绿城房地产公司财务分析报告

绿城房地产集团财务分析报告

一． 企业简介

(一)企业概况

绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。

历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等30多个城市。至2008年12月底，在建、待建项目达76个，总占地面积2002.6万平方米，总建筑面积2643万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额151.8亿元。 （二）股本结构 2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19 2010-06-30 变动日期 公告日期 变动原因 总股本 流通股 流通A股 高管股 限售A股 流通B股 流通H股 国家股 国有法人股 境内法人股 境内发起人2010-08-10 定期报告 1099521.022万股 2009-12-26 其它上市 1099521.022万股 2009-08-04 定期报告 1099521.022万股 2009-03-10 定期报告 1099521.022万股 2008-06-05 送、转股 1099521.022万股 965607.991万股 0万股 2417.484万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 965609.491万股 0万股 2415.984万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 939209.491万股 0万股 28815.984万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 939021.765万股 0万股 29003.71万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 941385.831万股 0万股 26639.643万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股

股 募集法人股 一般法人股 战略投资者持股 基金持股 转配股 内部职工股 优先股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 二． 企业财务分析 （一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析绿城的偿债能力。 1. 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83 流动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46 速动比率 0.142 -0.208 0.266 0.178 现金比率 —— —— 在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年绿城经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款比去年增长3 倍, 绿城的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 绿城短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。

2. 长期偿债能力

(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。

图1

图2

资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到

绿城, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。绿城近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。 ( 2) 资金成本与现金债务总额比率 图3可见, 绿城的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但绿城用经营现金来偿还债务的能力不稳定。 图3

综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。

（二） 营运能力分析

营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力

( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为绿城的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于绿城业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但绿城的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来绿城的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 2006 2007 2008 2009 年份 13.90 16.00 23.76 28.07 应收帐款周转率 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 2006 2007 2008 2009 年份 0.62 0.69 0.60 0.57 总资产周转率 总的来说, 绿城的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。

（三） 盈利能力分析

盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。

1. 期间费用分析

期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持

上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 绿城在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。

各项目增长幅度表 2006-2007 2007-2008 2008-2009 年份 57.01% 39.04% 56.79% 主营业务利润 66.48% 55.99% 41.83% 营业费用 43.17% 0.48% 42.82% 管理费用 2. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。 2006 2007 2008 2009 年份 8.36 8.5 11.45 12.79 销售净利润 20.09 22.51 25.75 28.72 销售毛利润 利润构成分析: 由上表可见, 绿城主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 3. 盈利能力指标 (1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。 2006 2007 2008 2009 年份 4.65% 5.13% 5.65% 6.14% 资产净利率 11.31% 11.53% 14.26% 16.25% 净资产收益率 ( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 绿城应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。 2006 2007 2008 2009 年份

0.62 1.19 -2.73 0.34 经营指数 每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明绿城有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了绿城获取现金能力偏低。 2006 2007 2008 2009 年份 0.26 -1.06 0.46 0.23 每股现金流量 通过以上分析可见, 绿城拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 绿城一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。 三．绿城存在的问题以及建议 （一）存在问题 1. 资金需求的压力日益增大。 2. 现金流的管理。绿城有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意, 而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。 3. 存货的管理。绿城拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是万科风险的主要来源。 （二）建议 1.为了满足未来的资金需求, 建议绿城继续加快销售, 增加经营活动现金流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对绿城的专业能力和组织能力提出新的要求。 2.绿城集团在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒高度重视现金的管理。 3.绿城拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是绿城风险的主要来源, 从目前绿城管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。