足照明需要，又能达到节电的目的。 5设计图纸审核
在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题。
审核设计图纸的过程中，出现最多的有以下几个方面的问题。
(1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景观照明混接、此区域的照明支路同另一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。 (2)有的支路过长，连接的灯具数量过多。
(3)园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右。适宜的距离为20～25米。 (4)有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。
(5)高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。 (6)在支路组合时，未充分注意将三相负荷尽量平均分配，致使三相负荷有较大的不平衡。
(十三)建筑设计缺陷举例
以下列举的楼宇建筑设计问题(设备问题将在设备前期管理一章中讲述)是一些住宅小区在物业接管之后发现的，有的可采取补救措施，有的则难以整改，开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。 实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足，给业主的装修、居住带来不便并造成安全隐患，开发商不得不赔付业主。
实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固CFC桩(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，对整体地基进行加固的简称)，引起此3栋楼的沉降幅度过大，沉降时间过长，其直接后果是：
21
(1)楼宇伸缩缝止水带断裂，防水装置失效； (2)雨雪季渗水、积水严重，影响车辆和行人通行； (3)长期渗水，危及相邻设施安全； (4)业主对楼宇结构和安全性提出质疑。
对此，开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺，在伸缩缝外部重做止水带进行补救。即使如此，劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。
实例3 某小区跃层户型室内楼梯高度不足，影响业主正常使用。开发商与业主达成协议，由业主在装修中自行施工整改，其费用由开发商承担。
实例4 某小区共有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库，给业主的出入带来了极大不便。
以上列举的问题似乎令人难以置信，但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理，对设计进行审核，或许可以避免这些问题的发生。
第二节建设施工介入
物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者，其对建设施工质量的关切程度应更为强烈。物业公司在施工阶段虽然处于非主要地位，但是长期物业管理的经验和对已建成物业工程质量的详细了解，比较容易发现施工质量问题，所以物业公司十分有必要参与施工阶段的质量检查，为下一步的物业接管和后期物业管理打下一个坚实的基础。 建设施工介入工作主要有以下几个方面。
1．从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设计在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理设计和不合理施工，所有这些都应进行记录。
2．协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员
22
要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。
3掌握水、电、气、暖、通风、空调、各类弱电工程(消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等)的管线关键部位的布局和走向并进行记录，这对日后的管理和维护非常重要。
4．在开发商或施工单位的要求下，为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。
5．协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。
6．对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。
7．在设备的安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。
综上所述，物业公司在介入施工时，应明确自己的责任和位置，发现工程质量问题时要按程序提出意见，既要负起责任来，又要避免“越位”现象，这样才能处理好开发商、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。
第三节建筑工程质量保修的前期管理
一、保修期限问题
从字面上看，建筑工程质量(包括各类设备设施)保修工作属于物业后期管理的范畴。但由于诸多原因，工程竣工时间与业主入住时间不统一，形成一个“保修时间差”，这个时间差有数月或半年之久甚至更长，这就引出了一个保修的起始时间间题。开发商同施工单位签
23
订的保修合同的起始日期是从每栋楼竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有入住，往往是在数月甚至更长时间以后才入住，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不在物业公司，所以物业公司在前期管理工作中必须就此问题同开发商达成相关协议，以正式文件的形式做出规定，以免在后期的保修工作中陷入被动或造成经济损失。 为了维护业主(使用人)及物业公司自身的利益，物业公司可以要求开发商与施工单位在保修合同中规定保修起始日期从业主(使用人)入住之日算起。这样做并不违反国家相关法规的规定，因为法规中明确说明其规定的保修期限是“最低期限”。
如果开发商与施工单位不能就此达成一致，则物业公司与开发商应另行签署一份保修合同或协议，规定实际保修的起始日期从业主(使用人)入住之日算起，并明确开发商是保修的责任方，应承担在“保修时间差”内发生的所有因质量缺陷而进行保修的费用。 二、有关建筑工程质量保修的法律法规
以下列举了国家有关建筑工程质量保修的法律法规，从这些法律法规中可以明确了解上述的保修“最低期限”的含义。
1．《中华人民共和国建筑法》，1988年3月1日施行。 2．《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。
3．《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。
4．《房屋建筑工程质量保修办法》，2006年6月30日施行。
工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章都对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了明确规定，同时又指出，这些法律法规中规定的保修期限是“最低期限”。
24
(一)建筑工程质量的保修范围
《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括：地基基础工程；主体结构工程；屋面防水工程及其他土建工程；各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程。 (二)建筑工程质量的保修期限
《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下。
1．基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。 3．供热与供冷系统，为两个采暖期／供冷期。
4．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。(注：这就是前面所说的“保修时问差”)
5．其他项目的保修期限可以由建设单位和施工单位进行约定。
原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第二条还规定，工程质量保修办法不仅适用于新建、扩建、改建各类房屋建筑工程的质量保修，同样也适用于装修工程。 (三)建筑工程质量保修书
根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设
25
物业管理前期介入工作手册
