大华·银河大厦写字楼市场调查
及初步定位报告
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一、 项目概况
大华·银河大厦项目为杭政储出（2001）28号地块，位于杭州市商业中心的解放路和建国南路交叉口，东河西岸，北临解放路，西至金鸡岭路，南至淳佑桥西弄，东面与东河绿化带相接。处于传统市中心，商业气氛浓厚，办公条件优越，市政基础配套齐全。该项目所处地段属于杭州市房地产开发等级一级。
规划用地性质：市级公建用地
建筑内容：写字楼、商业用房、配套服务用房 地块面积：3206平方米
建筑面积（地面以上）：14427平方米 建筑容积率≤4.5 建筑密度≤50% 绿地率≥15% 建筑高度≤50米
二、 重审杭州写字楼市场
写字楼常被誉为“创业空间”。杭城写字楼市场的发展始于六七年前庆春路沿线，如中河大厦、三瑞大厦、凯旋门商业中心。1995年下半年开始进入低迷，直至1999年下半年才逐渐回暖。随着国家宏观经济的持续向好、顺利加入WTO，随着杭州市政府有关政策的出台、城市建设的飞速发展、城区的扩大、沿江跨江战略的实施，以及“创业在杭州”的深入人心，更多的创业公司看好杭城的发展机会，拉动了写字楼需求的增长，写字楼的销售形势看好，但写字楼的市场供给量上也迅速放大，2001杭城市区写字楼的开工总量约为50万方，上市销售约30万方，加之前二年开发的写字楼，总体市场竞争形势不容乐观。从区域来看，杭城的写字楼群主要集中在如下几个区域： ——武林广场及周边区域
武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮，地理位置独一无二，是杭城极尽繁华的商务中心。近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点，在原有的商务中心基础上，写字楼开始往高档次、高品质方向发展。如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦、蓝天时代广场，还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶晖商务馆。这些写字楼往往开间较大，可自由组合，硬件设备的配置完善，同时拥有酒店式的物业管理，品牌特色十分明显，集中在武林广场和市政府的周围，形成一个写字楼高档精品区域，成为这一地带的又一优势。
武林广场周边交通方便，大面积高档次的楼盘，有助于企业树立公司形象、提升公司品位，故这一
区域的写字楼的价格也相对较高，均价基本上都在7000元／㎡以上，白马大厦写字楼起价就达9800元／㎡，最高达1.35万元／㎡。其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的大公司。据白马大厦售楼小姐介绍，在她们楼盘已经下单的客户中，80%左右是外贸公司，另外，IT行业、传媒业也具有一定份额。 ——西湖、吴山广场区域
西湖、吴山广场是杭州主要的休闲、运动场所，环境优美、交通方便，近年来涌现出了一大批上规模、上档次的项目，如耀江广场、元华商场、广厦西湖·时代广场等，这些写字楼都临湖而立，身价不凡，最低价也在1万元／㎡以上。这类物业投资发展潜力很大，保值、增值功能明显，故在此购楼的客户中，以外贸公司和旅行社居多。这些公司注意对外形象，需时常接待国外客户，地处风景区非常符合他们的要求。
——庆春路沿线区域
庆春路沿线的写字楼开发较早，三瑞大厦、金峰大厦、东清大厦都是上世纪90年代早期开发的产品，数量较多，档次不一，至今尚有部分存量，租金在2.2—2.5元／㎡左右，自去年下半年以来，该区域推出了好几个写字楼楼盘，如中惠大厦、瑞丰国际商务大厦；广利房产公司开发的广利大厦也即将推出。和以往不同，如今的这些楼盘普遍品质较高，立面美观，硬件配套完善，力求与国际化接轨，价格也相对较高，起价都在7000元／㎡以上，像中惠大厦的均价达到8800元／㎡。
庆春路的商业氛围很浓，金融网点遍布整条大街、超市、医院、电信都非常方便，商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为一些贸易公司和一些服务性行业，在中国加入世贸组织的时机下，一些开发商紧跟着提出WTO时代写字楼的概念，将目标瞄准一些来杭投资的外资公司。 ——城站广场区域
作为城市对外窗口，城站广场具有庞大的客流量，商务活动十分频繁，特别是现代化的新城站大楼投入使用后，写字楼项目明显增多，到目前为止，已建或在建的项目有五六个，建筑面积在20万平方米左右，主要有：香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、利群大厦等，价格大致在5000－6000元／㎡之间。 ——文教区
