物 业 管 理 前 期 介 入 工 作 手 册
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第一章规划设计介入与建设施工介入
第一节规划设计介入
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。
一、规划设计介入的主要方面
本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。 (一)配套设施的完善
对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。
1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。
2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。 3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。
(二)物业基本状况
物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物 业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。 物业基本情况包括以下几个方面。
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1.未来小区的档次、人口密度和数量。 2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。 3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。 5.公建区域及面积。 6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。 8．停车场(库)等的基本状况。 (三)水、电、气供应容量
物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。
此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主 (租户)入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因(如投资经费不足)，小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1～2年，多则4～5年，甚至更长。所以，物业公司在测算电的供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要在前期规划中以正式文件报告开发商，使开发商在同地
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方供电管理部门签订供电协议时留有余地。
公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。
(四)物业管理用房的规划
物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。 1．提供良好的办公环境
(1)以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。
(2)以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。 (3)办公用房间数量和面积是否够用。
(4)库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。
(5)认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。
(6)如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。
(7)由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。 2．提供良好的休息环境
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(1)员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。 (2)员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。
(3)由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光、通风条件(有时开发商为了节省投资，不设计天井)，以保证员工的身心健康。
(4)较高档次的住宅小区多为低层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行详细审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。
(五)建筑材料的选用
优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。
1．物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。
2．对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务优良，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。 3．为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材料、设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。
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物业管理前期介入工作手册
