公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和欢迎。今年年初就传来渣打以3,500万美元战略入股中远房地产开发有限公司的消息，同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。
表三：2007年第一季度写字楼市场主要交易
公司 中信国际合作公司 世茂投资发展有限公司 美迈斯律师事务所 凯旋先驱公关公司 方达律师事务所 西屋电器 堀场贸易 菲利普莫里斯集团公司
晨曦百货 环球资源 电通广告
EMC
楼盘 天元港 华平国际大厦 银泰中心 万通中心 国贸中心 中环世贸中心 凯德大厦 京汇大厦 LG大厦 华贸中心 佳程广场 科技大厦
交易类型 买 买 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租
面积（平方米建筑面积）
6,800 72,800 4,000 700 1,100 1,350 1,100 1,900 6,000 1,100 1,100 2,800
区域 燕莎 CBD CBD CBD CBD CBD CBD CBD CBD CBD 燕莎 中关村
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
本季度北京甲级写字楼供应市场有三个新项目投入使用，提供了50.8万的新增供应量，这一数字已经超过了去年全年的供应总量，致使目前北京超甲级和甲级写字楼的存量超过了500万平方米。其中凯晨广场紧邻长安街，位置优越，该项目的售价在36,000-40,000/平方米，处于该区域写字楼价格的高位。由于新项目的供应量较大，空置面积需要一定时间
吸纳，本季度北京甲级写字楼的整体空置率上升了四个百分点，为15.58 %。 图五：超甲级和甲级写字楼市场的供需趋势
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
2.2 租金走向Rental Trend
目前北京写字楼市场几乎所有的项目都采用人民币报价，本季度北京写字楼市场上项目的平均租金报价在22.58美金/平方米.月（含物业管理费），和上一个季度相比上升了两个百分点。其中甲级写字楼的平均租金报价为29.07美金/平方米.月（含物业管理费），乙级写字楼的平均租金报价为19.15美金/平方米.月（含物业管理费）。大部分项目的租金报价比较稳定，特别是单一产权的项目；一些产权分散的项目租金波动较大，而且由于产权分散无法形成价格统一的局面，内部就会产生价格的竞争，对租赁方也难以准确把握，因此对项目的品质造成很大的影响。 图六：北京写字楼租金走势
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
2.3 售价走向Price Trend
从去年开始北京写字楼市场上零散销售的项目所占的比例呈现出下降的趋势，这一情况的出现一方面由于限制外资购房政策的出台的影响，另一方面北京市叫停了未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务加大了开发商的资金压力，迫使资金实力有限的开发商更加希望整栋出售，或是寻找投资公司或投资基金合作。以金融街为例，自用型的购买交易消化的面积对去年金融街写字楼市场全年的吸纳量的贡献率大约在60%左右。并且整栋购买的，特别是以投资为目的的整栋收购的价格往往低于该区域市场的平均价格。如本季度世茂投资收购华平国际大厦，折算下来每平米的价格大约在人民币14,400元左右，远远低于CBD区域25,000左右的平均售价。
2.4 空置率Vacancy
2007年第一季度，北京写字楼市场的整体空置率为16.08%，和上一个季度相比略有上升。甲级写字楼在本季度供应量比较大，占到本季度总供应量的65%，大量的空置面积
有待吸纳，整体空置率上升了三个多百分点，达到15.58%。本季度北京写字楼市场新增吸纳量约为60万平方米，整栋购买消化的面积占到其中的近40%。上一个季度，北京写字楼整体空置率降到了两年以来的最低值，一些传统的写字楼项目受到面积扩租的限制损失了一部分客户，一些新兴的写字楼项目则成为了这一情况的受益者。统计上一季度入住的项目，截止到本季度入住率平均有20%的增长。目前北京的工业园区的商务楼以其突出的产业特征、舒适的办公环境和有竞争力的价格优势吸引了很多以IT和软件为代表的公司的迁址进驻，这也对传统商务区的写字楼造成一定的冲击。 表四：写字楼市场主要指标
平均租金报价 (美元/建筑平米/月，含物业管理费) 区域 全市 CBD 2006年12月 22.00 23.90 2007年1月 22.58 24.50 19.26 24.92 26.64 25.78 22.45 18.87 16.27 趋势 ↑ ↑ 存量 (平方米) 2006年 12月 2007年 1月 空置率（%） 趋势 2006年12月 15.61 2007年1月 16.08 23.30 12.60 14.42 13.65 6.90 21.60 16.57 15.10 2007年 1月 15.58 16.43 趋势 ↑ ↑ ↓ ↓ ↑ ↑ ↓ ↓ ↑ 趋势 ↑ ↓ 11,546,603 12,322,363 ↑ 2,175,362 2,560,662 ↑ 16.70 中关村 18.85 金融街 24.13 燕莎 26.16 ↑ 2,753,841 2,803,841 ↑ 14.53 ↑ 1,996,456 2,337,456 ↑ 14.78 ↑ 1,223,457 ?1,223,457 → 12.83 ↑ 902,651 ?902,651 → 6.59 25.00 19.41 14.89 长安街 25.55 朝阳门 21.92 亚运村 18.18 其他区域 级别 甲级 乙级 15.49 2006年12月 28.45 18.64 ↑ 1,183,281 ?1,183,281 → ↑ 797,015 ↑ 514,000 ?797,015 → ?514,000 → 2007年 1月 趋2006年 2007年1月 势 12月 29.07 19.15 2006年12趋势 月 ↑ 4,516,108 5,024,108 ↑ 11.97 ↑ 7,029,955 7,298,255 ↑ 17.94 资料来源：北京高力国际物业服务有限公司
3、主要写字楼区域Major Office District
3.1 CBD & CBD 周边 CBD & CBD Fringe
本季度CBD写字楼供应非常集中，共有五个项目同期入住，使CBD写字楼市场增加了38.5万的新增供应量，远远超过了去年全年的供应量。因此，本季度CBD区域写字楼市场的整体空置率和上一个季度相比上升了六个百分点，升至继2005年上半年以来的最高值23.3%。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金报价在35－45美金/平方米.月，和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。整栋购买的交易在CBD区域如火如荼，以北京国际中心和东方梅地亚中心为代表的一些写字楼都传来整栋购买的消息，除了投资者以外，也不乏自用的客户。
表五：CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目
项目名称 银泰中心东楼 大成创意大厦 东方梅地亚中心A 银泰中心西楼 世纪财富中心 华业国际中心 金地中心 北京国际中心 写字楼面积 78,000平方米 40,000平方米 30,000平方米 75,000 平方米 80,000平方米 33,000平方米 100,000 平方米 100,363 平方米 入住日期 2007年4月 2007年4月 2007年4月 2007年6月 2007年6月 2007年8月 2007年8月 2007年8月
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