分 析：
? 市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政
务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，影响更多的商家进驻；
? 写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长
期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；
? 从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实
际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。
火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。
案名 长春银座 长江路57号 地下11层 地上1层 2002年10月入住 31～200 吴太商务 中心 胜利大街8号 银座B座 长江路52号 长春昆仑 长白路34号 太平洋 大厦 黑水路16号 建设大厦 长春大街与广州路交汇处 地上36层 地下2层 2005.10入住 88.7\\211.73\\300.4㎡ 5200元/㎡ 3650-3950 2560-3200 1850-2200 10～21F,均价5400元/㎡ 85% 95% 90% 售30% 10-21层写字间对外销售 会议室,咖啡无 厅,宽带,商务中心 4-7层为省政务紧临路步行街,1-3层为大连一家商场,4-18层为商住公寓. 原规划为星级酒店两栋，因资金问题改为住宅出售。 中心 22-36层为省建设厅用房 10-21层对外销售,曾由达声公司代理,现由北奇自行销售. 1-4层商场4万平米未开业。高层商务住宅部分暂无法办理产权登记，客户自行办理，需另外补交出让金。 95% 1-3层为商场 4-25为商住公寓 空中花园，宽带，客服中心 1980—2300 春铁大厦 辽宁路7号 地点 产品 规划 工程 进度 户型 面积 地上22层 地上13层 地上18层 地上23层 地上25层 2003/11/8入住 45-166 现房 32-166 现房 33-166 现房 52-97 现房 58-158 价格 3300元/㎡ 出租 1.2-2.5/㎡ 租70% 租/售率 95% 1-2层门市 用途 3-11层商务套房 3-19层为写字间 电梯写字楼 商住公寓 商用住宅 配套 设施 宽带、5A智能、游泳池、棋牌室 2001年复工，钢骨结构，第一个小户型投会议室,咖啡厅,宽带,商务中心健身中心 会议室,咖啡厅,宽带,职工餐厅,商务中心 紧临长江路步行街,吴太商务宽带,职工餐厅,商务中心 吴太集团投资四亿建造,只租不售,大部分写字楼设施是吉林省内最先进的. 中心对面,二栋塔楼.1-6层为图书音像城,6-13为商住公寓.层高4.2为市区内唯一. 备注 资性产品，销售异常火爆。由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理 分 析：
? 此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利， 吸引了大部分以手
机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；
? 长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，对
于中小写字楼的市场起到了一定促进作用；
? 总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动，使站前区域的
商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；
? 此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼
市场的主流。
红旗商圈商务办公氛围不成熟，可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代大厦写字楼项目。
时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处，与欧亚商都相对，投资商为吉林省时代集团。项目高24层，其中1-7层裙楼为时代服饰广场，已开业经营。8-24层为高级商务写字间，写字间规划面积为90平方米－140平方米。楼前、楼后有5000平方米休闲广场，可用于停车。大厦结构为全框架钢筋混凝土结构，空间可任意分隔，空调为美国灵顿大型中央空调。4部ＯＴＩＳ电梯，2部消防楼梯。
项目周边环境：时代大厦周边配套设施齐全，是长春市区的新中心，周边有欧亚商都，省医院、中医学院、建工学院、南胡公园、长白山宾馆、吉林电视台、长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。项目交通情况：红旗街是长春市除火车站、人民广场外的第三个交通中转地带，20多条公交线路汇集于此。
该楼盘01年底开始销售，开盘价为4100元左右，初期基本销售不动，开发商炒作过1-5年回租计划。据开发商宣传称，以100平方米的写字间为例，可以一次性将这套写字间回租给开发商（当然要比市场价格低一些），每月可收租金大概在3000元左右，但最终未落实。
该楼盘实现销售具体比例不详，但估计不高于60%，目前对外公布租金为1.4元/日/平方米，40%空置，最容易租出的为50平方米以下户型，100平米以上户型多数空置，主要入驻企业中，相当部分是将该物业作为营业用途的美容美体、旅游咨询等小公司，纯办公用途不强。 分析
从产品形式上看：纯写字楼销售较好的项目，除地段优势明显外，周边都有完善的功能配套存在，自身服务性设施齐全。但销售速度明显低于其他地产产品；
从经营形势上看：现有写字楼中都是在开盘时出售，后因各种原因，主要是销售不畅等，转而以租赁的形势进行经营的。此类楼盘有：国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等；这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁，可见长春市的产权写字间市场容量不大；
