（一）一般因素 1、城市概况
是中华人民国的首都和直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化和国际交流中心。有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中国四大古都”之一。
位于华北平原西北边缘，全市总面积16807平方公里，其中平原面积6390平方公里，约占总面积的38%。截至2011年末，市常住人口为2018万人。
2、房地产总体情况 （1）总体情况
作为国家的首都，房地产市场十分活跃。2010年在土地供应和导向上，认真贯彻国家及市关于扩需、保增长、调结构的各项政策措施。但是由于房地产市场自身存在的特殊性和复杂性，在发展过程中，面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾、本地居民基本的住房需求与房价上涨的矛盾、住宅供应量增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时，住房保障体系还不够完善，解决中低收入家庭住房困难的任务还相当艰巨。
（2）土地资源
当前，土地资源的有限性与城市建设发展的矛盾已经成为市城市可持久发展的主要瓶颈之一。对由于耕地后备资源严重不足，落实先补后占难度较大，对此市曾提出的实行跨省易地补充耕地的要求，国土部对此未予同意。
在土地面积有限的情况下，面对“一要吃饭、二要发展、三要生态”的三大用地需求，土地资源的供需矛盾日益尖锐。
3、2011年市投资运行情况
2011年，市投资结构优化、增速平稳、重点突出。全年完成全社会固定资产投资5910.6亿元，比上年增长13.3%。
全社会固定资产投资中，城镇固定资产投资完成5463.9亿元，比上年增长14.8%，农村投资完成446.7亿元，同比下降2.9%。城镇投资中，房地产开发投资完成3036.3亿元，增长10.1%。
（1）建安投资量明显提高
2011年，市完成建安投资2585.3亿元，比上年增长22.4%，增速高于全社会投资9.1个百分点；占全社会投资比重为43.7%，同比提高3.2个百分点。2011年，市费用形成投资2498.7亿元，同比增长1.1%，增速低于全社会投资12.2个百分点。
（2）工业投资持续高速增长
2011年，市工业投资在上年高增长（28.6%）的基础上继续保持增长，完成751.9亿元，比上年增长46.7%，对全市投资形成了重要支撑；工业投资占全社会投资比重为12.7%，同比提高2.9个百分点。
（3）发展薄弱地区投资增强
2011年，市城南地区完成投资1908.3亿元，比上年增长19.4%，增速高于全市增速6.1个百分点。列入西部发展计划的石景山、丰台、门头沟和房山四区完成投资共计1281.6亿元，同比增长16.6%，增速高于全市3.3个百分点。
（4）大项目带动投资增长态势突出
2011年，市计划总投资10亿元以上的大项目（不含房地产开发）204个，完成投资1499.3亿元，分别比上年增长23.6%和26%，对投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到74.9%。
（5）房地产开发投资比重有所降低
2011年，市完成房地产开发投资3036.3亿元，比上年增长10.1%，占全社会投资比重为51.4%，同比下降1.4个百分点。
4、2011年市房地产市场运行情况 （1）房地产开发投资完成情况
2011年，全市完成房地产开发投资3036.3亿元，比上年增长10.1%（根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据）。其中，住宅完成投资1778.3亿元，增长21.7%；写字楼完成投资363.8亿元，增长40.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资296.7亿元，下降11.8%。
房地产开发投资中，建安工程投资完成1235.1亿元，比上年增长35.6%，占全市房地产开发投资比重为40.7%。
（2）房地产市场供给情况
2011年末，全市商品房施工面积为12065.4万平方米，比上年增长17.1%。其中，住宅施工面积为7168.1万平方米，增长16.1%；写字楼为1422.7万平方米，增长34.9%；商业及服务业等经营性用房为1187.5万平方米，下降3.4%。
2011年，全市商品房新开工面积为4246.1万平方米，比上年增
房地产-市场背景分析-评估报告-节选
