中级经济师考试零基础入门：建筑与房地产
建筑与房地产市场
建设工程招投标
一、理解招标投标法律法规主要内容，分析招标投标法规要求
二、理解勘察设计标准招标文件内容，进行建设工程勘察设计招标与投标三、理解建设工程施工招标方式和程序，进行施工招标策划和评标（一）招标方式
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。（二）评标
评标委员会由招标人负责组建。
任务是：负责评标活动，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。
评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。四、理解投标要求和程序，运用投标报价策略，进行施工投标（一）投标的要求和规定1.投标文件的要求与规定
投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质要求和条件做出响应。投标文件一般包括下列内容:投标函、投标报价、施工组织设计、商务和技术偏差表。2.投标文件的提交要求
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，在开标前任何单位和个人不得开启投标文件。
依法必须进行施工招标的项目提交投标文件的投标人少于3个的，招标人在分析招标失败的原因并采取相应措施后，应当依法重新招标。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
在提交投标文件截止时间后到招标文件规定的投标有效期终止之前，投标人不得撤销其投标文件，否则招标人不退还其投标保证金。3.联合体投标的要求（二）投标程序
1.获取招标信息后，向招标人申请资格审查2.购领投标文件，缴纳投标保证金3.组织投标工作机构，委托投标代理人4.参加现场踏勘和投标预备会5.编制投标文件6.投标文件的送达
7.接受中标通知书，签订合同第七章 建设工程合同管理
一、理解建设工程勘察合同内容，订立勘察合同，进行勘察合同履行管理二、理解建设工程设计合同内容，订立设计合同，进行设计合同履行管理
三、理解建设工程施工合同内容，订立施工合同，进行施工合同履行管理，处理施工索赔，理解施工合同纠纷审理要求
四、管理设计施工总承包合同，理解国际工程常用合同文本
1/24
第八章 建设工程监理
一、理解建设工程监理制度，分析建设工程监理的法律地位和责任
建设工程监理是指具有相应资质的工程监理单位受建设单位委托，根据法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同，对建设工程质量、进度、造价进行控制，对合同、信息进行管理，对工程建设各方的关系进行协调，并履行建设工程安全生产管理法定职责的服务活动。
二、理解建设工程监理合同内容，订立监理合同，进行监理合同履行管理三、分析建设工程监理组织模式和人员职责，编制监理规划和监理实施细则（一）总监理工程师职责
（二）有一部分工作总监理工程师不得将其委托总监理工程师代表（三）专业监理工程师职责——参与、指导、检查（四）监理员职责——具体操作
四、理解建设工程监理工作内容，采用监理工作主要方式执行监理
建筑与房地产市场（二）
中级经济师
建筑与房地产经济零基础入门班233网校：张洁函考试目的
测查应试人员是否理解建筑与房地产经济专业理论原理，掌握专业工作方法和专业技术，了解专业相关法律、规范（规定），以及是否具有运用上述知识从事建筑与房地产经济专业实务工作，进行投资项目经济分析评价和工程建设实施全过程管理的能力考试内容与要求
第一章 建筑与房地产市场
一、理解建筑与房地产市场运行机制，辨别市场运行机制要素，制定应对市场变化的策略及措施二、理解建筑与房地产市场监管，开展诚信体系建设
三、按照工程建设程序进行投资决策、建设实施和竣工验收工程建设程序各版本教材不统一，待新教材发行后再讲解。项目竣工验收的程序：
1.工程竣工扫尾。竣工扫尾工作主要包括硬件准备和软件准备两方面。
硬件准备方面：房地产开发企业编制竣工验收计划，施工单位全面落实竣工验收准备工作。 软件准备方面：施工单位应负责工程技术档案资料的整理，分类归档，装订成册。2.施工单位竣工预验
施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，应在施工单位内部组织自验收或初步验收，确认工程竣工、具备竣工验收各项条件。预检合格后编制竣工报告。
竣工报告应包括已完成工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等内容。
3.施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请。
4.监理单位核查。监理单位核查竣工报告,对工程质量做出评价。经过预验和核查，签署认可意见后,向房地产开发企业提交工程竣工验收报告。
5.专项验收。房地产开发企业提请规划、公安、消防、环保、城建等有关部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。6.竣工验收
房地产开发企业审查竣工报告，并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验
2/24
收。
7.问题处理
