成熟的过程，从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢，需求量也在不断放量随着城市经济环境的不断提升，仅2001年到2004年期间，长春商品房交易实现了从115万平米到288万平米的跨越，总体增长量翻了2.5倍，长春市房地产市场渐行渐稳。 2.3、价格上扬，步履稳健
2002年-2004年长春市商品房成交价格走势图单位:元/平方米60005000400030002000100002002年221930142003年231437672004年238843612005年26205300住宅商业营业用房
长春市房价的波动较小，基本呈上涨趋势，分析其原因：
一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。近几年，越来越多的外埠开发商到本地投资，且长春市本地开发商也不甘示弱，纷纷在长春土地价格未全面抬头时进行圈地，大量增加了长春市房地产开发总面积，导致长春土地日渐稀缺，房地产开发成本上升了，必然拉动房价上涨。
二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调，以长春市净月区富奥花园为例， 2002年其A区推盘时对外销售均价仅为1200元/平方米，而经过三年多的时间，富奥花园D区在售价格已经翻了一翻，达到2500元/平方米，这无不与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关，2003年中海水岩春城开盘销售价格为1850元/平米，截止到现在，中海水岸春城价格已达到2800元以上，可见该区域内房价上涨的速度和幅度之高。房价涨幅速度为何称之为步履稳健，这一点不难理解，由于长春市的中低档楼盘体量较大，因此整体抑制了商品房的涨幅速度。
2.4、供求逐渐趋于平衡
经过01、02年的过量开发，许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系，2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。截止到2002年长春商品房空置
面积为264.3万平，是历史空置最高点，空置量远远大于销售量，而2003年是销售与空置基本吻合的一年，到2004年销量已大于竣工量和空置量，依据长春市统计局的统计数字截止到2005年1-9月份已销售商品房115万平米高于2004年同时期13.6的百分点，市场竣工量2005年1-9月份略低于2004年同期水平，空置率进一步下降，整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。
350300250200150100500竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）空置面积（万㎡）2001年350115144.92002年335.9200.4264.32003年230216215.62004年279.4288.72792005年
2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应
长春市作为东北主要的老工业基地，由于其自身的经济条件与政治环境的影响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线，在房地产市场起到了举足轻重的作用。
按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。保障性住房得到政府的一些特惠政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。
长春市商品房与保障性住房开发量对比20015010050027.44.41997年36.47.51998年79.233.52001年2003年2004年155.813162.976.5商品房开发量保障型住房开发量
长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了30%，这远远高于世界平均的20%水平，对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击，整体市场的发展受到了严重的制约，2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机，各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期，长春市房价肯定会受到影响。
3、整体分析
长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市，房地产还处于发展的初期阶段，近几年发展较快，但受限于旧城区内可开发面积不多，拆迁成本大，整体开发量一直不大，目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。
住宅方面整体正常，价格、开发量和成交量均稳步上涨。
商务楼（写字楼）方面，环境可谓恶劣，明显表现为租金极低，空置巨大，销售价格在05年有较大提升，基本有价无市。后面会详细论及。
商业用房方面，得利于长春商业发展态势很好，商业用房的开发和销售较为正常，整体价格趋涨。不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼，各种炒作手法盛行。
二、业态调研 1、写字楼调研
长春市地处东北平原腹地，三产发展滞后，市民创业意识极差，写字楼虽一直作为政府所倡导的开发重点，希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办公，实现楼宇经济，但效果一直不理想，并且从目前来看，让看不到好转的趋势。！
长春的办公用房主要集中在三个区域：以人民广场为轴心的区域、解放大道周边的区域、火车站周围区域。作为项目调研的需要，我们对红旗商圈的写字楼也作为重点分析。
以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研：
案名 光明商务 大厦 西安大路336号 中银大厦 西安大路11号 百聚商务 广场 安达街2号 新世纪 鸿源广场 西安大路8号 地下3层 地上24层 地上25层 地上9层 地上28层 地上25层 地上24层 润天国际 西安大路与康平街交汇处 国际大厦 西安大路与同志街交汇处 亚泰鼎盛国际 重庆路和人民大街的交汇处 1—6层购物中心，7层商务会所 8—28层商住用房 现房 7至15层2.4元/天;17经营 方式 至25层西安大路侧2.18元/天,另一侧2.10元/天 价格 租/售率 用途 配套 设施 6338元/㎡ 现房 现房 期房 现房 现房 A座1.89元/天/出售 出售 出售 ㎡不含电费； B座1.58元/天/㎡含电费 3850元/㎡起 起价4300元/㎡ 均价5650元/㎡ 15% 商住、写字楼 商务中心、健身中心 共530套 写字楼 101 高档公寓 128 普通住宅 241 含地下室 10 本身纯写字楼物业只租不售，与销起4600元/㎡ 均5000元/㎡ 65% 写字楼 银行、商务中心 共109套，20层以上部分现涨价，销售缓慢。 均价6000元/㎡ 现房 地点 产品 规划 工程 进度 租金范围：1.58-2.09元/㎡·天 出售 只售出3户,租出60% 写字楼 商务中心、健身中心、棋牌室、 因售价太高只售出3户，现在以出租为主。 60% 写字楼 商务中心、会议室 周边环境属高档商业区域，出租率较高。 余四套 写字楼 商务中心 三层整体出售给市人才市场,4F-9层成交均价在3500元左右. 80% 写字楼 商务中心 B栋设施陈旧，价格较低；A栋位置及环境较60% 商住写字楼 商务会所，恒温游泳池 地处繁华地段，是重庆路地标性建筑，带两年租约销售，每年备注 好，价格较高。 10%的租金回报 售物业形成自身竞争 分 析：，
? 此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、
沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础； ? 拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行
业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；
? 随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一
些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；
? 2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进
该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；
? 2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务
优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间，该区域调研：
案名 地点 产品 规划 工程 进度 价格 租/售率 用途 配套 设施 星宇名座 建设广场西侧 地上15层， 地下2层 9月底交工 光大大厦 解放大路121号 地上25层 地下2层 现房 租金3.5元/㎡/天，不含电费 80% 写字楼 会议室、商务中心 中吉大厦 解放大路62号 21世纪国际商务总部 解放大路868号 地上23层， 地下1层 现房 长春国际商务中心 解放大路36号 权石中心 亚泰大街与解放大路交汇处 地上18 地下2 现房 地上28层 地上22 地下1 现房 1.45-1.82元/㎡/天 80% 写字楼 银行、省政府政务中心 2005年10月交工 3850-4500元 80% 商住 会议室、商务中心、健身中心 5-15层为商住,1-4层为商铺,一层:16500元/㎡,二层11500元/㎡,三层7500元/㎡,四层7000元/㎡,商铺购买要求必须在1000㎡以上.车位售价:18万/个. 3450-5000元 90% 超5A写字楼 八大配套中心 2770-3850 80% 商住 会议室、商务中心、健身中心 4500-5000 未开盘 写字楼 酒店,银行,宽带,休闲娱乐场所 备注 采用全钢结构，点式玻璃和进口铝复板幕墙。由第一太平戴维斯物管，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华区域。 位于主干道,省政府政务中心, 有较强的办公氛围,内部设施和环境较好. 位于主干道,全安金三角,省内多家著名公司进驻.现八大中心部分完成并投入使用,商务办公优势明显. 两栋商住性质塔楼,2004年由汉瓦代理,转以投资商住办公为主.地下车位12万/个,底层为南关客运站. 位于主干道,写字楼采用租售结合政策，写字楼预计1.8-2.4元/天.㎡,开盘日期未定。
长春商业地产地产调研报告（商铺与写字楼部分）
