房地产营销策划流程： 第一阶段：项目开发前期阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订详细的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容：
一、 对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项 目所在区域的市政规划进行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ① 市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏观经济、人口规模、土地资源和房地产市场进行考察
②房地产市场调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行详细调查。 三、项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：项目开发阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容：
一、 开展房地产市场动态调查
深入了解项目所在区域的房地产市场供给、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析
① 竞争楼盘扫描
② 替在竞争对手进入可能扫描； ③ 供应量分析
④ 竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤ 竞争对手的市场定位及趋向 ⑥ 竞争对手的价格基准分析 ⑦ 竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ① 消费者的二手资料分析
② 竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消费心理、产品选择） 四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路
根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路 ① 产品分析
② 本项目的SWOT分析（优劣势分析）
基于SWOT分析（优劣势分析）提出针对性的营销策略 五、战略分析与规划 ①项目卖点归纳 ② 营销总策略 ③销售价格总策略 ④总推案分阶段策略 ⑤公关与宣传总策略 ⑥营销推广项目的策划 * 各阶段推广主题策划 * 各阶段营销分析与总汇 * 各阶段市场动态分析与对策 * 各阶段客户总体分析与推盘策略
入市策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析 六、最终确定销售渠道选择
①自售 ②代理：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司 对项目进行交底，要求各投标代理公司各自提交营销策划报告
组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业代理公司。
签订《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
注：如选择专业的物业代理，则本项目的全程营销策划及销售执行均由代理公司完成，贯穿项目的开发全程。
第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售 主要工作： 一、
完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售
培训； 二、 三、
制定销售模式、设计销售组织的架构；
其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测
绘报告书、《房
屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第四阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率； 主要工作：
一、制定详尽可行的营销策略并组织实施 ① 销售总体策略
销售的总体战略思路和目标的制定 销售模式的选择和设计 销售阶段的划分和时机选择
鎴垮湴浜ц惀閿�绛栧垝娴佺▼ - 鐧惧害鏂囧簱
