房地产价值评估报告

由天下分享时间：2025/1/28 21:04:29 加入收藏我要投稿点赞

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的%计算）；工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的％计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的％）。小计：×％＝元/平方米

2）按建筑面积计取（元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，元/平方米）。前期及其它费用小计：元/平方米（3）资金成本

按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率%。故资金成本为：

（+）×%×1×1/2=（元/平方米）（4）重置成本合计

单方造价为++＝627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米×（1＋18）×平方米＝408,元（5）成新率确定 1)使用年限法

理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。已使用年限为17年，耐用年限为50年。理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝％ 2）打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评

定标准》，现场勘察后打分为：

项目结构部分基础承重构件非承重构件屋面楼地面装修部分顶棚细木装修水卫电照其他门窗外粉内粉标评定评合完损准分分计等级 1有承载力、稍有不均匀沉18 基 6-20 降、但稳定本 7尚 1有轻微变形、细小裂缝 18 0 好 6-20 1稍有裂缝、破损 10 0-20 1稍有渗漏 14 3-16 1稍有磨损、裂缝 10 0-12 1基本灵活、少量变形 18 6-20 61稍有裂缝、风化 14 8 3-16 1稍有裂缝、风化 13 3-16 1无明显变形、稍有裂缝 13 3-16 1稍有破损 10 0-12 2基本尚可 25 5-32 61线路、照明装置基本尚好、18 5 6-20 无漏电 2基本正常使用 22 2-28 设备部分完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重＝70×＋68×＋65×＝％

3）成新率的确定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。

成新率＝％×＋％×＝68％（取整）（6）评估值计算

评估值＝重置成本×成新率＝408,×68％＝277,（元） 3、收益法评估案例――＊＊大厦建筑面积26800平方米。（1）年租金收入

根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为：

80×26800×12×（1－5%）×10-4=（万元）（2）年费用 1）维修费

估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=（万元） 2）年管理费用按年租金收入的3%计算 ×3%=（万元） 3）房产税

按年租金收入的12%计算 ×12%=（万元） 4）保险费

取房屋重置价格的2‰

1000×2‰×26800×10-4=（万元）年费用合计：万元（3）资本化率的确定

采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值