回报率：k?23.630 调整前后规划方案I核算结果比较
房型一的相关数据比较
由于房型一的售价调整，使得房型一的收益、转让税金等相关调整数据见下表6，调整后净收益比调整前净收益增加了9194238元。
表6 调整前后房型一的相关数据比较 房型一 调整前 调整后 房型一 调整前 调整后 售价 12000 11828 增值率 % 20% 收益 转让税金 扣除金额 增值额 增值税 前期成本 净收益 0 调整后净收益比调整前净收益增加了9194238元 所有房型相关调整数据
由于房型一的售价调整，使得总收益、增值税等相关调整数据见下表7，调整后回报率增加了%。
表7 调整前后方案I的相关数据比较 方案I 调整前 调整后 该变量 总收益 增值税 前期成本 净收益 回报率 % % % -3311000 -187072 9194237 问题二
假设：假设原房型i的建房套数为xi（i?1,2,L,11），以各种房型的平均满意度
f最大为目标，建立优化模型一。
（1）目标函数
目标函数1：各种房型的平均满意度f最高 其中：fi为编号为i的房型的满意度比例。 （2）约束条件
约束条件1：容积率小于等于国家规定的最大容积率要求，即各类房型的建筑面积之和?mi?xi与土地总面积之比小于等于
i?111其中：mi为编号为i的房型的房型面积。
约束条件2：根据附录1-3可得，11种房型的建房套数xi满足最低套数约
束xmini和最高套数约束xmaxi，即
约束条件3：建房套数xi为整数，xi取整 （i?1,2,L,11） （3）优化模型一
目标函数： maxf??fi?11111i?xi?i?1
xi11?mi?xi??i?1?2.28?102077.6???约束条件 ： ?xmini?xi?xmaxi,i?1,2,3,L,11
??xi取整,i?1,2,3,L,11 ????利用数学软件Lingo对上述模型进行求解（参考文献3），相关命令见附件2，可得网民对各种房型的平均满意度的最大值为，及其所对应的方案II中各种房型的建房套数详见下表8。
表8 方案II中各种房型的建房套数
房型1 房型2 房型3 房型4 房型5 房型6 房型7 房型8 房型9 房型10 房型11 满意比例 建房套数 50 50 50 150 100 350 450 100 50 50 50 总体满意度最大值为 根据上表计算出来的建房套数，结合问题一的求解过程，利用数学软件Excel对容积率u?1.989662766、前期成本KC?2274632870、净利润（最终收益）
L?443134642、增值税S?182977181、回报率w?19.48158966等数据进行核算，相
关数据详见下表9。
表9 方案II的相关数据核算
房型 房型1 房型2 房型3 房型4 房型5 房型6 房型7 房型8 房型9 房型9 编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 住宅类型 普 普 普 非普 非普 非普 非普 非普 普 非普 普 非普 非普 建房套数 50 50 50 150 100 350 450 100 50 50 50 50 50 1550 其他 扣除 扣除 项目金额 3052949 1576349 收益 取得土地支付金额 允许扣除开发成本 房地产开发费用 2993024 转让房地产税率 2610300 2989980 3701880 2294236 1258636 3838703 0 2053987 0 954617 4423972 221325 2958330 7403760 129624 1732616 172492 2305598 2705220 房型10 11 房型10 12 房型11 13 所有房型 编号 1 1253056 282940 3781907 增值 额 增值 率% 0 2334874 增值 税 前期 成本 净 收益 房型 房型1 5986048 4680383 0 7704278 房型2 2 7677407 26871 0 房型3 3 4107974 3006853 -712617 4162845 0 2564202 -2936746 房型4 4 8847945 442650 -8269226 -269966 房型5 5 3107444 房型6 6 房型7 7 房型8 房型9 房型9 8 9 10 5916661 565881 3850718 -9525151 -797770 0 0 3284837 -3608490 -231889 房型10 11 房型10 12 7563814 0 70 -3099525 房型11 13 4669748 4446424 -6768592 所有房型 方案II与方案I比较
将此方案与原方案I进行比较，可以发现虽然建房总套数、容积率、总建筑面积、总收益、前期成本、增值税、净利润及回报率都比方案I的数值低，但是满意度大幅度提高了。
表10 方案II与方案I比较
规划方案 方案I 方案II 规划方案 建房总套数 2400 1550 增值税 总建筑面积 277025 221350 净利润 容积率 总收益 前期成本 回报率 满意度 方案I 方案II 问题三
模型的建立
根据数据与处理中的结果，按照普宅与非普宅的比列，将房型9与房型10分别分解成普宅与非普宅两种类型，按照原有顺序依次编号，可得新13种房型编号。
i?1,2,L,13）假设编号为i的房型建房套数为x（，其中房型9的建筑套数x9?x10，i房型9的建筑套数x11?x12。以网民对各种房型的平均满意度f最大的第一目标、投资回报率w最大为第二目标，建立多目标优化规划模型。 （1）目标函数
目标函数1：各种房型的平均满意度f最高 其中：fi（i?1,2,L,13）为第i编号房型的满意度比例；
?x?xii?11310?x12为各种房型的建房套数总和（按照新编号，?xi房型9与房型
i?11310的建筑套数计算了两遍，需重新减去）。
目标函数2：回报率w最大
（1）R为总收益R=?Ri??mi?xi?ri
i?1i=11313 其中： mi为第i编号房型的房型面积（i?1,2,L,13）
ri为第i编号房型的售价（i?1,2,L,13）
xi为房型的建房套数（i?1,2,L,13）
（2）C为前期总成本
其中：C0?777179627为取得土地支付的总金额
众筹筑屋方案设计图文
