录
一、苏州写字楼市场发展历程
1
1、回眸 1 2、现状 1 3、展望 2
二、苏州写字楼市场板块特征
2
1、板块格局分布 2 2、特征概括分析 3
三、苏州市同类写字楼市场板块分析
4
1、市区板块 4
<1）样本汇总 4 <2）特征概括 4 <3）租金与售价 4 <4）租赁情况 5 <5）客群特征 5
<6）在建、在售案例简析
6
2、园区板块 8
<1）样本汇总 8 <2）特征概括 8 <3）租金与售价 9 <4）租赁情况 9 <5）客群特征 9
<6）在建、在售案例简析
10
3、新区板块 12
<1）样本汇总 12 <2）特征概括 12 <3）租金与售价 13 <4）租赁情况 13 <5）客群特征 13
<6）在建、在售案例简析
14
四、写字楼商业配套分析
16
1、整个商业配套以一种业态呈现，像酒店、卖场等。2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。 163、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。
17五、吴中区写字楼市场分析
18
1、特征概括 18 2、租金与售价 18 3、租赁情况 18 4、客群特征 18 5、个案简介 19
6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦 22
吴中区写字楼板块小结
23
1/21
16
一、苏州写字楼市场发展历程
1、回眸
20 世纪 90 年代左右 ，迅猛发展的
国民经济 ，推动了苏州房地产业的飞速发展，然
稳健的财政政策和紧缩的货币政 下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其
而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的
策双重调控
特有的时间延续性，由
“波峰 ”跌
落 “波谷 ”一蹶不振，从而导致了
苏州市场上大量 “烂尾楼 ”的出现。 b5E2RGbCAP
到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，苏州地区上个世纪
90年代左右
的许多烂尾楼也相继被成功盘活。细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余
年前夭折的商业工程，如在
04~05 年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如
等，写字楼市场迎来再一轮春天。
新地
中心、新发展国际广场、绿源大厦
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2、现状
据国内一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场
2到 3年左
右，从 2004 年及 2005 年苏州市内 “烂尾楼 ”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年
内，相信 苏州房地产发展的主要动力将会是商业地产
，而与苏州强劲经济相呼应
的，将会是 大量中高档次写字楼的渴需
。 DXDiTa9E3d
苏州房地产业在经历了
2006 年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的 2006 年商品房的供应体量将会超过
800 万㎡，随着住宅
局面，据预测，苏州全市
空置率的不断提高，其投资风险也急剧增加，
投资者的眼光也逐渐转移向商业地
产的投资。作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热
点。 RTCrpUDGiT
3、展望
随着苏州写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化
的方向发展，市场上出现了大量的
5A 甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区
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。 5PCzVD7HxA
二、苏州写字楼市场板块特征
1、板块格局分布
目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块：
a> 市区写字楼主要集中在
②观前商圈 、 ③石路商圈 、 ④南门商圈区域 <
即城市交通
干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线
）及其辐射范围内
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b> 新区写字楼集中在 新区中央商贸区域 ，即 图中⑤所示区域
c> 园区写字楼分布在 ①湖西 CBD 商圈 周围和 ⑥为湖东行政中心
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d> 吴中、相城区写字楼发展尚处初期， 仅少量中低档写字楼，尚 未形成密集区
2、特征概括分析
a> 2003~2004 年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大 2005 年；近两
年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，
主要原因可以理解为是连
续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工
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程搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的
风险。 LDAYtRyKfE
b> 目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少
；园区租金水平高达 80 元 /
月·㎡，物业管理费也大都在
20 元 / 月·㎡左右；新区整体水平次之，但新地
中心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。
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c> 目前苏州写字楼市场整体
案例）
供不应求，普遍达到 90% 以上的出租率 < 除个别在销
d> 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城
区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。
老城区的写字楼
总量大，但高档次产品不多。
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e> 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字
楼主要集中在其金融商贸区。
三、苏州市同类写字楼市场板块分析
1、市区板块
<1）样本汇总
案名
层 数
位置
主要消费客户
租售 方式
租售价格 元/月·㎡
物管 费用 元 / 月 ·㎡
面积范 围 < ㎡）
销售 率
出租 率
丽景 苑
8
干将路、凤 凰街路口
多为外资，主 要为外贸、电
子 苏州本地私营 企业居多
售罄 只租
租： 54～ 62
4
30 -900
100%
80%
飞洲 国际 商务 大厦 宏盛 大厦
8
干将西路与 人民路交口 目前 只售
售 10600-10700 元 /㎡，租： 75
暂定 5-
7
59.84 -166.46
/
/
6
干将路、丽 景苑旁边
苏州本地私营 企业居多
目前 只售 售罄
商务6
干将西路与 科技公司、驻
售： 10000- 12000 元 /㎡预计
租金： 70 租： 55
/
59.75 -229.02
/
/
5 / 100% 95%
4/21
大厦
养育巷路口
苏办事处、律 师事务所等 货运、电子、
外贸
只租
敬业 商务 大厦 嘉实 大厦
7
宫巷和干将 路交界处 中新路
/
租： 50<含物业
费）
租： 50
/
33 -196 /
/
80%
6
房产、贸易、
科技
出租
1.8
/
99%
<2）特征概括
市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的
不多 ，且都是在建工程，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的工程，目前正在销售
过程中。 rqyn14ZNXI
由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政
配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。
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<3）租金与售价
早已投入使用的较高档次的
商务大厦和丽景苑租金水平在 租金水平在
50-60 元 /月·㎡ ，而目前正在建
售价 10000-12000 元 / ㎡。
设的 宏盛大厦与飞洲国际大厦
70-75 元 /月·㎡，
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<4）租赁情况
市区写字楼的出租情况较好，
商务大厦和丽景苑的出租率均在 80%以上 ，在售工程的销售
率也达到 65%以上。
入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评
估代理类、货运类等中小型企业为主；
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物业管理不规范，一般是自产自管。
<5）客群特征
市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公
司为主 ，特征比较明显。
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苏州写字楼调研报告
