地上建筑 19 层 建筑面积 74949 ㎡
单间面积 120 ㎡以上 租售方式 租售结合
销售价格 11500 元 / ㎡ 租金水平 82 元/ 月·㎡
物管费用
18 元/ 月·㎡ 客源构成 多为外企
简析：
该案 地处园区湖东行政中心
位于金鸡湖东岸旺墩路， 北靠现代大厦 <园区管委会），南临东湖大郡等高尚住宅区
周边配套齐全， 西近金鸡湖商业广场、现代休闲广场等大型商贸区及高档酒店区
面积区间较大，既适合中小户型入驻，又有超大面积无柱空间供中大型客户选择 。
物业配套完善，属 5A 高档甲级写字楼 。
3、新区板块
<1）样本汇总
案名
层 数
位置
主要消费客户
租售 方式
租售价格 元/月·㎡
物管 费用 元 /
面积范 围 < ㎡）
销售 率
出租 率
11/21
月 ·㎡
租： 65-80< 含物
业费） 租： 90-120
64-194 可分割 112-214 可分割 70-200
金狮 大厦
25
狮山路南 狮山路、塔 园路路口 高新区狮山
路 西环路边狮
山桥东堍
台湾企业、本 地私营企业 外企、国内私
售罄 只租 售罄 只租 售罄 只租 售罄 只租 目前 只售 在预 定中
/
100%
98% /
新地
中心 金河 国际 国际 经贸
大厦 江南 宝马 大厦 润捷 大厦
54 42 28
营企业外企、国内私
营企业进出口公司及对外贸易单位
18 元/ 月 ·㎡ 17 元/ 月 ·㎡
/
100%
83
100%
90% 以上 90% 以上
70<含物管费）
48-138 100%
为主
10
吴中区长江
路
/ /
售：5500元/㎡
5 元 / 月 ·㎡ 未定
31.96- 120.37 130-200
40%
/ /
18
滨河路、邓
蔚路
售： 7000-8000
元/ ㎡
/
<2）特征概括
地段优越。 从区域在整个市场所占的位置来看，它与市区仅一河之隔；从区域在新
区的位置来看， 它处于新区的行政中心、金融中心
。为公司的日常工作提供了方
便。 lzq7IGf02E
日常配套齐全。 该区域 有银行、超市、及新区商业街配套
。
交通便利。 30、 68、 601、游 3、 17、 38 路等多条公交从该区域经过。
客源充足。随着新区的不断开发，越来越多的企业进驻新区，
新区各方面的配套都
趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。新区的写字楼大多是中高
档写字楼，是很多中小型贸易公司目前最为青睐的，正是这一部分贸易公司，占据
了新区写字楼的半壁江山。
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在其它区域也出现了一批新建写字楼工程。
<3）租金与售价
新区写字楼具有多种档次，较高档次写字楼租金在
80 元 /月·㎡左右 ，新地中心最高租金
达 120 元 / 月·㎡ ，此类写字楼客户以注重企业形象的外资企业和跨国公司在中国的办事处为主。 NrpoJac3v1
12/21
润捷大厦和江南宝马大厦在建设过程中
，目前江南宝马大厦销售起价为 5188 元 / ㎡，润捷
大厦为商住公寓，目前尚未开盘，预计销售价格在
7000-8000 元 / ㎡。 1nowfTG4KI
<4）租赁情况
租售状况好，新区以
90% 以上的整体租售率位于三个区域之首。
写字楼 周边大环境好 ，行政中心、金融中心和新区商业中心为客户提供全方位的服务。
写字楼 整体素质较好 ，基本都能满足客户在电梯、停车位等方面的要求。
新区的锦华苑、御花园等一批
涉外住宅 为一些 外企老总 提供良好的居住环境，而外企老总从方便角度考虑，
会就近选择写字楼，这就促进了新区写字楼的租售
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<5）客群特征
客户为外资企业或机构、外省市公司机构及苏州本土外向性公司为主，这类型公司
对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。
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也有较多主要从事管理或服务类的业务的中小型公司，兼有部分生产加工性的公
司。
<6）在建、在售案例简析
Ⅰ . 润捷大厦
13/21
。
地上建筑 单间面积 销售价格 物管费用
18 层 130-270 ㎡ 7000-8000 元 / ㎡
未定
建筑面积 租售方式 租金水平 客源构成
49500 ㎡ 目前只售不租
/ /
简析：
润捷大厦地处新区滨河路、邓尉路交界处，新区
CBD 核 “新 ”地带，商
务配套齐全，周边交通便利，临河而建，特别配置观光电梯 该工程地上 18 层，规划为商住公寓，目前尚未开盘， 经被新区某部门预定 ，其余楼层的预定情况也较好 自用和投资客户均有一定比例。
Ⅱ . 江南·宝马大厦
据了解 1-6 层已
地上 10层
地上建筑
地下 1层 31.96-120.37 ㎡
建筑面积
20740.80 ㎡
单间面积
租售方式 目前只售不租
14/21
销售价格
写字楼 5500 元 / ㎡ 商铺 6200 － 8500 元 / ㎡
5 元/ 月·㎡
租金水平
/
物管费用
客源构成 /
简析：
江南 ?宝马大厦位于苏州高新区主干道长江路和苏州交通要道苏福路交
界处，目前周边配套一般
该案地上 10 层，地下 1 层，其中 1-2 层为商业配套， 9-10 层为酒店， 工程价格较低， 2006 年 6 月 18 日开盘时起价只有
4888 元 / ㎡， 8 月 9 日起价则调
整为 5188 元 / ㎡，工程整层 1500 ㎡，规划全部为 50 ㎡左右的小户型，可自由分割自用和投资客户均有一定比例。
四、写字楼商业配套分析
从外表破旧、设施落后的老写字楼到建筑风格现代的智能化大厦，经历了十几年发展的苏州
写字楼呈现出参差不齐的状态。从写字楼的商业配套来看，大体上可以分为
三类 ： HbmVN777sL
1、整个商业配套以一种业态呈现，如酒店、卖场等。
从整体来看，商业配套以这种形式出现的写字楼比较少，尤其以卖场形式出现，这对地段
和商业氛围要求较高。如：
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（ 1）
新区的新地中心：整个 1－ 6 层作为香格里拉大酒店的餐饮、会议用房
（ 2） 园区的综艺开元大厦：裙楼部分作为万家灯火大酒店的营业用房 （ 3） 市区的金洲大厦： 1－3 层作为宏图三胞的营业用房
2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。
这种形式的商业配套主要是以为写字楼的入驻客户服务为目的，通常以餐饮、银行等为
主，在一定程度上这可以弥补写字楼周边商业配套不全的缺陷。商业配套以这种形式出现的写
字楼相对来说比较多。如：
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（ 4） 新区金河国际： 1－ 3 楼为商业配套，有祈福汤馆、天一渔港、西堤牛排和南方航空
等
（5 ）
园区的星海国际广场：有 5 层的商业配套裙楼，入驻企业有张生记酒店、宝力豪
健身、园邸法式烧烤等，但主要以体育健身为主体，有配备先进的游泳馆、健身
房等等，同时也是周边天域等社区的一个重要生活配套
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苏州写字楼调研报告
