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区域集中在新香洲东与老香洲，吉大、前山等区域也有部分分布，所从事的工作多为政府公务人员及企事业单位中高级管理职务，文化程度高，有稳定的高额经济收入。 ●侯鸟经济：
作为著名的海滨风情旅游度假城市，在地享有较高的美誉度。长期以来，地产市场中一直有来自地的购房需求。这里有将一次性旅游转化为多次度假方式、同时兼具投资意义的购房需求，也有退休养老的购房需求。近年来，地在购房的度假、投资需求和地来养老的购房需求，已经出现由最初的高低两级逐渐向多元发展的趋势，新香洲板块作为区别海景、别墅类高档产品与坦洲、西区等低端产品、同时具备优越居住环境、高品质社区的房产板块，对地购房群体正产生着日益强大的吸引力。 ●澳门资金：
澳门投资者近年在的地产投资都获取了高额回报。目前澳门地产投资已从单一区域拱北辐射至全市甚至坦洲。澳门地产投资金额已占到全市地产交易总金额的10％左右，这是个绝对不容忽视的重要客户群。
综上所述，在新香洲区域购房的客户想要买到的是 ◆房价：以相对较低的价位享受高质量生活 ◆环境：大社区、高品质
◆品质：他们需要良好的生活品质，来证明个人的生活品味 ◆配套：基本满足日常生活所需 ◆回报：保持匀速增长的升值潜力 ◆荣耀：居住品质提升带来的荣耀感 ◆户口：本案户口需求来自于两个方面 1、少量的一次置业户口需求；
2、少量的二次置业购房入户指标，可以为直系血亲提供入户的机会
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第二节：项目优劣势分析及应对
一、项目概况：
※区域位置：人民西路南、三台石路西侧 ※占地面积：10,6145.6㎡ ※建筑面积：26,5364㎡ 其中
幼儿园：300㎡ 会所：3000㎡ 商业：1,4440.73㎡ ※容积率：2.5 ※密度：22% ※绿化率：35%
※停车位：住宅：1车位/户（100㎡以上每增加60㎡加1车位/户） 商业：1车位/100㎡（建筑面积）
二、优劣势分析 1、优势分析
◆新香洲板块加速成熟中：
经过十年建设，新香洲板块已经告别昔日不毛之地的脏乱差形象，取而代之的是笔直宽广的街道、美观靓丽的楼盘。本案此时开发，可借新香洲蒸蒸日上的大势，成功吸引大批成功人士来此定居。 ◆项目规模较大：
有规模才有条件营造高品质会所、园林、标准泳池、大面积水体，本案的规模优势奠定了高品质楼盘的良好基础。 ◆交通十分便利：
本案周边区域的交通状况很顺畅，近在咫尺的三台石路、人民西路、明珠北路都是市的主干道路，途经的公交线路也很多，公交线路基本能覆盖市区的各区域。其中，本案在人民西路的公交站点：安居园站有以下11条公交线路：1、5、6、8、15、22、43、56、68、204、602。可以说是四通八达十分便利。另外，目前已开
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工建设、09年通车的广珠城际轻轨沿明珠路南北向经过，在上冲设站。预计通车后会对新香洲西的外沿部分：明珠路区域有很好的土地价值提升作用，促使该区域城市化进程加快。明珠北路上同时还规划有上冲长途客运站。 ◆生活配套齐全：
新香洲经过十年建设，生活配套设施已经较为齐全，区医疗、幼儿园中小 学、市场超市、餐馆酒家、金融、文体场所星罗棋布。具体见我司提供的《中珠销售手册》。
◆企业部高度重视：
本项目作为中珠置业的抗鼎之作，企业上下高度重视，为将本案打造成高品质楼盘提供了基础保证。
2、劣势分析 ◆地块未能直接与新香洲人民西路接壤：
目前已经取得的两块土地介于新香洲与前山之间，本案要与仁恒项目共同打造新香洲南部板块，并确立新香洲未来人居典力作的地位，首先要帮助消费者克服地域认知上的偏差。 ◆地块不规整：
