国际大厦工程部日常管理作业指导书
1计划管理
工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体措施有： 1.1建立设备档案资料卡
将大楼内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。 1.2编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。 1.3维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据指令完成任务后必须如实填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。专业主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。 2组织管理
大楼的设备分布在大厦的每一个角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要观察有没有什么松动，要看计
量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听声音是否异常，要感觉设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，取决于部门要安排检查，且检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。 3协调管理
3.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。
3.2合理用人，要用员工所长，职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3.3定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。
3.4主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。
3.5部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。
3.6对各班组应一视同仁，电工、瓦工等都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。
3.7要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。 4安全生产管理
楼厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，大楼设备运行管理，要抓安全第一。 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作： 4.1设立安全管理组织。 4.2进行安全教育及训练。 4.3定期或不定期实施安全检查。 4.4事故发生原因的调查和分析。 4.5调查分析结果的保存。
4.6经常保持安全的工作场所。 4.7提高工作人员对安全教育的兴趣。 4.8制定工作安全守则及奖惩规定。
4.9责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。 5能源管理及节能降耗
大楼的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，大楼是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。 5.1大楼能源控制管理应从如下几个方面入手： 5.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态
譬如，大楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。又如，不少大楼冷凝水回收系统多数均不正常，这是因为忽略了冷凝水的回收是一项重要的节能措施。 5.1.2更新耗能大的设备
对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，而不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。
5.1.3合理的安排运行
譬如变压器，通常应工作在60％－100％的负载情况下，工作效率最高，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。 再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了。排风机、大楼内公共区域及楼外广场照明时间段的自动控制，可以最大效率地取得预期效果，这也能节约许多能源。 5.1.4采用先进的技术和管理设备
如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。 5.2能源消耗控制程序及要求
5.2.能源消耗控制的范围是：电、水、油、天然气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、燃气表，油料使用须登记。
5.3设备节能办法简介
5.3.1重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。
5.3.2工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。
5.3.3了解各种能源的收费标准。
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