前瞻产业研究院 2005年我国开始新一轮的房地产调控政策，主要目标是抑制房价过快上涨，2010年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的，不论从哪个方面看，民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下，2005年和2010年两次房地产调控政策出台后年内，市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后，市场的温度才会有所下降。然而从下图的价格增长速度线可以看出，2005-2012年房地产价格的增长速度并不比2004年以前的投资热时的价格低，甚至要高于后者，房价一直在边调边涨。
由此可见，房屋作为大多数民众的刚性需求，其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得，他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下，房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。
图表5：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿
元，%）
资料来源：前瞻产业研究院房地产业研究小组整理
（三）房地产政策对供求平衡的影响
从上面的分析可知，我国的房地产政策对供给与需求形成两种截然不同的影响，房地产调控政策对供给形成强烈的正效应，而对需求和价格影响较弱。因此房地产的限制政策抑制的是供给，而需求却没有同步解决，因此会引发愈发激烈的供求矛盾。
5 前瞻产业研究院 然而，这种供求矛盾绝不会是供求总量的矛盾。中国现存的房屋绝对可以满足13亿人口的住房需求，但关键是就类似于收入领域的\二八定律\一样，建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大众的手里，而是大部分房屋落入了投资客/投机客的手里。数据显示，截至2011年我国城市人均住宅建筑面积达到了32.65平方米，仅比农村低不到4平方米，这个人均面积确实已经不低了。然而真正的刚性需求人群在高房价下只能望房兴叹，只要房地产作为投资性产品的性质不改变，只要地方政府土地财政的模式不改变，恐怕在仅有房地产政策的调控下，住房制度改革以来形成的房地产供求矛盾就难以解决。
三、房地产行业发展状况分析
自2011年10月以来，全国房地产开发景气指数（简称\国房景气指数\）一直保持在100以下，2013年以来一直在98以下。2013年12月份房地产开发景气指数为97.21。2013年1-12月，全国完成房地产开发投资额为86013亿元，同比名义增长19.80%，增速比1-11月份上升0.3个百分点。12月单月，全国完成房地产投资额8600.84亿元，同比增长12.28%。
分地区看，1-12月份，西部地区的投资同比增长最快，达到22.60%；东部地区的投资增长最慢，为18.30%，中部地区房地产开发投资同比增长20.80%。中西部地区的累计同比增速均较前11月有所下降，东部地区的累计同比增速均较前11月有所上升。
图表6：2003-2013年我国房地产开发投资额及同比增速（单位：亿元，%）
6 前瞻产业研究院 资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理
具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
四、房地产行业国内领先企业
（一）万科企业股份有限公司
（二）保利房地产（集团）股份有限公司
（三）金地（集团）股份有限公司
（四）招商局地产控股股份有限公司
（五）恒大地产集团有限公司
（六）中国海外发展有限公司
（七）绿地控股集团有限公司
（八）龙湖地产有限公司
7 前瞻产业研究院 （九）华润置地有限公司
（十）世茂房地产控股有限公司
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2015年中国房地产行业现状及其前景预测分析
