龙湖PMO引发的讨论
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拈字 工程造价方面的专家,着有《工程量清单计量规则原理及应用》等专着. 烽火 地产成本与流程管控专家
通盈 清华博士,设备.成本.风险管控专家 本讨论精华提纲：
1、龙湖的PMO成本管理体系 2、龙湖的工作压力 3、龙湖体系的若干问
4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论 5、产品标准化or行为标准化 6、成本数据库的建立 7、相关知识历史回顾
拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何粗看了一眼，大架构是不错的。管理架构也很有特色，值得研究一下。 1、龙湖的PMO成本管理体系 PMO概论：
2011-7-5 10:18:07 深圳-青草-成本
解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。 上海-拈字-合约
PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。 只是龙湖限定在这个级别上 深圳-青草-成本
那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司 拈师，继续。 上海-拈字-合约
龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:
１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。这是一个大的特点
２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。整体的节奏感相当强 但它的问题也相应地出现在这二个特点上：
１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策
２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。象酒店、综合体等项目，由于招商的影响，很多决策是需要重复及中间决策的。如果按龙湖的这个管理节奏，复杂项目在几个来回的节奏冲突中，很容易产生管理失效。 深圳-青草-成本 分析的好透彻。那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅，采用这个PMO是不是管理的应该还不错呢 上海-拈字-合约
在具体操作手法上，比如管理科目、估算手段、合约架构等方面，我觉得龙湖这个体系还有提高的空间。当然，这个也只是一个感觉了。
以龙湖的节奏，很多东西不见得一定要做到什么标准。这个要讨论起来看了 深圳-烽火
PMO是龙湖管理的最大特点，也是它成功的一个重要因素，一个核心竞争力 现在一些企业也想学PMO，但学不好，因为配套的支撑不足 京--通盈--成本
PMO肯定是重庆建筑大学给龙湖出的点子，也是香港理工的一个嗷头而已
PMO中的东西有两点难：一个流程；一个前置条件，就是PMO会把项目分解成一个一个里程碑或者是关键点，然后需要的资源，协调部门
你想，这种布尔式维克的假想，肯定有与现实不吻合的地方，尤其是销售的楼盘，中国的购买者心态也不成熟。会有追风心态，所以销售导致的假想情况能够预置吗 不过这个东西也有好的一面。他的预置里面已经有大部分假设条件了，而且也是项目具体总结的结果，所以也可以减少盲目的去管理项 京--通盈--成本
PMO并不是一个包治百病的东西，这个需要一个成熟的机制。同时还有10%的购买者的成熟心态，这个东西也不是什么新玩艺 深圳-烽火-成本
是的，需要成熟的机制，所以很多企业搞不了，例如说产品标准的支撑、专业协调的文化、领导责任制、考核与激励等等 深圳-烽火-成本
龙湖是结果导向的企业，也就是PMO上提出来目标，大家努力去实现就好了，中间不管你怎么去实现，最后考核，没实现，对不起，走人，或者降职。我们看龙湖的文件，专业上怎么实现的很少，因为龙湖认为，我挖你过来你，就是专业上的牛人，我给你目标就好了，具体怎么做，你自己应该很清楚
2011-7-5 11:22:04 深圳-青草-成本
计划前置、结果导向。。。呵呵！真是前瞻。 2011-7-5 11:10:56 广州-蔷薇-成本
