房地产企业规模增长模式的探讨一一以恒
大地产集团为例 第一章绪论 第一节研究背景
自美国次贷危机以来，在促内需保增长的大背景下以及政府宏观政策调控刺激下，国内 房地产业经历了黄金十年。据国家统汁局公布的有关的数据显示，我国房地产开发投资额在 黄金十年中始终保持两位数的髙速增长，复合增长率近乎达到20%：房地产业的快速发展 直接让我国城镇居民人均住房建筑面积增至26.60平方米。消费是带动经济发展的三大马车 之一，住房则是社会公民的刚性需求，房地产业的GDP占比一度达到6.5%左右。若加上房 地产业对上下游产业链带动作用，则因此而增加的就业岗位以及对国家经济发展的影响程度 将是显著的。因此，房地产业是国民经济发展的核心产业，如何保证房地产业的健康合理发 展对当前的高价房和国内经济的平稳运行具有十分关键的意义。
黄金十年中，内地房地产企业对以资产重型化为特征的香港房地产模式生搬硬套，即政 府卖地，企业买地建房出售，相对于新加坡地产模式显得粗放。香港模式下，为了追求利润 最大化。在企业价值以及利润最大化思想的引导下，房地产企业纷纷加足马力做大规模，盲 目地投入大量资金、人力、物力等用于规模扩张和市场占有额的增长，造成商品房库存积压 和结构性过剩，逐渐呈现泡沫迹象。对此，政府采取了限购、限售、限价和限贷等一系列收 紧措施，以抑制投资需求，化解房地产库存，促进该产业的健康持续发展。
纵观行业发展，多数房企在追求规模增长中的过程中，盲目夸大规模，疯狂囤地，同期 大量地进行项目开发，资金压力巨大，只能通过不断举债、借债还债等融资活动来维系经营。 加上项目投资周期较长，企业回款较慢，大量资金沉淀，资产流动性降低，企业经营稍有不 慎就会岀现资金链问题，甚至引发财务危机。政府的频频调控亦使房企的发展雪上加霜。市 场环境的持续恶化导致房企需要面对的经营风险和财务风险不断枳聚，独立开发模式和对高 杠杆的依赖将进一步放大风险。，房企面临背水一战的窘境，如果没有科学的财务战略管理 和合理规模增长，那么企业要么退岀行业要么被撫并。
当前，过于追求规模扩大的粗放型发展方式已陷入后继乏力的窘境。国内各地政府房地 产政策的收紧以及旧模式下髙涨房价激起的年轻人的愤怒，香港模式显得已如弃履。低价竞 争的愈演愈烈、丄地成本的不断增加、营销成本的居髙不下、银根紧缩、融资成本的攀升等 问题使得房企利润率逐步下降。一些综合竞争力较弱的中小房企不得不相继退出，行业集中 度越来越髙。如何选择财务战略以支撑增长、高杠杆髙负债的发展模式能否支撑房企的长久 发展、如何在产业成熟期实现稳立持续的规模增长，这些对于房地产企业的长久发展尤为重 要。
第二节 研究目的与意义
一、 研究目的
随着最近十年的持续发展，房地产业已经成为国民经济的中流砥柱，很好的带动了经济 的发展。由于房地产业在具有很大的资金需求的同时，也具有很大的投资规模和投资周期， 进而也有很高的投资收益，因凡事有利就有弊，故此企业财务和经营的危险程度也极具增大。 在扩大规模的过程就能很好体现，对于这种情况企业经常把财物战略进行改进来使资金充足, 由此，财物就有了更大的风险。对于企业的资产管理者是否有能力胜任，规模的持续增长就 是一个很好的检验机会，当然，对于经营企业风险也随之增加。但是，在外界环境下，政府 对此进行的一系列措施也都给房地产企业增加了很大的难度，比如，监管力的持续增加，多 次调整政策，供给更少的土地，银行不易外借资金。
本文选取恒大地产集团作为髙杠杆房企的代表，对其外源式规模增长模式进行了具体分 析。通过整理恒大地产集团的发展模式、分部报告、融资结构和成本等信息，结合其财务数 拯，计算ROCE、RNOA等财务指标以分析企业资产运营能力、盈利能力及偿债能力，探究 分析财务杠杆效应对其经营活动效益的影响，为恒大地产集团在''后规模时代”的战略转型 提供启发，并进一步分析诸如恒大地产集团的高杠杆房企的此类规模增长模式的弊端和可能 的解决方案。
