②→开发商→开发项目→招商入驻
综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式，是对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。
五、私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
结语：工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划、招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，象经营城市一样去经营园区，将会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。
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产业地产100讲（25）：产业地产商如何赚钱？
2003-2013，是中国城镇化快速推进的十年，也是房地产业发展的黄金十年。中国房地产业亟待升级与转型，细分的地产类型逐渐浮出水面。以2014年为标志，在继住宅和商业地产之后，产业地产成为资金追逐的热点。对于地方政府来说，不仅追求经济的高效快速发展，而且需要更加高效集约的使用土地、资
金等资源，最终培育和发展更多的就业机会，实现人口集聚，产业结构升级及新型城镇化的可持续发展。在这种情况下，相对于传统的住宅和商业地产来说，延长了地产行业价值链的新型产业形态——产业地产毫无疑问获得政府、企业的重视和青睐，成为新型城镇化建设的助推器。
产业地产相比于传统的住宅地产、商业地产，具有更多元的盈利模式：
①城市基础设施开发建设利润
目前，我国已规定各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级市场开发，土地一级开发需由企业进行。企业代政府提前完成前期市政的相关投入，包括对交通、地下管线、污水处理、给排水、供暖等市政做投入，需从政府获得相关收益。一些地方待政府获取土地出让的收益后，给予开发企业建设成本补偿，除此之外，还可以获得一定比例的利润，此模式即“成本+利润”补偿。
华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设，待园区土地出让后，政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。“成本+利润”的模式使得企业有更大的意愿加大市政设施的建设，解决了园区市政设施建设缺乏投入的难题。
②土地出让的收益分成
产业地产企业分享土地出让金（土地出让金分成），也可分享土地增值收益（“成本+利润分成”）。此模式利润高，但分享土地出让金存在风险，需确保土地一级开发有盈利空间。此模式还需要企业与政府关系良好，企业自身实力强大。
苏州工业园的一级开发则采取协议分成模式。在苏州的中新科技城土地一级开发中，中新苏州工业园区可以获得商住用地出让收入的78%，这直接导致其这部分的毛利率高达90%以上，利润很高。但在2008年之前，这部分收入分成比例只有5%而已。尽管由于工业用地出让亏损，加上其他输出地区没有这么高的比例分成，但苏州工业园土地一级开发的综合毛利率还是能够达到40%以上。
③房地产开发和销售的利润
产业地产开发企业获取土地后，拿到的有可能是生地，需要进行一二级联动开发；也有可能是熟地，直接进行二级开发。二级开发工业、办公、住宅或商业等物业，通过物业预售的收益，回补前期开发的成本投入。我国产业地产目前后期的运营盈利空间较小，房地产开发和销售的利润至今仍是产业地产开发最重要的利润来源。许多产业地产商在项目开发中多设置一定比例的可出售物业，通过销售物业来先期获取回报。
联东U谷确立了盈利模式\（60%出售、20%出租、20%合作经营）标准或\（40%出售、30%出租、30%合作经营）标准，通过一定比例的物业销售来确保项目稳定的现金流。
④产业招商获取的政府奖励费
产业地产运作过程中，企业的职责变大，成为市场的主体。产业招商也从过去依赖政府，到现在的以企业为主体。企业组建招商团队，收集企业信息，上门拜访，进行企业招商引资工作。一些地方政府对企业招商引资的产业按照落地投资额进行补偿，给予招商引资奖励费。
如华夏幸福基业招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达40-50%。
⑤园区后期运营管理带来的利润
我国产业地产商正逐渐从开发商向开发运营为一体的产业地产商转变，园区运营的地位逐渐重要。园区运营阶段获取的利润，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。
我国园区物业租赁收入比重偏低，上市公司租赁收入占主营业务收入比重普遍位于50%一下，浦东金桥租赁收入比最高，达到60%，可见我国产业地产的运营能力还偏弱。
企业孵化和股权投资近年来呈现发展加快的态势，出现了一批从事孵化运营的企业，如湖北高投、张江高科。企业孵化和股权投资是我国产业地产商的重要发展方向。
园区运营管理的另外一种盈利点来源于经营交通、地下管线、污水处理、给排水等项目获取利润与补贴，或通过运营医院、学校等公建配套获取政府补贴。苏州工业园的市政公用事业也分为基建和公用投资运营两部分，2013年，中新苏州工业园区的市政公用业务收入为7.3亿元，占总体收入近15%。
以上是我国产业地产商的主要的盈利模式。随着我国产业地产商的不断深耕发展，市场上将会出现更多的成功的产业地产项目，产业地产商的盈利模式将会更加多元化和灵活化，盈利模式将会得到创新。
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产业地产100讲（26）：工业地产投资风险分析
随着中国经济的快速发展，越来越多的境外企业来华投资，并且不少企业在中国设置生产基地，工业地产投资日趋升温。在国内一些城市，为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要，不少的住宅地产企业也转型走工业地产投资路线。
那么当前的工业地产投资注意事项有哪些呢？
主要存在两大注意事项：
中国工业地产投资存在三大风险
1、市场风险
工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。因此说，工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产，极容易忽视工业地产对工业的依赖性。基于这样一种背景，作为工业的中间引致需求，工业地产的需求并不是很大，如果盲目进入工业地产，是很危险的。
2、经营风险
一般而言，工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，这与经济周期和行业波动的相关性相吻合。许多开发商认为，我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑，基于这么大的市场需求，竞争不甚激烈，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升。
然而，在国家频繁出台行业调控政策的背景下，许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨，同时，此类企业具有经营风险小，回报稳定的特点，因此是不错的投资选择。这样无疑导致了工业地产投资的大量进入，由此带来了投资与经营上的风险。为什么这样说呢？业内都看到国外工业地产巨头纷纷抢滩中国，但它们与国内开发商有着很大的不同：
其一、发展基础不同。进入国内市场的国外巨头，如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头，其已经是本领域的老牌企业，其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系，其每到一国或一地区的工业地产的背后，都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制，因此，其工业地产的投资与开发，基本上按需定制，这是国内开发商所截然不同的。国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险也就不可避免。
其二、融资制度不同。国外工业地产巨头进军中国市场的背后，是其与跨国公司千丝万缕的金融联系、是全球化的资本融资市场支撑，是强大的投资基金、
产业地产100讲从菜鸟到高手