听起来龙湖的这个PMO是属于理想状态，但是龙湖把它给实现了 2011-7-5 11:11:24 上海-冰雪-成本 也没有完全实现，问题还是很多的。 2011-7-5 11:12:29 京--通盈--成本
主要是制订流程、调配资源，相当于原来国企的调度中心，原来铁路单位都有一个调度中心，就是这个作用的
2011-7-5 11:13:23 上海-冰雪-成本
万达的三个决策委员会也与这个PMO差不多。 2011-7-5 11:15:03 津-忙碌-运营 万达更注重的是进度
2011-7-5 11:15:20 广州-蔷薇-成本 万达不是注重结果么
2011-7-5 11:17:21 上海-冰雪-成本 万达里面的沃尔玛管理模式比较重。 2、龙湖的工作压力 深圳-烽火-成本
龙湖为什么压力那么大因为PMO是前置管理，前面把目标提出来了，中间缺乏弹性，并在后端加上严厉的考核与激励，于是大家压力大了，因为中间变数太多了，要改变中端从而实现目标，大家要付出非常多的努力
从管理节奏看，龙湖的pmo就是在做计划运营，龙湖的计划运营已经成为行业的标杆了 广州-蔷薇-成本
可以理解了为什么龙湖的压力这么大 深圳-烽火-成本
给你一个目标，这个目标是很难的，中间怎么做你自己想办法，后面跟着考核，就像头上一把剑，你压力大不 津-忙碌-运营
高速直指结果时间目标，高度的计划管理和前置任务管理思维包裹KPI体系里人的压力可想而知 深圳-烽火-成本
津-忙碌-运营，总结的很准确 3、龙湖体系的若干问
2011-7-5 11:25:06 广州-蔷薇-成本 感觉龙湖把这根玄绷得很紧
2011-7-5 11:26:16 京--通盈--成本
龙湖的理念，好多都是任宏与龙湖地产做学产结合的结果，肯定是绷得很 2011-7-5 11:26:31 广州-蔷薇-成本
万一他前面假设的都实现不了，会不会出现手忙脚乱甚至毁灭的情况 2011-7-5 11:27:58 京--通盈--成本
不会手忙脚乱，他有机制，或者叫做绿色通道，就是PMO的最高权限。可以调集资源集中处理，提出解决方案，或者直接把问题上升高度后，直接由老板们定。但这样的结果是大家愿意去PMO。这个与ZF中的MT有点相似了，而真正的项目部就很惨 2011-7-5 11:29:39 深圳-青草-成本
这样好，解决了蔷薇的手忙脚乱的问题。[表情] 2011-7-5 11:30:36 广州-蔷薇-成本
所以龙湖开会的时候，不会出现工程部或者采购部说，你定的这个目标实现不了，不然你自己去试试或者你自己去按这个价格买 的情况了吧 2011-7-5 11:30:37 京--通盈--成本
动作起来是照搬，然后处理突发事件就行了 2011-7-5 11:31:51 广州-蔷薇-成本
龙湖前面制定目标的时候，得经过一番激烈博弈吧但是这样会不会影响开发的速度 2011-7-5 11:33:06 京--通盈--成本
所以，就像我说的设计模块化。就可以固化成本。 项目管理也是PMO固化项目管理。项目部的管理也就间接模块化了。一般而言就是解决突发事件了，由于他前置了。不会影响到进度 2011-7-5 11:34:57 深圳-烽火-成本
启动会在定位阶段开，啥东西都没有，谈不上进度 2011-7-5 11:34:42 广州-蔷薇-成本
那他其实也和万科的标准化有异曲同工之妙 2011-7-5 11:39:53 山东-草秧-管理
我的一个感觉：龙湖的PMO建立在标准化（产品及项目管理成果标准化）基础上，并依靠专业人员强大的专业能力及PMO人员的专业决策能力，自上而下的下达目标并进行目标控制。
万科有POM概念，正好反着，是从下而上的，由各部门提出自己的计划目标，然后形成整体的计划目标。
万科学习标杆，学了惠普的POM。明确公司愿景、宗旨，大家在共同愿景下“发展共同工作计划”指导我们的行为，并对其进行考核。这有点虚啊 2011-7-5 11:41:12 广州-蔷薇-成本
万科的这种，对于高层来说，会不会不好掌控 2011-7-5 11:45:26 山东-草秧-管理
我今天看了看之前烽火讲的万科三个关键词，共享和交圈，这些是建立在万科职业经理人及专业的企业文化基础上的。
如果没有良好的职业经理人制度，怎么可能实现自下而上目标体系的建立，所以万科人也很累，目标是大家制定的，那么大家就为了这个目标疲于奔命了。并且万科经营计划应该做的还是不错的吧。
龙湖的PMO成本管理体系