该区域位于杭城中西部，东起西溪河下，西至古翠路，南起天目山路，北至文一路，交通便捷、生活设施完善，聚集了浙大、杭商院、电子工学院、计量学院等一大批高等学府，人才资源丰富，智力优势明显，该区域也是杭城的高新产业区，拥有斯达康、信雅达、浙大图灵等大量知名高新技术企业。据不完全统计，该区域专业市场的电脑配置和软件销售占全省份额的二分之一左右。与此相对应，该区域的写字楼主要以这些IT企业及广告、传媒、装修行业为目标客户，这些楼盘的硬件配套比较齐全、智能化系统比较完善，同时引入局域网、户联网配置，以适应高新企业需要上网跟外界联系的要求，面积上主要以小面积写字楼为主，总价控制在100万元以内，比较符合占该区域企业大多数的中小私营企业的
要求。
三、 项目区位楼盘参考分析
解放路这一带作为传统商业街区，写字楼、商业用房的开发较早，也比较成熟。并且，随着城站广场的建成投入使用，受其金融辐射的影响，解放路街区的写字楼市场迅速升温，近几年相继推出了万安商社、伟星·东河世纪大厦、金纬·铭扬大厦等一些中高档的现代写字楼，打响了一定的知名度。针对本项目所处的地块区域，以解放路街区为调查中心，向周边区域延伸开来，本项目区位的主要楼盘如下：
1、 伟星·东河世纪大厦
位置：位于解放路和建国南路交叉口，西依东河绿化带。
概况：为17层高的商务大楼，总建筑面积1.64万㎡，地下二层为车库，地上1-3层为商业用房，4-17
层为写字楼。
价格：写字楼起价7091元/㎡（4层均价），每层加价100-200元/㎡，均价约8000元/㎡；商铺一层
3.5万/㎡，二层1.8万/㎡，三层1.2万/㎡，每一层1000多方，基本上整层出售。 工程进度：工程在建中，目前地下工程基本完工，已开始地上工程。 开发进度：预计2002年4月份（即下个月）可拿出预售证。
销售进度：从现场访问和电话询问了解，目前只剩8、10、11层的北边套还未预定出去，预定率已达
到80%以上。
卖点；“杭州首座绿色生态写字楼”
分析：凭借伟星房产在杭州成功开发了伟星大厦、昌地·火炬大厦这两座高新区写字楼的强猛势头，
在解放路这个繁华地带推出了伟星·东河世纪大厦，自然吸引众多买家的目光，且借助东河的景观优势打出了“杭城首座绿色生态写字楼”的主题，从目前预定形势看，效果不错。该楼盘是本项目最大的竞争对手，对本项目的开发既带来压力，更带来动力。 2、 金纬·铭扬大厦
位置：位于解放路与环城东路交叉口。
概况：大厦高21层，由商务办公楼层和沿街商业裙房组成的联合结构，总建筑面积2.8万㎡，4-21
层为写字楼，标准层高为3.3米。
价格：写字楼起价5680元/㎡，每层加价100元/㎡左右，均价6500元/㎡；商铺每层1500㎡，均价
18000-20000元/㎡，计划1-4层总体出售，目前不急于分割出售。 工程进度：已完成地上主体工程的50%左右。
开发进度：公司计划在4月底先进行内部预定（即已经有预定意向的客户进行认购，5月房交会期间
正式开盘，并召开“产品推荐会”）。
销售进度：目前只接受客户预定意向，并且同套房产可接受多个客户预定，等到4月底内部认购时，
按预定时间先后进行优先认购。
卖点；“铭扬大厦 汇聚商界翘楚”/“铭扬大厦 蔚蓝的空间”
分析：金纬·铭扬大厦位于杭州的“东大门”，地理位置相当优越，且规模较伟星·东河世纪大厦和
本项目来得大，而且“金纬”作为房产品牌已在杭州打响了知名度，也是本项目的主要竞争对手。 3、 万安商社
位置：位于解放路和建国南路交叉口的西北角。
概况：总建筑面积约7500㎡，共11层，地上一、二层是商场，3-11为商务写字楼，每层面积500-700
㎡，可自由分割。
价格：写字楼起价7120元/㎡，均价7900元/㎡左右；商铺一层2.5万/㎡，二层1.2万/㎡。 工程进度：结顶。 开发进度：现房。
销售进度：3-6层写字楼已售罄，7-11楼出租10年；1、2层商铺还在招商。 卖点；“领略理想的OFFICE空间”
分析：万安商社位于万安南苑的南端，伟星·东河世纪大厦的正对面，规模很小且开发较早，对本项
目构不成实质的威胁，但可以借鉴。 4、 平海·旺角
位置：位于平海路上，市一医院旁，距西湖约200米路程。
概况：层高为12层，总建筑面积1.5万㎡，其中1、2层商铺（独立式间隔），3-5层做商场，6层以
上为写字楼。
价格：写字楼起价8600元/㎡，均价10000元/㎡左右；商铺一层3.5万/㎡，二层1.8万/㎡，三层
1.2万/㎡，每一层1000多㎡，基本上整层出售。 工程进度：工程已结顶并可交付使用。 开发进度：现房销售阶段。
销售进度：写字楼未售罄，12楼未做具体分割，未推出，11楼售罄，估计销售率为60%左右；商铺
和商场已售罄。
卖点；“珍钻商邸，繁盛永传承”
分析：单从地段和价位看，平海·旺角就属于高档写字楼，与本项目没有直接竞争。 5、 瑞丰国际商务大厦
地产大华·银河大厦写字楼房地产市场调查及初步定位报告
