（6 ）
高峰会：现在正在招商中，裙楼的 1－ 3 楼为商铺，面积在 300 － 1000 多㎡之间，
现已引进星巴克、荷兰银行、中行等著名品牌，
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4 － 5 楼将以会所的形式出现
（ 7）
市区的宏盛大厦： 1－2 层为商业配套，现正在招商，面积在 价格在 2 万左右
200 － 1600 ㎡之间，
3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。
这类写字楼主要为上世纪九十年代所建，写字楼房型布局、结构等普遍陈旧和落后，办公
自动化和智能化水平较低，主要分布在老城区。但这些写字楼周边的生活设施较全，可以满足
入驻客户的生活需求。如新区的金运商务大厦，市区华孚大厦、丽景苑、华亭大厦等等。但从
整体上来看，这类写字楼所占的比例是最高的，尤其在老城区。
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五、吴中区写字楼市场分析
1、特征概括
吴中区写字楼相对其它区比较薄弱，写字楼体量不大，档次不高
，少有的几个写字楼大都
集中在吴中商业中心区，即东吴北路与吴中路，东吴北路与宝带路交叉的位置，但总体来说外
观比较陈旧，楼内配套设施一般，停车位不足，档次普遍较低。
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东吴北路与吴中西路交叉口处的东吴商业大厦正在建设中
，定位档次较高，目前尚未开
盘。
2、租金与售价
目前已投入使用的严格意义上的写字楼并不多，只有国贸大厦、新桥大厦，租金水平
元 /月·㎡，物业管理费
2-5 元 /月·㎡。 gIiSpiue7A
7-14 层由中国银行进行出租，企业数量并不多；经济大
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吴中大厦为中国银行自己的大厦，
厦为吴中区对外经济贸易局所在地，入驻客户大都为政府部门；苏美中心为商住公寓，但大多 数作为办公之用。 uEh0U1Yfmh
东吴商业大厦是在建工程，据悉售价在
6000 元 / ㎡以上。
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3、租赁情况
租赁情况较好，基本上没有空余房源；
写字楼周边环境较好，配套设施齐全，吸引了较多客户入驻；
入驻客户以物流、贸易、工程、机电设备类较多；
物业水平一般，车位严重不足，新桥大厦只有
20 个车位。
4、客群特征
总体上来看，主要以吴中本地中小规模民营企业为主，
办公面积多在 50－ 200 ㎡， 多比较注
重实用性
有部分规模较大的企业，比较注重企业形象，目前主要集中在吴中区层次稍高一些的国贸
大厦、吴中大厦等写字楼，多为
整层 租用 IAg9qLsgBX
从企业所属行业来看，入驻写字楼的以贸易、机电设备类的企业居多。
5、个案简介
<1）国贸大厦
地上建筑
12 层 租售方式 只租不售，出租率 98%以上
单间面积
80－ 180 ㎡ 租金水平 30 元/ 月·㎡
物管费用
2元/ 月·㎡ 电梯 3部
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贸易、工程、机电设备类
空调
无中央空调
客源构成
较多
该案位于东吴北路与宝带西路交叉口，交通便利，配套设施齐全。大厦共
大银行和餐厅所占有，配备
12 层，一层为各
3 部电梯，电梯厅大理石贴面，办公楼走道铺有地毯，档次相对较
高。入驻客源以贸易类公司居多，很多单位占有一层作为自己的办公场所。 <2）新侨大厦
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地上建筑 7 层 建筑面积 110000 平方 M
占地面积
343 平方 M
租售方式
售出 30％左右，出租率
90%以上
25－ 30 元 / 月·㎡
单间面积 140～ 230 ㎡ 租金水平
物管费用
5 元/ 月·㎡
客源构成
物流、贸易、机电设备类
较多
新侨大厦地处宝带东路，吴中广场对面，是上世纪 90 年代建造的写字楼，较为破旧，只有
一部电梯，没有地下停车位，只有地面的公共停车位。大楼共七层，一、二层为商场用房，有
30％左右的面积卖给了私人业主，大厦整体出租情况较好。
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<3）苏美中心
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苏美中心地处东吴北路与宝带路交叉口，是吴中区的商业中心，附近生活设施具全，交通
便利。该案为一商住公寓，但大部分企业在此办公。大楼共
24 层， 1 层到 3 层为商业配套， 3
M4300 元左右。 ooeyYZTjj1
层以上为商住公寓，租金每月每平
M20 元左右，二手房售价每平
<4）经济大厦
经济大厦紧靠工程用地，为吴中区对外经济贸易局所在地，入驻单位大都为政府部门。该
案外观比较陈旧，但据了解每天都有人要租赁大厦办公楼，出租情况非常火爆，一般只有与政
府部门有关系的公司才能租到此处办公用地，真正出租的房源很少。
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<5）吴中大厦
吴中大厦地处东吴北路与吴中西路交叉处，也称为中国银行大厦，大厦共
14 层， 1-6 层为
中国银行自己使用，
7-14 层由中国银行出租给其他公司，大多公司规模较大，占用一层办公面
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积。大楼内配套设施一般，档次并不高，已经全部出租，没有空余房源。
6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦
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地上建筑
三座塔楼，分别是
18 层 10151 ㎡
12、 14、
建筑面积 27716 ㎡
占地面积
租售方式 目前尚未开盘
单间面积
400-600 ㎡标准独层 销售价格 6000 元 / ㎡以上
东吴商业大厦地处东吴北路与吴中西路交叉口的位置，与本工程一路之隔，交通便利，配
套设施齐全。
该案规划为三座塔楼，分别为
12、 14 和 18 层，目前正在建设过程中，
6000 元 / ㎡以上。 3cdXwckm15
预计将于 9 月开
盘，但目前尚无售楼处，
据悉价格将会在
吴中区写字楼板块小结
通过对吴中区写字楼的实地调研，我们发现，吴中区写字楼的公共和市政配套设施
较为齐全，但写字楼内配套比较落后。因此，吴中区写字楼大都存在电梯、车位、空调
等硬件配套的“硬伤”。而智能化、环保、采光、新建筑材料的使用和创新方面，与苏
州园区和新区写字楼相比，还存在较大的差距。
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吴中区写字楼的开发时间普遍较早，多集中在吴中中心商务区的位置，体量也比较小，真正意义上的写字楼更少；
物业管理水平不高，且服务和写字楼管理落后；
写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，主要是中低档次写字楼；
许多写字楼的功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等；
租金水平大大低于市区、新区或园区；
出租率很高，平均在 95%以上；
吴中区写字楼产品结构、功能、服务等趋同，可替代性和选择性强。
吴中区写字楼市场比较薄弱，面对市场客户对内部配套越来越高的需求，吴中区新型的
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智能写字楼也逐渐在市场出现，目前东吴商业大厦正在建设过程中，将成为吴中较高档
次写字楼的典范。 v4bdyGious
申明：
途。所有资料为本人收集整理，仅限个人学习使用，勿做商业用
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苏州写字楼调研报告