验收中如果发现工程存在一些轻微缺陷，则应要求施工单位在限定时间内消除缺陷后再签署合格证书；如果有重大质量问题，房地产开发企业认为还不具备竣工验收条件的，则要经过参与验收的各方共同讨论形成会议纪要并签字确认。会议纪要中应包括正式交工验收前，施工单位尚需完成的工作清单，待这些工作完成后，再由施工单位重新提出竣工验收申请。8.办理移交
经验收合格的单项工程，连同相关技术资料，一并移交房地产开发企业。9.竣工验收备案
办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：①工程竣工验收备案表；②工程竣工验收报告；
③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；④施工单位签署的工程质量保修书；⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
投资项目经济分析与评价方法（一）
四、按照房地产开发流程进行房地产投资决策、前期准备和开发建设
（一）房地产投资：是指经济主体以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金（货币或实物），直接或间接地从事或参与房地产开发和经营等活动的行为。
在我国，房地产投资的经济主体可以是房地产开发企业等单位和个人，也可以是有权代表国家投资的政府部门和机构。
房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。（二）房地产投资的特点
1.投资选择的多样性。表现在物业类型的多样性、投资形式多样性、经营方式多样性。2.投资变现的复杂性。体现为信息不对称、讨价还价、权益转移需要经过一定的法律程序。3.投资价值的附加性。受其他因素影响，如周围环境因素。
4.投资区域的差异性。例如，将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等。
5.投资收益的个别性。影响收益的因素既包含客观因素，也包含主观因素。同一区域同类型项目，甚至同一项目，因投资者不同也可能导致实际收益不同。
6.投资过程的综合性。是一个整合众多资源和综合分析市场的过程。7.投资预期的不确定性。未来收益的不确定性。
8.投资决策的专业性。一系列决策都要有坚实的专业知识做基础。
投资项目经济分析与评价方法（二）
第二章 投资项目经济分析与评价方法
一、理解资金时间价值，运用资金时间价值计算公式进行资金等值计算（一）资金的时间价值的概念
资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金的时间价值产生的原因：①投资收益率。②通货膨胀率。
3/24
③时间风险因素。
（二）现金流量和现金流量图
现金流量图横轴是时间轴，自左至右表示时间的延续，横轴等分成若干间隔，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。
横轴反映所考察经济系统的寿命周期。
与横轴相连的垂直线代表不同时间点现金的流出和流入。
如果现金流入或现金流出发生在计息期的期间（非期初或期末），通常是将其代数和看成是在计息期末发生，称为“期末惯例法”。
通常是假设初始投资发生在期初（第一个记息期的期初，即现金流量图的“0”点），而销售收入、经营成本及残值回收均发生在计息期末。
现金流量的三要素，即现金流量的大小（现金数额）、方向（现金流入或流出）和作用点（现金发生的时间点）。
（三）资金等效值及其计算
P——现值，资金发生在（或折算为）某一特定时间序列起始点时的价值；F——终值，资金发生在（或折算为）某一特定时间序列终点时的价值；
i——时值，资金发生在各个计息期末的价值，若Ai为每年等额支付的金额，则称为年值；i——折现率（相当于每个计息周期的复利率）；n——计算期（相当于计息期数）。
4/24
二、概括投资项目经济效果评价指标，使用盈利能力和偿债能力分析指标进行投资项目经济评价
投资项目经济评价指标体系盈利能力指标静态指标
动态指标
清偿能力指标
借款偿还期
投资收益率
财务内部收益率偿债备付率
资本金利润率
财务净现值资产负债率
资本金净利润率
动态投资回收期流动比率
静态投资回收期
速动比率
（一）财务净现值
财务净现值（FNPV）是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
评价准则：
（1）当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。
（2）当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。（3）当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。（二）财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR）：是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量之和等于零时的折现率。财务内部收益率的经济含义：
（1）在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。（2）到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。
（3）项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受的最高贷款利率。
用内插法公式求出财务内部收益率，内插法公式为：
5/24
中级经济师考试零基础入门：建筑与房地产 - 图文