从客户构成看：已售客户中有超过60%的用户是以自用为主，投资客较少。投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值，而投资客关心的无非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客的考量重点，其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因；
从市场构成看：随着【亚泰·鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸城】等项目的面世，无论从地段还是周边配套与写字楼相比都存在一定优势，而长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积控制，还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆，是长春写字楼市场持续低迷的重要原因；
从销售手段看：长春地产营销的手法还是比较成熟先进的，写字楼中已经开始频繁使用带租约销售的形式，比如【亚泰·鼎盛国际】，采用两年租约，年返10%的方式销售，该楼地段、配套、档次等均属上乘，销售模式也属先进，并且现在已经为现房销售了，但从去年10月开盘至今，销售出去50%左右，不算理想。
从潜在客源看：长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期，也是人们进行投资与否的关键。国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去，人民币升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间，所以持币观望的投资者和自用客源逐步退出市场，择机购入。
从区域经济影响力看：由于长春所在区域的地缘影响力不够，无法获得跨省级的区域管辖能力，被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。故东北三省的区域性经营组织选择长春作为驻地办事处的较少，本地经销商考虑辐射地区的可操作性，也都在外地设常驻机构以满足自身发展。这些因素都制约了长春写字楼市场的进一步发展，是近年该类项目发展缓慢的重要原因。
租金上，除香格里拉外，长春市现有写字间的租金较低，最好的国联不到3元/日/平方米。而在建的写字间均以出售为主，租金未定。各写字楼空置严重。
在售价方面，以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破6000元/平方米大关，但实际销售并不乐观，销售不到三成。
在付款方式上，由于时代大厦推出了7成30年按揭贷款，对销售有一定带动作用；而21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。 2、商铺调研
物业名称 区域 建筑面积 商业部分面积 销售价格 租金（回报） 物业管理费 万科上东区 融创·上城 二道区 高新区 18万平米 13.4万平米 3000平方米 4000平方米 60000平方米 长春金座 宽城区 15万平方 9000元/平 9000元/平 1F:2.2万元/㎡ 2F:1.5万元/㎡ 3F:1.2万元/㎡ 中韩友谊商厦 兴恒 农贸市场 金色华尔兹 绿园区 50000平方米 6500平方米大众花园 绿园区 7.3万平 左右 30000平方米 中润小区 绿园区 90000平方米 5000平方米天安第一城2期 高新区 7.8万平 左右 小燕莎商场 长春百盛购物南关区 中心 亚泰富苑购物南关区 中心 60000平方米 外铺45000左右，万达购物广场 朝阳区 60000㎡左右 内铺20000左右 扣点 地下100个左右 46000平方米 46000平方米 只租不售 联营 40元/月/㎡ 300个左右 32000平方米 朝阳区 4500平 4000㎡ 只租不售 100元/平/月 联营 临街 地下100个 8200元/平/月 42.08元/平/月 12000元/平方米 70元/平/月 6500元/平方米 45元/平/月 10000平方米 8000元/平方米 未定 未定 返租10年，年回报10%。 税费自理 37元/平/月 1．2元平/月 1.5元/平/月 1.5元 地上40个 未定 地上60个 地上40个 未定 未定 未定 临街停车 未定 地下 车位情况 30000㎡左右 只租不售 梅珑镇购物中朝阳区 心 2.5万平 1.2万平 13000—16000元/平 —— —— ——
整体来说，长春商业比较发达，商贸产生的利税成为长春出汽车产业外的主要来源之一。
几个主要核心商圈内的主要商业单体经营情况较好，这些物业以持有为主。销售的商铺以小区底商为主，单价是住宅的1.5倍到2倍左右，在销的大型商场并不多见，并且多处于火车站商圈（没落商圈，经营困难），采用反租形式，销售单价相对非常高，销售情况均不算顺利。 三、区域调研
朝阳区是长春的商业、文化中心，区内商业主要分布于四个主要区域，分别是重庆路商圈、站前商圈、红旗路商圈、桂林路商圈，四个区域各具特色。 1、重庆路商业中心
比邻长春城市核心-人民广场，以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域，以及重庆路两侧。
这里是长春的商务中心和高尚消费集中区，集中了卓展时代广场、百盛购物广场、万达购物广场、亚泰富苑购物中心等长春高档购物中心，集中了香格里拉、卓展广场、中银大厦等长春高尚写字楼（酒店），集中了食间隧道等大型餐饮广场，是覆盖整个长春的具有购物、商务、文化娱乐、观光、休闲的典型商业中心。 2、站前商业中心
由站前商业东区和站前商业西区组成。东区位于宽城区，人民大街以东，是火车站前东侧长白路、亚泰大街、珠江路，以及人民大街所围成的区域。西区位于宽城区，人民大街以西，是火车站前辽宁路、杭州路、汉口大街所围成的区域。
该区域历史上是长春最繁华的区块，各种商品聚集，人流密度大，但近些年正走向衰落，突出地表现是：物业陈旧（长春旧城改造最大的区域），环境差、商业布局凌乱，商业消费层次低。
政府试图重新塑造该区域的商业，通过专业服务（比如说IT卖场），高层次的大众服务商业（比如说沃尔玛）等渠道，但收效不大。我们认为该区域的发展前景是适量的大众消费（满足周边大量的低收入居住群），重点发展批发市场。
长春商业地产地产调研报告（商铺与写字楼部分）
