2015年中国房地产行业现状及其前景预测分析 

一、房地产行业定义及分类

房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

二、房地产行业发展环境分析

（一）房地产政策对供给的影响

不得不说，20年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁；不得不说，房地产行业成为支柱产业是政府推动的结果；不得不说，房地产受到有力政策的刺激很快进入繁荣发展阶段，然而房地产发展速度的放缓从来不是中央政策说了算，各方博弈的结果使得中国国情下的房地产政策的效果让人唏嘘一片。

下面前瞻针对20世纪90年代以来我国的关键房地产政策进行了梳理，并分析了其对房地产行业运行的影响，前瞻得出结论，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

◆90年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革，促使新中国首次房地产热的形成。

20世纪90年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海

前瞻产业研究院 口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。

图表1：20世纪90年代我国首次房地产热开始（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

◆1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷。

1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称\国16条\）。调控的效果使经济由热转冷，房地产市场沉寂下来，商品房和商品住宅的价格略微回落。1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现\通货紧缩\，房地产市场也随之进入低潮。

图表2：1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元，%）

1 前瞻产业研究院

资料来源：前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

◆1998-2004年，在\促使住宅业成为新的经济增长点\的政策下，房地产发展成为全国的支柱产业。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称\号\文件），明确提出\促使住宅业成为新的经济增长点\，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年8月中央出台18号文件，首次明确指出\房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业\。同时，18号文件将\为70%-80%以上的家庭提供经济适用房\的政策调整为\多数的家庭购买或承租普通商品住房\。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。

图表3：1998-2004年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势（单位：亿元，%）

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资料来源：前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

◆2005年至今，房地产新一轮调控开始，房产投资热度有所下降。

经历了上一阶段的快速发展，房价已经远远高过人们的预期。《中国统计年鉴》的数据显示，我国商品住宅平均价格1998年为2063元/平方米，2005年的价格已经上涨至3168元/平米，累计上涨54%。越是经济发达的省份，商品房价格高。

在这样的背景下，2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称\国八条\），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。

2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称\国十条\），被称为\史上最严厉的调控政策\。然而调控政策进入第四年，政策才有所成效，住宅投资增速开始下滑，新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言，投资热情有所减弱，对于需求方而言，市场刚性需求依旧巨大，供求矛盾依然严重，价格仍不断上涨。

3 前瞻产业研究院 图表4：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势（单位：亿

元，%）

资料来源：前瞻产业研究院房地产业研究小组整理

（二）房地产政策对需求的影响

依据1998年以来我国房地产业的市场形势，可以将其分为两个阶段。以2005年为分割点，20世纪90年代末至2004年是快速增长期；2005-2012年是波动增长期。这两个增长阶段与我国的调控政策也息息相关，快速增长期发生在我国\住房制度改革\，\促使住宅业成为新的经济增长点\，的政策背景下；第二阶段的波动增长期发生自从2005年3月的房地产的持续一轮调控。

可以说，房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必需性需求，特别是随着中国城镇化的进展，城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨，1998-2004年我国房地产价格以23%-36%的速度快速增长。

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