农副产品加工技术，有效确保产品品质和提升生产效率，减少产品的库存，合理利用生产空间，降低库存量，提高场地利用率和生产效率；及时发现生产中的各种问题，进行改善，以达到保障产品品质，减少损失和降低产品成本的目的。
4 第一章 总 论
园区规划充分考虑了物流的便利性及运作效率，整体运作将实现“专业、高效”的规划目标。
本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、恒温库、加工车间、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、各地果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户千多户，商品交易幅射整个XX中部，加工配送覆盖整个XX市周边，使100万市民直接受益。
冷链物流产业对推动我国经济与社会协调发展发挥着重要作用，冷链物流配送系统形成的话，必将带动一些相应产业，像速冻产业和蔬菜产业提高到一个新水平。有效缩短与居民消费需求之间的差距，扩大农产品出口量。
项目实施既可有效满足市场对各类果蔬产品的需求，又能够辐射带动当地发展果蔬种植业，有利于新农村建设和发展。对农民增收很有利，还可增加出口创汇，促进了当地经济发展。另外，项目生产周期短，经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进果蔬增值、实现农业增效、农民增收，同时还可以增加国家税收。项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，
5 第一章 总 论
即经济、社会、生态三大效益十分显著。
综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。同时，公司拥有一大批高中级管理及科技人才。有能力与实力搞好一期批发市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。
因此，本项目是可行的。 1.6.2 建议
建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。
主要问题是新产品市场开拓力度不够可能造成订单（农业资料）不足，对产能的利用造成一定的影响，总体看项目是可行的。建议加强质量管理并开拓新的销售市场。
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5万吨农副产品加工冷链物流建设项目可行性报告