南区地块狭长，为规划设计出精品造成了一定的困难。希望可以借助高水准的大师手笔加以弥补。 ◆先锋山：
要克服这一客户购买的心理阴影，首要工作是形成完整、可信、说服力强的销售说辞。
◆商业氛围稍显冷清：
商业氛围的形成需要一定时间，目前新香洲总体商业氛围还不够红火，商业类型以社区配套居多，缺乏高档次酒店、娱乐场所。本案附近的旺角商业文化中心经营冷清，距离最近的电力·时代广场万佳百货项目真正投入实用尚须时日。 ◆竞争对手较为强大：
本案与仁恒项目狭路相逢，两个大盘集中在一起，遭遇战不可避免。仁恒是上海
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资深地产开发企业，项目遍布多个城市，开发经验及理念都十分成熟，面对这样的竞争对手，绝对不可掉以轻心。 ◆开发商品牌影响力不够：
中珠置业的知名度在新香洲辐射有限、美誉度不够，在市的地产消费者心中尚未形成强势品牌印象。
3、机会分析
◆新香洲置业需求较大：
新香洲是新生代中产阶层最为集中的区域。经过10年左右的成长期，他们的经济收入、社会地位已经跃上新台阶；住宅作为中国家庭第一消费品，牢牢占据大宗消费品需求市场的首位，而新生代中产阶层也迫切需要更符合他们品位与气质的房产品。
◆产品研发、形象定位及包装：
目前市的地产市场上，无论规模、品质、形象等各方面都真正称得上一流产品、在消费者心目中美誉度很高的楼盘不过华发新城、五洲花城等寥寥几个。这几个楼盘销售速度极快，二手市场上求购火爆，呈现出供不应求的局面。本案的规模已经奠定了高品质楼盘的基础条件，在此类产品市场需求旺盛的前提下，如果能在产品研发上投入重金、多下功夫，并能真正了解、迎合引导目标客户群的审美需求，采取高超的形象定位包装手法，打造出真正符合新生代中产阶层审美需求的房产品形象，相信可以赢得市场大获全胜。
三、应对策略
根据上述优劣势分析，其劣势在相当程度上影响到了本案的定位与销售策略的制订，应采取切实有效的应对策略，扬长补短，经过整合营销措施，提升本案的整体竞争实力。除在形象品牌上大力提升楼盘及企业的品牌形象外，以下措施也必须作为工作重点： ◆强化产品研发环节：
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不惜重金聘请高水准的规划设计、建筑工程、园林景观公司，以真正具备产品优胜实力的品质赢得市场。
◆对形象包装、广告推广进行精心策划：
高水准的广告投入并不意味着一定是铺天盖地的密集投放，它的真谛在于：每次出击，必是精品；让消费者每次接触到楼盘的形象，都会在心目中强化提升对其的好感。
◆对现场工地进行包装：
让消费者对本案质量在感观上有直接的了解，让消费者感觉本案的质量是从每一细节做起，并实时对建筑质量进行监控。 ◆对现场售楼中心进行精心包装制作：
围墙、户外广告、楼书、宣传资料、模型、展板、建筑三维动画等直接体现楼盘直观形象的道具必须制作精致，给消费者以最强的信心支撑。 ◆“附加值”策略
1.通过对本案的价值做加法，即强化与众不同之处，从楼盘本身的建筑设计、产品品质、环境艺术、文化涵、业主所得到的实惠等各方面进行挖掘和创造，全面提升楼盘的附加值，加大消费者的选择依据。 2.附加值提升的方法为：
通过环境、建筑艺术、配套的形象包装、高水平的物业管理（引进物管强势品牌，导入智能化、亲情式物业管理），增加附加值。
第三节：产品规划方案
一、住宅规划方案
价格策略：
【第二梯队的领头羊】
我们在第一章关于2006年国房地产市场宏观环境的分析中提到，2006年国地产市场的博弈将会更加激烈。我们认为，这一态势具体到2006年的地产市场，更多的表现为消费者与开发商的较量与交锋——开发商将使用更多的促销手段与办法，
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中珠项目策划方案
