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公共设施设备管理办法
1.目的
规范公用设备设施的管理工作，保持公用设备设施处于良好状态，确保功能正常发挥，特制定本办法。 2.范围
适用于子（分）公司各管理服务项目内公共设备设施的管理与控制。 3.职责
3.1设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。
3.2工程主管负责公用设备设施保养维修工作的计划、组织、实施，建立设备设施台帐。 3.3运营中心经理负责对管理服务区域内的公用设施保养维修工作进行检查、监督工作。 3.4子（分）总经理负责批准年度设备设施检修计划、审批公用设备设施大、中修实施方案。 4.方法和过程控制 4.1公用设施设备包括：
1）房屋本体及其附属设施：房屋本体、防雷系统、车库、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、标识系统等。
2）供配电系统：发电机、后备电源设备、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、配电系统仪表等。
3）给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、工艺系统仪表、等。
4）消防系统：烟雾、温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统、消防系统仪表等。
5）电梯系统：曳引机制动器、减速器、缓冲器、钢丝绳、轿厢、安全钳、曳引电动机、控制盒等。 6）空调系统：冷水机组、空调泵类、风机盘管、自控箱、其它类空调等。 7）电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。
8）智能系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、消防对讲系统、紧急广播系统。
9）维修工机具：电焊机、切割机、钻枪、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、曲线锯、丝锥、板牙、绝缘手套等。
10）检测仪表器具：万能表、电流表、绝缘摇表、压力表、卷尺、靠尺、水平仪、电笔及其他测量工
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具等。
11）其它公用设备设施：会所及娱乐设备、桑拿房及设备、燃气管道及调压装置、停车库及设备、清洁绿化设备等。
4.2设备设施维修保养等级
1）日检：属巡视检查维护；对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行表，确认设备运行状态及运行环境是否有异常情况。
2）周检：属例行性检查；对设备的使用功能等进行检查，确保使用正常。
3）月（半月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，消除事故隐患，保证设备正常运行。
4）季（半年）检：属维护性修理；对设备进行清扫、加油、调试。
5）年检：属恢复性修理；对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气、机械性能和精度，检修或更换主要（易耗）零、部件及附属装置，对系统达到或超过检定期限的计量表需重新调校或更换。
6） 中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10％－30％。
7）大修：属彻底性修理；对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置，使设备恢复原有性能，更换率一般超过30％。 4.3设备设施维修保养要求
4.3.1每年12月15日前，工程维修组应根据设施设备的状况编制《 年设备设施检修计划》，经运营中心经理审核，报子（分）公司总经理批准。
4.3.2《 年设备设施检修计划》经子（分）公司总经理批准后，报总公司综合管理部备案，并严格执行。如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报子（分）公司总经理批准；如调整或变更设备设施大中修计划时，应报总公司综合管理部备案。
4.3.3工程维修组应严格依据《 年设备设施检修计划》编制月度实施计划，并做好维修前的准备工作及防范措施。涉及到影响人身安全和与住户生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉的重要维修工作，工程主管到现场指挥、协调、组织。
4.3.4设备设施责任人每天应对所管辖范围内的设施设备进行巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录。 4.3.5工程主管每周应对管理服务区域内的设施设备运行状态及维修保养情况进行监督检查，填写《设备设施维护工作检查记录表》，对发现问题应及时处理，并进行跟踪验证。
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4.3.6运营中心经理每月应组织对管理服务区域内的各类公用设备设施运行状况巡视一次，发现问题及时处理，并做好记录。
4.3.8在供配电系统及高危环境下作业时，须严格执行工作票制度。具体按《工作票制度》执行。 4.3.9设备中修、大修
1）工程维修组应视设备设施的运行情况及时提出设备设施中修、大修申请，制定工程实施方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等。
2）运营中心经理应牵头组织成立专项评估小组，对设备设施中修、大修的施工方案进行逐项评估。 3）工程维修组根据评估小组决议对施工方案进行修改，经运营中心经理审核、子（分）公司总经理同意后，报总公司综合管理部审核。
4）经审批通过后，提交业主委员会审核，同时按要求向全体顾客公布。 4.3.10各类设备保养一览表
各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“Y”表示需要检查）： 类别 供配电设备 电梯 各类水泵、水景 娱乐、泳乐设施 空调系统 智能系统 防雷接地 房屋本体 清洁绿化设备 消防系统及设施 4.4设备资料管理
4.4.1工程维修组负责建立管理服务区域内的《设备设施台帐》，并落实设备设施责任人。
4.4.2设备台帐应包括设备设施的名称、规格型号、启用日期、使用地点、生产厂家、设备编号等信息。 4.4.3所有设备本体须标识清楚，标识内容包括设备名称、重要参数、保养要点、安全事项、设备责任人。 4.4.4新建物业接管验收、原有房屋接管验收应包括的资料见《物业接管验收控制程序》。
4.4.5设备档案资料（包括随机资料、技术文件、合格证等）必须按公司档案管理规定及时提交子（分）公司综合管理部统一管理。 4.5设备房管理
4.5.1设备房是指管理服务区域内各类系统的动力、控制、输配设备集中安装的房间。
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日 Y Y Y Y Y Y Y Y 周 Y Y Y Y Y Y 半月 Y 月 Y Y Y Y Y Y Y 季 Y Y Y Y 半年 Y 年 Y Y Y Y Y 每年三月 Y Y
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