珠宝文化创意产业园可行性研究报告
内向体制外延伸；全力落实地级市经济社会事务管理权限，推动各项事业加速发展。某又一次站到历史前沿，成为内外瞩目的改革先锋。
2011年某区委十一届十三次全会确定了“城市升级引领转型发展，共建共享幸福某”战略目标，未来五年的奋斗目标是：宜居城乡展现新面貌，网络型城市 基本成型，滨水组团和卫星小城焕发活力。转型发展驶入快车道，某智造动力充沛，发展质量显著提升。协同共治进入新阶段，社会建设勇当尖兵，公共治理再当先锋。实现城市品位、生活品质、文明水平与经济地位同步升级。
三大功能片区指在区域一体发展的基础上，根据各镇街的地理区位、产业结构、资源禀赋，将全区分为东、北、西南三大功能片区。东部片区以大良、容桂、伦教为主，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区；北部片区以北滘、陈村、乐从、龙江为主，发展主题为“创意新城”，重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市圈，以工业设计、文化创意和现代信息物联技术增添产业活力，以城市意识和国际元素塑造都市魅力，带动专业镇转型升级，打造现代创意设计和商贸物流基地；西南片区以勒流、杏坛、
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均安为主，发展主题为“生态新城”，重点发展先进制造业和生态休闲旅游业，探索低碳生产、生活之路，打造生态产业示范基地。
2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。2.5产业突出生产性服务，突破传统的产品生产流通方式，以市场发展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计、虚拟工厂为表现手法，从而把整个产业价值链联系起来。
综上所述，某区成为中国产业转型的先锋，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。
第二节 项目建设的微观背景
本项目选址在某区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主要是综合考虑某区熹涌村当前良好的微观环境。
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伦教是某核心城区，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地。
伦教目前有长鹿农庄、香云纱基地、木工机械城、华润万佳、某珠宝城等农庄、文化基地、专业展馆、购物中心、珠宝主题公园等为结构的多种商贸业态。
与此相对应的文化产业群规划上，有伦教郑敬贻职业中学，位于大良的南方智谷，某职业技术学院，位于北窖的广东省工业设计城，将形成某区文化产业的基本格局。
对比珠宝产业发达区域的深圳市的文化与商贸服务产业规划布局可以发现，某区目前尚没有一个以珠宝首饰主题的大型集聚基地。以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头的某，居然没有一个珠宝产业的聚集区，因此，携中国珠宝两大巨头及某众多珠宝企业的珠宝产业园已经势在必行。
伦教做为某中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地，倒避企业转型升级，淘汰落后产业。也迫切需要高端商业中心带动地段整体转型。
自周大福、周生生设厂于伦教，20年来聚集了大量专业的珠宝人才。随着某人民医院、体育馆、五星级酒店的建设，
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龙洲路升格为326国道，万科等一大批地产落户伦教，消费力巨大的伦教同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。按照新的伦教整体规划，羊大路边的熹涌工业区已全部规划为商业用地，因此，综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营商氛围等因素，伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。
第三节 项目的市场环境分析
本项目选择的珠宝首饰行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲、旅游、娱乐和学习的重要场所。
首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展， 2010年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足5%,市场潜力十分巨大。全国每年有近1000万对新人喜结良缘,因结婚而产生的消费高达2500亿元。众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。
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从中国珠宝产业的整体格局来看，深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国1／3,市场占有率居国内第一。深圳珠宝产业年产值在430亿元以上，生产能力占国内珠宝市场70％以上。珠宝产业成为了深圳经济腾飞新的“增长引擎”和“城市名片”。
从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城、水贝工业区、沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主的珠宝产业园升级的过程。水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪80年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街一楼和厂房一楼大部分以汽车维修、装饰材料和杂货店为主，与珠宝、商业等经营环境难以相容。深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造的办法，将一个工业区变成了今天以商贸为主的真正的珠宝时尚商城。
相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福、周生生两大巨头的某，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售的某，却没有产品展示和销售的集散场所。
综上可见，尽管同样拥有众多强大实力的研发、设计和制造企业，以及便利的交通条件、大量的消费人群，以拥有
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