第六章 项目的运营与管理
第一节 项目管理模式
本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划、立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营管理委托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司、人员和技能的优势，突出“专业的人做专业的事”，从而确保项目能够在一开始就按照正确的方向开展。
除此之外，项目将“合作” 作为管理的主要形式。其中，将重点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与顺德区政府开展合作，将项目列为该政府面向国际市场的重要出口展示和供应基地；与中国地址大学（武汉）、复旦大学等合作，将项目作为学校的教学、研究和交易展示基地；与顺德区旅游局、广东省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为顺德旅游景点之一、成为广东省工业旅游示范基地、科普教育基地等等。通过上述合作，一方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。
第二节 项目营销管理
本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。
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所谓专业群体主要指业内制造商、批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。
所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化、娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧、酒文化专区、动漫体验、培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办一些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。同时，围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。
第七章 项目的环境影响分析
本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生的废水、废气和废渣。
对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。
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对于生产涉及到的环境保护问题主要集中在生产过程中产生的废水、废气、废物以及噪音四个方面。其中：工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生的废水，由于本项目所涉及的产业不存在重污染物质，所以排放的废水可以直接进入市政污水管道。同理，本项目中也不会有超标的废气产生，生产过程中产生的少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生的柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。对于生产中产生的焊锡渣，将委托环境保护部门直属的回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。而对于包装材料，则由专业的废品回收机构回收。
本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出的噪音和应急情况下柴油发电机发出的噪音。对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门的现场噪音检测。
综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响的废水、废气、废物和噪音，经过采取相应的措施，都可以达到国家规定的控制标准。在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面的验收。
第八章 项目的风险分析
本项目的风险主要体现在以下三个方面：
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1、招商风险
与本项目主题相同或类似的项目主要集中在深圳、番禺等地，而且已经具有相当的影响力和规模。因此，在本项目投入使用的初期，如何吸引更多的商家进入，是本项目成功与否的关键。
针对招商风险，主要的对策包括：选择具有相关项目运作经验的专业商业管理公司负责项目策划和招商；突出项目的各项优势；制定有利于扶持商家的各项优惠政策；积极与专业的公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多的增值服务，利用顺德政府特殊的扶植政策和顺德珠宝产业人才的优势等。
2、市场风险
任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处的区域是否具有相当消费层次和消费购买能力的客户人群等，都是项目能否接受市场考验的重要条件。
针对市场风险，主要的对策包括：利用项目的文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体的活动，如形象代言人选拔、社区活动、培训和讲座活动举办等；在市场上进行针对性的宣传和推广，扩大项目的知名度和影响；通过与贸易促进机构的合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。
3、规划改造风险
由于本项目是在现有旧工业区的基础上改造完成的，一些现有资
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料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来一定的风险，尤其是一些隐蔽设施的存在。此类风险会使项目增加额外投资的风险。
针对规划改造风险，主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有的基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造的工程量，从而减低规划改造的风险。
第九章 结论
综合上述，本项目具有不可复制的政策、区位、产业和专业管理优势。符合顺德“十二五”发展规划和产业导向要求，弥补了顺德区产业空白，利用万辉珠宝成及熹涌工业区现有旧工业区进行“三旧”改造，充分体现了项目的经济性，特别是通过项目带动整个羊大路片区乃至整个伦教产业升级，行程伦教的商业中心，做为顺德的商务花园区，充分体现了项目的先锋引导性。因此，项目可行，且成功运作，将使其成为顺德珠宝文化产业集聚基地的引领者，对周边地区的现代服务业起到积极的辐射和带动作用。
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珠宝文化创意产业园项目可行性研究报告
