. . . .
震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等，这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本，延长工期，重则导致投资彻底损失。
4.4 房地产投资风险控制措施
4.4.1 公司经营管理层和有关管理部门，要积极的研判国家产业政策的变化
牢固树立投资风险意识，强化地产项目投资风险管理机制。公司高中层管理人员要学会正确的投资理念，总结投资经验，防投资风险。对所投资地产项目都要按科学程序，多角度全面分析评估。在引入量化评估论证过程中，一定要考虑到限制条件，如，国家政策，市场平均价格变化等。
公司有关部门每年要提交国家宏观政策和与公司发展相关的国家投资规划的分析报告。特别是要注意结合公司实际，收集国家鼓励发展的开发地产项目，制定公司项目规划。如，2011年国家鼓励开发经济适用房和廉租房，注意利用国家政策，研发地产项目，享受国家优惠政策待遇。
4.4.2 建立和完善公司资源管理平台，加强投资项目的预警工作
企业构建风险预警系统在企业所面临的各种现实的或潜在的风险尚未形成或刚刚开始显露的情况下，该系统能帮助企业迅速确定风险来源、判断和细分风险种类、采用有效的风险防措施化解风险、将风险的危险系数降到最低，避免损失或尽量将损失减小，从而实现投资收益回报的最大化。通常企业风险预警系统的构建是通过构建财务风险预警系统来完成的，这样能够全面监测和防财务风险，毕竟所有种类的风险结果都是形成财务风险，来影响投资效果。房地产开发企业根据财务预警系统设计的原则和目的，选取能客观、准确、及时地反映本企业财务状况的指标，动态的监测财务的运转状况，根据不同的警报级别，采取相应的有效控制措施。
房地产投资具有高收益与高风险并存的特性，投资者要想取得投资的成功，必须熟知市场状况，具备一定资金能力，掌握相关操作经验和技巧，从房地产投资风险的各个要素和环节入手，对各个房地产项目阶段的风险进行分析，并且有针对性的采取相应的对策，以达到降低房地产投资风险，提高项目利润回报率的
. . ..
. . . .
目的。
4.4.3 加强房地产项目风险预测和重点部位的风险控制
由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，通过房 地产市场的供求状祝和趋势变化，进行全面的调查预测分析，选择社会最需要，能够取得较大收益的投资项目。
在开发地产项目过程中，房地产商要认真签订施工合同，约定好有关工期、价款的指标，减少变更合约的次数，聘请工程监理对项目施工进行全面的质量监管，避免因工期、质量 、成本所引致的风险。
4.5 房地产投资风险对策
转嫁投资风险对策是投资者将损失有意识地转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担，主要方法有通过“建筑工程施工合同”将风险转移给建筑工程方、商业投保、证券化项目资金、契约型转移、投资获利期权等。
4.5.1 商业投保
企业通过购买商业保险来实施其商业投保策略，将一部分风险转嫁给保险公司。购买保险从一定程度上可以减轻或弥补房地产投资者的损失，实现项目资金循环过程，促进房地产经营活动的发展。房地产投资企业可以选择实施房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务。
4.5.2 项目投资资金证券化
房地产企业通过金融工具将投资到项目开发的资金转化为有价证券，这样就使开发商与项目之间直接的物权关系转变为以金融工具为媒介的债权关系。
. . ..
. . . .
4.5.3 契约型转移
在房地产投资中，契约型转移主要包括三个方面：第一，房地产企业在与建筑商合作中，将项目工程总包、分包给建筑商，由建筑商来承担部分项目建设时期的风险，缓解房地产企业的资金压力；第二，多个房地产企业联合开发，这要求多方的投资者对房地产开发项目进行共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地发挥各自优势来避免风险；第三，在建设期间，将项目预售、预租或出售一定年限的使用权给买方或承租方，提前回笼资金，缓解资金压力，并能一定程度上避免融资风险和后期销售滞留风险。
4.5.4 企业建立风险管理机构
随着政府对房地产行业的逐步调控和规，越来越多的相关法律法规颁布、实施，房地产企业面临更大的挑战，同时，随着市场机制的进一步完善、规，控制和防房地产投资风险，更应从企业的组织结构中体现和落实，所以企业建立风险管理结构非常必要。建立专门的风险管理机构，，对企业而言，使房地产投资风险控制不仅仅局限于某一个项目，而是着眼于这个公司，对投资过程及投资周期的监控更加完善和专业。
5 总结
在日趋竞争激烈的市场中，企业对投资过程中的各种风险和如何有效控制投资风险的认识不足，最终导致经营失败，甚至破产的严重后果。企业在进行投资时不仅要考虑到国家的一些经济政策、法律制度等对其投资活动的影响，还应根据市场环境的变化，适时的调整企业投资结构，以适应其市场的应变力和竞争力。因此，使企业投资在追求高利润的同时，要善于防和化解风险，降低投资风险概率，以实现投资收益的最大化，对于国家和企业的发展具有重要的现实意义。
. . ..
风险管理基本理论
