房地产政策法律法规基础知识(1)

房地产政策法律法规基础知识(1)

房地产政策及法律法规基础知识（1） 1．房地产的概念

房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。 2．房地产业的概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 3．土地使用权的几个概念

土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点： *固定性或不动性 *有限性 *不可再生性 *用途广泛性 *供应的稀缺性

土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨 （2）出让

*概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

*出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年 （3）转让

*概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。 *转让的形式：出售交换赠与 （4）划拨

*概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 *使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。 4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。

5．房地产开发的概念

有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。

三通一平：道路通给排水供电线路通场地平整

七通一平：道路通上下排水通雨污排水通电力通通讯通

煤气通热力通场地平整

6．房地产市场的内部结构如何划分？

我国房地产市场共有三级：一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场（或称为住房一级市场），即房地产开发经营市场，这是房地产经营者与消费者之间的交易市场；三级市场（或称为住房二级市场），是房地产投入使用后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易市场，又称为房地产调剂市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。

7．房地产开发企业资质等级标准

按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一二三四五五个等级。我公司目前属中美合资、房地产开发二级企业。 8．什么是经济适用房，有何特点？

*概念：是指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是经济适用房的一种。 *其特点主要表现在：（1）经济性是指住房相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持、干预性表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。（4）出售给特定对象：必须具有郑州市城镇非农户口；未参加房改或享受房改的面积未达到其应享受的80%；中低收入家庭（按郑州市每年颁布的标准执行，2002年郑州市家庭年收入在5万元以下）如属郑州市区拆迁户，不满足以上要求也可直接购买。

*特别注意：经济适用房属于商品房的一种范畴，属微利商品房，因其是以成本价购买，故其产权属完全产权。

9．为什么经济适用房价格相对偏低？

经济适用房建设用地采取行政划拨方式供应，征用土地补偿费和拆迁安置补偿、补助费按有关规定的低限执行。经济适用住房建设按零税率计证固定资产投资方向调节税，免收商业网点费、人防费、基础设施配置费等11项费用，减半征收招标管理费，工程质量监督费等12项费用，有效降低了成本，与同等地段商品房相比约降低了300元/平方米。 10．什么叫二手房？

私房上市交易通称为二手房。也就是依法取得房屋所有权（全部产权），可以进入住房二级市场（即房地产三级市场）交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。

私房：是指依法归个人所有或数人共有的房屋。

产权：住房产权是住房各项权益的总和。我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。

11．商品房价格中都包括那些因素？

第一为土地价格。由国家收取，约占总房价的30%。 第二为房屋建造成本。在总房价构成中占30--35%左右。

第三为带征地费。即实现居住条件所必须投入的辅助设施、环境优化所需的费用，包括绿地、景点、配电房等，此部分成本为100元/平方米左右，在房价构成中约占4%。 第四为配套费用。即上缴当地政府的市政配套费和各管线部门所收的五种线路（水、电、气、通讯、市政管网）管理费、各区县所收的地区改建配套费等，在房价构成中所占的比例为10%左右。

第五为期间费用。由管理费用、财务费用、销售费用（含广告费用）构成，在房价中所

占的比例为10%左右。

第六为销售环节发生的营业税金及附加。在房价构成中所占的比例为6%左右。 第七为开发商预期毛利。

12．商品房销售中的五证是哪几证？

《国有土地使用证》《商品房销售许可证》《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》

13．什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。

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