单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，
城区写字楼的客户
群性质较杂。
这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完
备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。
kavU42VRUs
他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。
<6）在建、在售案例简析
Ⅰ．飞洲国际商务大厦
地上建筑
1-2 层为商铺， 3-8 层为写字楼 59.84 — 166.46 ㎡
建筑面积
11500 ㎡ 只售不租，
单间面积
租售方式
明年 2 月份开始出租
预计 75 元/㎡
销售价格
写字楼 10500 元 / ㎡ 商铺 21000 元 / ㎡ 预计 5—7 元/ ㎡
租金水平
物管费用
客源构成 市内公司为主
简析：
该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周边商业、
文化、娱乐、休闲、教育配套齐全。
y6v3ALoS89
6/21
该案采用目前高档甲级写字楼通行的
5A 智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安
保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自
动化系统等，在智能化领域居苏州市区写字楼前列。
M2ub6vSTnP
商铺销售情况良好，销售率达
56% 。
Ⅱ．宏盛大厦
地上建筑 6 层， 1、 2 层为商铺 建筑面积 10046 ㎡
单间面积
59.75-229.02 ㎡ 写字楼 10000 — 12000 元 /
租售方式
目前只售
销售价格
㎡
商铺 21000 元 / ㎡
租金水平
70元/㎡
物管费用 ／ 客源构成 市内公司为主
简析：
该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。
毗邻干将路等苏州市交通主干道，交通便捷通畅。
该案目前正在施工，据悉引进国际顶级标准的商务办公
10 大智能系统。
商铺的销售情况较好，小面积房型均已售出，目前只剩下
2000 ㎡的大
7/21
户型。
2、园区板块
<1）样本汇总
案名
层 数
位置
主要消费客户
租售 方式
租售价格 元/月·㎡
物管 费用 元 / 月 ·㎡
面积范
围 < ㎡）
销售
率
出租 率
高峰 会
30
苏华路与星 汉街交叉 口 ,园区管 委会西侧 苏州工业园 区旺墩路 工业园区苏
华路
外企、本地企 业、以及外地
企业驻苏办事
处
租售 结合
85
18
77 -1600
/ /
建屋
19
大厦 世纪 金融 20 大厦 国际 大厦 星海
多为外企
租售 结合
租售 结合
大量贸易公
租： 82 售：
11500 租： 80-90
18
120 以上
/
/
/
85%
司、房产公
20
工业园区苏
华路 工业园区星
海街
司、物业公司 原园区管委
会，多为外企
100 -400
租售 结合
出租
租： 85
22
100 -400
/ 80%
贸易、装饰、 物流、电子
国际 广场
20
租： 65～ 75
6
120
-200
/ 85%
<2）特征概括
目前 主要是沿中央商贸圈周边分布
已经进驻的 为主，
大型企业 以生产型与加工型企业对写字楼特别是高档次的写字楼
的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为
主 。 0YujCfmUCw
园区中央商贸区的出现，
使园区有了商业中心，苏州市场最高级的写字楼
CBD 靠金鸡湖的一端，加上高峰会以及紧靠
。 eUts8ZQVRd
——
CBD 的
国际大厦和世纪金融大厦坐落于
星海商务中心，这一区域
已成为写字楼的一个相对密集区
<3）租金与售价
较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的
8/21
整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在
80 元 / 月·㎡以上，加上
物业管理费将近
100 元 / 月·㎡。 sQsAEJkW5T
在售的建屋大厦与高峰会，目前销售价格在
10000 元 / ㎡左右。
该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与
空间。
<4）租赁情况
各档次的写字楼 出租率总体达到 80% 以上，达到国际公认合理水平。
由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次 ，也有利
于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字
楼的租赁提供了机遇。
GMsIasNXkA
写字楼 车位充足 ，停车问题可以得到解决。
周边 配套设施完善 ，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。
<5）客群特征
从上表可以看出，
园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没 。
有一个总体的可描述特征
在面积划分上，目前在
园区办公的公司对办公面积的需求差异较大 ，小型公司面积
在 50—— 100 平 M 左右，中等以上规模的公司面积在几百平 M ，甚至上千平 M 不
等 。 TIrRGchYzg
目前 入住园区写字楼的公司要外资性质占一部分，或者其公司本身业务、经营行为
和园区其他产业有很强的关联度。
7EqZcWLZNX
9/21
<6）在建、在售案例简析
Ⅰ. 高峰会
地上建筑 30 层 建筑面积 60000 ㎡以上
单间面积 销售价格
77-1600 ㎡
写字楼 8000— 12000 元 / ㎡
租售方式 租金水平
目前只售
72元/㎡
商铺 20000 元 / ㎡左右
物管费用
18 元/月·㎡
客源构成
/
简析：
高峰会位于苏华路与星汉街交叉口，园区管委会西侧， 总建筑面积 6 万㎡以上 。
整栋办公楼拥有 24 小时分户小型中央空调供应系统 ，可随时自行选择并调控。
标准层建筑面积为 1547-1652 ㎡ 。
工程周边交通便利，景色优美， 目前正在销售中。
该案物业配套较好，是一座多功能、顶级化写字楼。
Ⅱ . 建屋大厦
10/21
苏州写字楼调研报告
