某项目全过程策划
2009年
目 录
第一章 项目概况 ....................................................... 4
1.1 土地概况 ........................................................ 4 1.2项目所在区域描述 ................................................. 4 1.3 项目开发建设概况 ................................................ 5 第二章 投资环境分析 ...................................................... 6
2.1宏观投资环境分析 ................................. 错误!未定义书签。 2.2中观投资环境分析 ................................. 错误!未定义书签。 2.3微观投资环境分析 ................................. 错误!未定义书签。 第三章 市场调研与分析 .................................................... 6
3.1购房者总体期望 ................................................... 6 3.2购房者的购房意图 ................................................. 8 3.3购房者对生活配套设施的要求 ....................................... 8 3.4购房者对小区建设的期望 ........................................... 9 3.5购房者对该区域商业投资的预期 .................................... 10 3.6购房者其他相关信息 .............................................. 11 3.7问卷分析小结 .................................................... 13 第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析 ..................................... 14
4.1项目所在地最主要竞争楼盘分析 .................................... 14 4.2其他相关竞争楼盘 ................................................ 15 第五章 项目地块分析及经营取向 ........................................... 16
5.1项目SWOT分析 ................................................... 16 5.2相关对策........................................................ 16 第六章 项目定位分析 ..................................................... 18
6.1市场细分........................................................ 18 6.2目标市场定位 .................................................... 20 6.3目标客户定位 .................................................... 20 第七章 产品方案设计 ..................................................... 23
7.1产品功能定位 .................................................... 23 7.2楼盘总体规划 .................................................... 25 7.3小区各区域规划设计方案 .......................................... 26 7.4各建设部分面积大小 .............................................. 28 7.5商业部分规划 .................................................... 28 7.6户型设计........................................................ 28 第八章 项目投资分析 ..................................................... 33
8.1销售价格的确定 .................................................. 33 8.2建立EXCEL成本分析模型 .......................................... 34 8.3成本测算及效益分析表 ............................................ 34 8.4项目效益指标分析 ................................................ 36 第九章 项目实施计划 ..................................................... 37
9.1项目整体控制计划 ................................................ 37 9.2项目前期工程实施计划 ............................................ 38 9.3项目工程建设实施计划 ............................................ 39 第十章 项目资金计划 ..................................................... 41
10.1资金使用表 ..................................................... 41 10.2资金收入计划 ................................................... 42 10.3资金平衡表 ..................................................... 42 10.4收入成本累计折线图 ............................................. 44 第十一章 财务分析 ....................................................... 45
11.1 财务分析围、依据、原则和方法 .................................. 45 11.2 基础数据及其测算 .............................................. 45 11.3经营收入及成本估算 ............................................. 46 11.4盈利能力分析 ................................................... 46 11.5偿债能力分析 ................................................... 48 11.6敏感性分析 ..................................................... 50 11.7 财务评价结论 .................................................. 51 第十二章 项目市场营销策划 ............................................... 52
12.1项目卖点及广告语设计 ........................................... 52 12.2项目整体营销策略 ............................................... 53 12.3分期营销策略 ................................................... 58 12.4销售成本测算 ................................................... 62 12.5营销策划总结 ................................................... 64 第十三章 项目建设及组织管理 ............................................. 68
13.1 项目组织机构与管理围 .......................................... 68 13.2建设项目实施管理 ............................................... 69 13.3前期物业管理和商业管理 ......................................... 70
第一章 项目概况
1.1 土地概况
1.1.1土地基本资料 表1-1 土地基本资料表
（1）宗地编号 （2）宗地位置
（3）净用面积（平方米） （4）土地用途及使用年限
（5）净用地拍卖起叫价（含出让金） （6）竞买保证金 （7）备注
（2013年3月1日市国有建设用地使用权出让预公告） 市净月区（东北师大人文学院南侧） 40000.20平方米（合60亩）
城镇混合住在用地，住宅70年，商业40年 预计起拍价150万/亩（成交价200万/亩） 暂无
住宅、商业综合
1.1.2 土地规划设计条件 表1-2 土地规划设计条件表
（1）容积率 （2）建筑密度 （3）建筑高度 （4）绿地率 1.0-4.0
总≤50%，高层≤30% 低于100米 ≥20% 1.1.3 宗地位置
该宗地位于市**镇广场路，北临红光镇城区，东接信息工程学院银杏学院，南靠省属重点学府西华大学，西通老成灌路红光广场。生活配套设施较为完善，交通便利，成灌路、羊西线沿线、沙西线延线均可直达。该地块距城中营门口20分钟，步行可到地铁2号线站口。该地块处于高新西区北面，地块升值潜力巨大。
1.2项目所在区域描述
项目紧邻的广场路连接沙西线和老成灌路，直面已经动工的至都江堰快速客运——成灌快铁，2010年5月预定通车，仅30分钟直达青城山。221、305等公交直达市区，距正在建设的高峰快线——地铁2号线红光站口仅500米左右，未来约10分钟即可轻松抵达市中心。
典型学院式生活配套已经成熟，医院、银行、中小学校、沿街商业等应有尽有，未来围绕项目打造的滨江水岸和西城商业广场将形成区域首个现代格局、业态齐全、集中规模的“校园经济圈”，项目被西华大学三面环绕静雅宜人，可轻松共享2850亩的校园景观和人文环境。具体配套状况如下表：
表1-3 项目所在区域配套设施状况表
相关配套 公建配套 小区部配套 中小学 综合商场 银行 医院 公共风景区
中餐厅、超市、洗衣房
配套设施概况
**、**、**
西华大学、红光镇小学、红光镇中学、幼儿园 农贸市场、特惠超市旗舰店、西城商业广场、西城超市 农业银行、工商银行 红光镇医院
沱江河畔风景、校园人文风景
1.3 项目开发建设概况
表1-4 项目概况表 主要规划设计指标 土地使用面积 建筑面积 商业面积 住宅面积 住宅户数 停车位个数 建筑密度 建筑容积率 建筑高度 建筑楼层数 绿地率 指标设计条件 总面积40000.20平米 不超过160000平米 总≤50%，高层≤30% 小于4.0 低于100米 大于20% 实际指标大小 11800平米 159600（地下50800）平米 12000平米 147600平米 1813 1270 29.5% 3.99 最高层不超过90米 18、27层 40% 本项目从2010年1月开始实施，2010年6月开建，2011年12月底完工，开发建设及运营期为2年。
根据项目建设进度和市商品房预售条件，本项目从2011年1月开始预售。
本项目总投资53614.15万元，销售收入75663.5万元，所得净收益10064.14万元，每平米建筑面积可盈利478.33元。通过财务分析，本项目具有较强的盈利能力、偿债能力和抗风险能力。
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