老年公寓综合可行性分析报告
———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期：
老年公寓综合可行性分析报告?
(一）老年
人住宅市场机遇分析?１ 我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准,当一个国家或地区6５岁以上人口占总人口7%或6０岁以上人口占总人口１0％以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家,60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.3％,而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测,到2０２5年,老年人将占全国总人口１９.34％;到２040年，老年人将占全国总人口的2７.８%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。2?? 老
年人住宅市场潜力巨大
?2０10年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪二十年代末，中
国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的１/３；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3０00亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
?3 老年人养老逐步向养老院转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地）,国内老年人养老讲究三代同堂,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,?一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离,离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 ?养老机构现状?～
~~~~老年社会保障是一个复杂的社会系统工程,主要包括资金保障和服务保障两大部分。资金保障为老年人提供满足基本生活需求的物质保证，服务保障为老年人提供设施和服务。从我国养老服务的模式来看,我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式。家庭养老是中华民族赡养
老年人的传统方式,但是随着老年人数增加，人口流动加快，家庭小型化和子女工作负担加重情况的出现,家庭养老功能开始弱化。养老机构在为老年人提供服务方面发挥的作用不可否认，但是大多数的老年人不愿意去院所养老，子女也大都不愿意让老人去养老机构。分析这种现象的原因:一是因为老年人对家的安全感的心理需求；二是我国现存的大多数养老机构都被定位为一个社会福利机构，属于社会公益事业，它不应以盈利为目的，不适用利润最大化的商业运行模式，应由国家财政、社会福利拨款和社会集资支持，并由政府提供质量监控、免费人员培训、行业化管理,用于提高养老机构的质量和水平,解决养老机构的实际问题，保障养老机构服务到位。这就使我国的养老机构很难做到内部硬件设施符合老年人需要,医疗服务有保证等等。这也就是为什么老人，尤其是退休前有固定收入、家庭条件较好的老人不愿去、子女不放心老人去的关键原因。在收入水平日益增长的今天,养老机构的收费对于是否选择去养老机构养老的影响已经且必将越来越弱。
收入状况的改善使得对现代养老机构的条件更加看重?～?~～~~现在正在面临和即将面临退休问题的老年人,已和再老一辈的革命前辈们不同。他们中的很多人在工作的时候有相对稳定的收入，家里有房产,手头有一定的积蓄。而且子女在接受高等教育后进入社会就业，特别是相对发达的省份毕业且就业后，收入来源足以满足自身甚至家庭需要。这类老年人虽然面临很难得到子女照料的问题,但是要他们搬离自家而入住条件远不如自家的养老院，他们自然是不愿意。他们的子女也不会允许在生活条件改善的今天把双亲送进养老院受苦。然而,这时如果能有条件更好的、条件不低于甚至好于一般家庭的老年疗养机构,环境舒适优雅，设施齐全，医疗、服务全面到位,且可以有更多的自主选择,即使收费相对高，也是绝对有市场的且是一块很广大的市场。这些只有市场化的养老机构才能提供。4?? 家庭因素催生老年人住宅的产生和
发展?
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,三口之家现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的代沟,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨,呼之欲出。?
5 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发
?面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。
在200３年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。?
?6 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠?
北京和上海一直是中国房地产市场的前沿,最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初,在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求,排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后,并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。??
?总结：?如果说1.69亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓大力发展的热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产?业，许多年来,大众化住宅开发一直是市场开发的主体,造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看,实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见,老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场,也就赢得了市场竞争。??(二）老年人住宅市场现
状1?? 老年人住宅明显不足
?市场的红火让人相信，养老服务确实是一个朝阳产业;而来自“官方”
的说法也佐证了这一判断。民政局社会福利处副调研员廖典清就告诉记者，现在主城所有养老机构的入住率都接近100%,其中中高档的老年公寓更是供不应求。 ?
2 户型设计不合理、功能相对单一??现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
老年公寓综合可行性分析报告