另外，本文选取了万科作为内生式增长模式的典型房企来进行分析。作为行业内的标杆 企业，万科的成功离不开其发展战略、融资策略和增长模式。通过整理分析万科的发展路径 和财务数据，得到内生式增长模式的本质内涵，以此作为房企产企业规模可持续增长模式下 的成功案例，辅助验证以恒大为代表的外源式规模增长模式的弊端，为未来房地产企业的健 康稳泄发展提供经验。
二、 研究意义
房地产业作为国民支柱产业，对国家经济增长的总贡献率较高。房地产企业的健康稳左 增长对于企业发展和国家经济发展都具有重要意义。然而，在行业发展的黄金十年里，为了 实现规模的迅速增长，多数房地产企业是利用财务杠杆支撑起了庞大的资产体量。虽然企业 的营业收入增长显著，但其实际经营活动的效益可能并不另投资者满意。这种高杠杆的外源 式规模增长模式能否持续引领企业发展有待商榷。特别是在银根紧缩、政府强调控的市场环 境下，企业资金压力、财务风险、经营风险愈发突出，如何实现企业规模的稳泄增长显得尤 为重要。本文将从房企融资理论和增长模式着手，以恒大地产集团和万科为案例进行深入研 究，探究出适合房企长久发展的增长模式，为房地产行业实现可持续增长提供参考和借鉴价 值。
第三节研究方法和思路
一、研究方法
（一） 文献分析法
查阅关于房地产融资、可持续增长模式的相关文献，梳理理论研究的研究发展方向，总 结研究进展状况，为文章铺垫理论依据。在数据获取方面，在研读公司年报的基础上，结合 国家权威机构发布的数据资料，例如国家统讣年鉴和wind数据库发布的行业数据等资料。
（二） 案例分析法
通过对恒大地产集团和万科的案例进行具体分析，将理论研究与实践相结合，分别分析 这两家企业的发展战略、融资结构、融资成本等信息。运用相关专业知识，改编财务报表和 计算分解财务指标等方法来深层次挖掘企业经营发展效益状况，通过对比不同增长模式下的 企业运营能力、盈利能力和偿债能力的明显区别由此总结出以恒大为代表的行业主流规模增 长模式所共通的弊端和问题，而万科作为正而案例展现并验证了内生式增长模式的积极效果, 作为综合实力较强的龙头房企，对苴增长模式的研究对于行业内其他企业具有一眾的参考价 值和借鉴意义。
二、研究思路
首先，在文献综述环肖通过房地产融资问题、财务战略以及房地产企业的可持续增长模 式进行钻研归纳，另外介绍了相关现代融资理论和房地产企业的融资原则，阐述了企业规模 增长过程中两种截然不同的增长模式，并介绍了本文的核心分析工具ROCE的有关理论。文 章的案例基于一上两方面的理论基础进行探究。
再者，从行业发展规模、发展模式、市场融资环境等角度分析介绍了行业背景和现状， 指出当下房地产企业主流规模扩张模式所可能存在的问题，以引出下文的案例分析。
再者，深入了解恒大地产发展模式。结合其发展战略、分部报告、融资结构和成本等情 况，以重编报表后的财务数据和指标为依拯展开分析，论述该企业在高杠杆驱动之下的规模 增长的实际经营效果，由此引发对该模式的有效性的思考。
随后，以万科为正而案例，用同样的研究方法对其规模增长模式进行剖析，指岀其财务 战略、发展模式的积极作用，为我国其他房企的规模增长之路提供一些经验和启示。
最后，基于案例对比分析，提出外源式增长模式所存在的问题及可能的解决方案，以此 提醒仍在加大杠杆做大规模而忽视企业真实经营绩效的房企须转变发展模式，调整资本结构, 寻求稳健、有效、可持续的规模增长。
房地产企业规模增长模式的探讨——以恒大地产集团为例
