本科毕业设计（论文）
开 题 报 告
题 目 当前房地产销售面临的困境及对策研究 一、选题的意义与背景
（一）选题意义
房地产是国民经济的支柱产业，其发展程度已成为国家经济现代化的重要标志。近年来，中国房地产业在迅猛发展的同时，存在一定程度的混乱与无序，导致资源的浪费，收益分配失衡，主要原因是房地产在交易销售过程中出现了诸多可以让不法分子有利可图的环节和问题。在房地产的交易销售中，清楚了解有关房地产的相关法律法规对消费者是至关重要的。但是，就是有部分不法分子利用消费者对房地产相关法律法规知识和意识的薄弱和局限，从中获利，从而损害了消费者的自身利益，才导致房地产销售中出现的种种问题。可是，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，所以对于探讨在房地产交易销售中出现的问题并找到相应的对策给予解决对买房的普罗大众而言是相当有意义的课题。 （二）文献综述
1、房地产销售交易市场的发展形势与展望
《2009中国房地产市场形势与2010发展展望》这篇论文中指出：2009年1～12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升21个百分点，比上年同期上升15个百分点。新建住房销售价格指教为109.1，比ll月上升2.9个百分点，二手房销售价格指数为106. 8，比11月上升1.3个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格强幅高于3%，深圳涨幅最高为18%，仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳和平顶山市房价环比持平。（刘青，高聚辉，杨颖，2010）
《2010年我国房地产业的政策导向与发展趋势》这篇论文中指出：2009年
楼市热销，商品房库存持续下降，而房地产投资和新开工面积又未能达到预期，一些业内人士开始忧虑未来楼市再度出现供不应求局面。据国家统计局统计，2009年前十个月全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4％。其中，商品住宅销售面积增长50.1％。而当期房屋新开工面积8.14亿平方米，同比仅 仅增长3.3％，并且增速是自2009年年初以来首次实现由负转正。（肖元真，张天，戴骏冬，2010）
2、房地产销售过程中最常出现的法律法规问题及研究
《略论我国房地产销售中的若干法律问题》这篇论文指出：在我国房地产销售过程中涉及到了若干法律问题，主要包括：我国房地产预售问题、房地产买卖中定金问题、商品房预售合同问题、商品房预售资金监管问题等。（于学政，2004）
《我国商品房销售市场的法律调制体系研究》这篇论文中指出：我国现行的商品房销售市场法律调制体系存在对开发商的违法责任规定不够明确、对开发商的违法行为处罚较轻、相关配套措施之间缺乏协调、管理措施难以到位、未规定房管部门不尽管理职责等四大问题。笔者建议从三方面来加以完善：立法上加大政府的调制力度，完善政府的调制制度；加强执法力度，使整顿和规范房地产市场秩序工作经常化；建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系。（党存红，李龙江，2009）
《论商品房交易中开发商行为的法律规制》这篇论文中指出：随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房这种特殊商品在人们生活消费中的地位日渐重要，但是由于购房者在获取信息的能力、法律知识、交易能力等方面存在严重的不对称现象，以致其在商品房交易市场中处于弱势地位，其合法权益常常受到侵害。其中，商品房预售制度是实践中最具争议的制度，也是导致大量商品房交易纠纷的主要原因。（董雨凌，2009）
《商品房销售中价格欺诈行为民事责任研究》这篇论文中指出：商品房销售中的价格欺诈行为，是指在商品房销售领域，房地产经营者利用虚假的或是使人误解的价格手段欺诈购房消费者的行为。商品房销售中价格欺诈行为的具体表有：违反明码标价规定的行为、哄抬商品房价格的行为、因质量缺陷、面积缩水而变相提高价格的行为、虚假广告中的价格欺诈行为、中介企业的价格欺诈行为
等。（马丽，2007）
《物权法的施行对我国房地产业的影响研究》这篇论文中指出：预告登记制度主要适用于各类不动产交易进程中，当前我国不动产交易中对预告登记制度确立的主要作用体现在商品房预售中，其有效解决了一房二卖、预售后又设抵押权以及预购人与承建商的权利冲突等问题。而且预告登记制度可以有效地防范房地产企业的不法销售行为，消除“一房二卖\的现象，对预购人的债权起到保护作用，赋予了预购人债权以物权的排他效力。（朱成竹，2009）
《熟知常见商品房销售策略，谨防坠入房屋销售陷阱》这篇论文中指出：近几年，房地产市场成交火爆、房价不断上扬，让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而使购房者与房地产开发商之间的房屋买卖合同纠纷数量也犬幅上升。某些不良开发商为了赚取暴利，利用各种手段设置形形色色的房屋销售陷阱，令人防不胜防。下面作者对某些开发商的常用销售陷阱及购房者的相应对策逐一进行分析。
