开发建设项目工作
工 作 手 册
（第一本之一---报建验收法定程序）
整编：彭文海
房地产开发建设项目报建手续
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好： ①土地出让手续；
②委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作可行性研究报告书；
③设计院制作规划方案，且应附有详细的规划设计参数和效果图； ④落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项----取得立项批文。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查----取得土地证。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书----取得项目建设审查意见书。张家界一般不用办理这个文件。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）----取得环评报告书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查----取得环境影响和水土流失审查报告。一般这个程序大多数都不走。
6、规划部门办理项目选址意见书-----取得选址意见书和用地红线图。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查----人防工程异地建设费。 2、国土资源局办理土地预审----核查土地交易费与土地使用指标。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查----规划方案专家评审会，取得规划方案审查批复意见书。是下步设计的纲要。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》----取得《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件----取得规划审批单。
三、初步设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查----取得建设工程规划许可证（副本）和定点放线通知单。一般要施工图审查后才能办。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查----建筑消防审查，取得总图和消防疏散审查合格意见书。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查----大型项目必须走的程序。张家界一般不做这个。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查----若缴纳人防异地建设费，则申请缴纳异地建设费，并缴纳费用。
防空地下室（异地）建设申报需提交以下资料： a)发改委立项批文； b)规划总平面图；
c)各栋单体报建建筑平面；
d)建设单位申请修建地下室的报告或申请缴纳异地建设费的报告 e)规划部门的建设工程规划许可证（含面积复核表、审批单） f)防空地下室异地建设审批单（附表2） j)异地建设批复
h)涉及到减免的项目的有关减免依据和减免审批手续材料 i)缴费票据
h)地勘报告（关于地下水部分）
5、国土资源局进行用地预审----进行土地使用指标核实。张家界一般不 做这个。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查----专项审查，张家界一般不做这个。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查----取得建委的初步设计审查批复。
附表二
防空地下室异地建设审批单
建 设 单 位 工程名称 工程地址 栋号 地上层数 地上建筑总面积（㎡） 首层建筑面积（㎡） 工 程 概 况 地下层数 地下室建筑面积（㎡） 报建防空地下室面积（㎡） 申请防空地下室异地建设的原因 异地建设防空地下室建筑面积（㎡） 经办人审查意见 缴纳防空地下室异地建设费金额（元） 年 月 日 科室审查意见 年 月 日 分管领导审查意见 年 月 日 主管领导审批意见 年 月 日 在建委进行初步设计审查要准备一下材料：
a) 初步设计文件（含设计说明、图纸、投资概算、建筑节能专项等 b) 设计单位资质、营业执照、备案文件、相关设计师证件复印件 c) 立项批文
d) 环评报告批复 e) 地勘报告
f) 规划批复手续---规划许可证 g) 勘察、设计合同书
h) 城建档案馆档案管理协议
四、施工图规划、建设审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、严格地说，施工图出来后才能进行建设工程规划许可，有时用初步设计也可以办建设工程规划许可----取得建设工程规划许可证（副本）和定 点放线通知单。若比较初步设计有重大变化的，规划部门对变更后的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
2、建设施工图审查机构对施工图设计文件进行政策性审查----取得施工图审查合格文件。
3、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》----取得审查合格备案表。
4、施工图消防报审或备案----取得建设工程消防审查合格批文。 5、人防办进行人防设施审查----若缴纳人防异地建设费，此项不做。 6、市政部门、园林局、环保局、卫生局、地震局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查----专项审查，张家界一般不做这个。
7、气象部门对防雷设计进行专项审查----取得防雷审查手续。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行招标，确定施工队伍。此项工作程序有： 招标申请---招标备案---招标公告---标书制作---施工资格预审---标书发放---标的编制---投标保证金---工程交易费---开标---标书评审---中标通知书。
3、办理招标备案（建设单位）须提供以下资料复印件：
(1)项目审批部门立项文件； (2)招标事项核准意见表；
(3)征用土地审批件或国土使用证； (4)批准的规划红线或规划许可证； (5)初步设计批复文件；
湖南房地产及建设项目报规报建施工管理流程图表总成
