上述数据，摘自于德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）2011、2012、2013 年度的审计报告， 审计报告均为无保留意见。
公司执行企业会计准则，营业税为 5%，城建税、教育附加费分别为流转 税的 1%、5%，所得税率为 25%。
公司目前主要以物业出租作为主营，兼有部分存量土地或者房地产的销 售。公司在 2011 和 2012 年都发生过房地产（包括已建成的物业和待开发 的土地）的销售行为，其中 2011 年实现销售收入 25, 万元（主要 为房地产销售收入，占当年全部营业收入的 %），2012 年实现销售 入 5, 万元（主要为土地销售收入，占当年全部营业收入的 %），
2013 年则几乎没有发生房地产销售收入。主营业收入中租赁收入呈逐年 上涨趋势，这和企业建成物业逐年增多，租金逐年上涨的趋势基本保持一 致。
企业每年都会确认 1000-2500 万不等的营业外收入，这主要是企业获得的 相关财政补贴。由于企业属于产业园区类开发建设公司，在对房地产开发 建设并经营的同时，也会对招商引资工作做出一定的贡献，因此在完成某
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企业价值评估报告书 【2014】第 0156077 号
些园区的公益建设或者是园区的招商引资工作之后能够根据相应的政策 获得一定的财政补贴收入，公司会根据项目进度对上述补贴逐年进行确 认。
从前三年的现金流量表看，2011、2012 年的经营活动产生的现金流量净 额都为负值，主要是由于企业正在投建 S1 酒店式公寓、S3 银杏苑和 T28
项目三个大体量的自营项目需要大量的工程款支出所致。至本次评估基准 日，上述三个项目都已建成并投入使用，但 S1 酒店式公寓系 2013 年 9 月
开始试运营，因此在 2013 年几乎没有体现营业收入。 4、企业主要资产配置 企业 2013 年 12 月 31 日的资产负债表如下：
项 目 序号 1 一、流动资产合计 2 货币资金 3 交易性金融资产净额 4 应收票据 5 应收股利(应收利润) 6 应收利息 7 应收帐款净额 8 其他应收款净额 9 预付帐款 10 应收补贴款 11 存货净额 金额单位：人民币
元
账面价值 序号 项 目 账面价值 860,382, 35 油气资产原值 157,952, 36 减：累计折耗 37 油气资产净值 38 开发支出 39 商誉 40 无形资产净额 64,663, 9,504, 41 长期待摊费用 4,777, 42 其他非流动资产 169, 43 递延所得税资产 8,682, 44 三、资产合计 4,363,096, 687,978, 45 四、流动负债合计 2,257,339,
12 待摊费用 一 年 内 到 期 的 非 流 动 13 资产 14 其他流动资产 15 二、非流动资产合计 可 供 出 售 金 融 资 产 净 16 额 17 持有至到期投资净额 长期股权投资净额 交易性金融负债 47 48 应付票据 3,502,714, 49 应付帐款 预收帐款 50 51 应付职工薪酬 46 短期借款 224,680, 52 应付利润（应付股 19 长期应收款 20 投资性房地产 21 固定资产 固定资产原价(设备及建 18 22 筑物类) 其中：设备类 23 利） 53 应交税费 2,596,360, 54 应付利息 543,881, 55 其他应付款 预提费用 562,731, 56 一 年内 到期的 非流 动 4,377, 57 负债 877,000, 304,131, 113,458, 32,140, 309,003, 15,955, 2,597, 488,925, 114,125, 【2014】第 0156077 号- 1 1 -
企业价值评估报告书 【2014】第 0156077 号 24 建筑物类 558,353, 58 其他流动负债 减：累计折旧 五、非流动负债合 16,491, 59 25 固定资产净值(设备及建 计 长期借款 26 543,881, 60 筑物类) 27 其中：设备类 建筑物类 专项应付款 63 2,019, 61 应付债券 28 541,861, 62 长期应付款 减：固定资产减值准 29 备合计 30 固定资产净额 543,881, 31 工程物资 32 在建工程 64,445, 33 固定资产清理 34 生产性生物资产净额 64 预计负债 65 其他非流动负债 66 递延所得税负债 67 六、负债合计 68 七、净资产 1,179,929, 482,573, 682,593, 14,761, 3,437,268, 925,828, 通过被评估单位资产负债表可以看出，被评估单位资产主要资产为货币资 金、存货、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产和长期股权投 资等。
（1）货币资金科目中记载的主要为银行存款； （2）存货科目中记载的是企业的存量土地； （3）投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等科目中记载的是 企业已经建成并投入出租或者自营使用的各种类型的房地产，该部分是企 业的核心资产； （4）长期股权投资是企业投资的 6 家联营单位。 5、长期投资介绍
序 持股比 会计核算方式 企业名称 出资额（人民币万元） 例 号 1 上海新金桥物业管理有限公司 权益法 % 2 上海博瑞吉信息科技有限公司 权益法 % 3 上海东申企业（集团）有限公司 全额计提减值准备 % 4 上海新金桥设施管理有限公司 权益法 % 5 % 上海新金桥广场实业有限公司 权益法 9, 6 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 权益法 2, % 金桥联发公司拥有 6 家联营公司，目前除序号 3 上海东申企业（集团）有 限公司因多年前即无法与之取得联系而全额记提减值准备外，其余公司都 在正常运营中，会计核算方式都为权益法核算。以下对其余 5 家企业进行 介绍：
（1）上海新金桥物业管理有限公司简介
0 所：上海市浦东新区金藏路 258 号 5 幢 6 楼 606 室
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上海金桥出口加工区开发公司拟发行股份收购上海金桥出口加工区联合发展公司部分股权项目评估报告