①利用房屋销售广告进行夸大或虚假宣传，而此广告中的亮点内容并没有写入商品房买卖合同中，待购房人交纳房款或入住后方知被“忽悠”。
②用购房者首次看房而在其对楼盘周边情况并不了解的情况下，通过销售人员的狂蠢乱炸，逼诱购房者在最短时间内签商品房买卖合同。
③诱使购房者在最短时间内先交定金，但购房人后来决定不买房子时，开发商却坚决不退还定金。
④利用假造销售的火爆气氛，诱使购房者尽快签约五、利用商品房买卖合同众多不平等条款规避自己责任，牵制购房者。（宋玉才，2010）
《城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策》这篇论文中指出：引发城市房地产矛盾纠纷的原因归纳起来有以下几点：
①相关的法律法规不够完善，操作性不够强。
在我国《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规相继颁布施行后，应当说，涉及城市房地产的法律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显
得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。
②行政管理缺位，有法不依或监管乏力。
商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。
③开发商缺乏自律，违法违规操作。
相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。（吴明高，2009）
《浅论房屋买卖涉及的部分法律问题》这篇论文中指出：房屋买卖是我国市场经济发展的良好果实，也是市场经济发展的中坚力量，更是法律中不动产买卖的重要一部分，因此从法律上进行必要的认识和了解是必须的。房屋买卖严格上是“纯民事关系”，是公民之间的自由往来，但是由于房屋作为不动产在法律上的特殊性和重要性，法律对房屋的买卖和转让等行为进行了“行政包装”，对房屋进行登记造册，白纸黑字的身份记载，这也是保护公民合法权益的必要之举。（张立琴，2010）
3、房地产销售模式中存在的问题及对策研究 Ⅰ、销售代理方面的相关研究
《房地产销售代理业中存在的问题及对策》这篇论文中指出：房地产销售代理业存在的问题有法制不健全、代理市场混乱、代理商营销策划缺乏新意等。（袁韶华，陈伟，雷灵琰， 2009 ）
《房地产销售代理合同违约金计算模型构建研究》这篇论文中指出：房地产销售代理模式尽管有很多优势。但实际操作过程中一些开发商认为销售代理商投资少、利润高，心里极不平衡。在一些销售实例中，某些开发商看到委托的销售代理商通过一系列策划后所获得收益很高，出乎自己的预料，这时开发商在利益的驱使下便单方面毁约，通过支付违约金的方式拿回销售权自行销售，结果给销售代理商造成很大的损失。而实际案例中房地产销售代理过程中开发商的违约行为给代理商带来了严重损失， 而准确确定双方签订合同中的违约金数额是解决
这一问题的关键，也是合同顺利执行的重要保障。（林广利，蒋慧杰，张金辉，2010）
《一手房地产销售代理的现状与对策研究》这篇论文中指出：内地一手房地产销售代理的现状堪忧。一手房的销售代理，和二手房的销售代理一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产销售的外包也是不可避免的趋势。但从地产发展的客观规律看，一手房的代理销售会是一个美好的明天。（钱广贵，2006）
Ⅱ、房地产预售方面的相关研究
《小议房屋阁楼若干法律问题》这篇论文中指出：所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。并已经确定施工进度和竣工交付日期。（王南，2009）
《商品房预估中若干问题探讨与商品房销傅系统的开发设计》这篇论文中指出：由于我国房地产起步较晚，房地产市场中还存在很多问题，其中房地产预售问题是我国房地产中最重要的问题之一。目前我国房地产预售中存在的主要问题有：商品房质量问题、商品房预售中面积差异问题、预售商品房的再行转让问题、商品房预售的广告乱象给广大购房者带来的危害等一系列的问题。然而根据我国的国情和我国房地产发展的需要，再借鉴国外一些发达国家的房地产预售监管经验，总结出以下几点解决目前我国房地产预售问题：①分情况解决我国商品房中质量问题；②处理建筑面积产生的差异的方法；③明确商品房预售再转让的条件；④商品房预售广告的法律约束力；⑤建立房地产销售和备案制度。（徐云飞，2007）
《浅谈商品房的预售模式》这篇论文中指出：在实际的交易过程中，我国的商晶房预售模式还是显露出了种种弊端。
①从购房者角度而言，在交易过程中，购房者经常遭遇以下问题，如开发商逾期办理合同监证或房地产证、售楼部现场不悬挂预售证原件销售、购房合同
当前房地产销售面临的困境及对策研究[开题报告]
