成本管理五大要领
物业管理成本
? 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各
项支出。
? 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 ? 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 ? 物业管理区域清洁卫生费用 ? 物业管理区域绿化养护费用 ? 物业管理区域秩序维护费用 ? 办公费
? 物业管理企业固定资产折旧
? 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 ? 经业主同意的其它费用 物业管理的成本分类
? 会计科目的成本构成
? 营业成本 直接人工费（项目费用） 直接材料费（项目费用） 间接费用等（公司管理费用）
? 期间费用或经营管理费用 管理费用 财务费用
? 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用
物业管理成本内容
? 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费） ? 基本工资 ? 社会保险费
? 按规定提取的福利费 ? 加班费 ? 服装费 ? 工服洗涤费 ? 测算公式：
人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积S 案例分析
? 法定劳动时间：20.82天 ? 法定计薪天数：21.75天 ? 社保计算基数
? 社平工资的60%：
? 30990元×60%=18594元÷12=1549.5元 ? 日加班工资计算方法
? 最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40元 ? 周六周日加班：40×2=80元 ? 周一至周五：40×1.5=60元 ? 法定节日：40元×3=120元
? 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费） ? 维修维保费 ? 装修费 ? 能源费 ? 康乐设施费 ? 杂项费用
? 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=
｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡)
? 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费） ? 清洁机械材料费 ? 化粪池清理费 ? 劳保用品费 ? 清洁工具购置费 ? 垃圾外运费 ? 其它费用 ? 水池清洗费
? 测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费） ? 绿化用水 ? 劳保用品费 ? 农药化肥
? 园林景观再造费 ? 工具费
? 测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费 ? 保安系统费
? 保安系统费日常运行和维护费 ? 日常保安器材费
? 测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 办公费用 ? 交通费 ? 通信费 ? 低质易耗品 ? 书报费
? 宣传广告和市场推广费 ? 法律费用
? 测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具 ? 通迅设备 ? 办公设备 ? 工程维修设备 ? 其它设备
? 固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费） ? 公众责任险 ? 设施设备险
? 测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 经业主同意的其它费用（其它费用） 物业管理成本估算方法
? 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准
? 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本
? 成本估算结果汇总 测算程序
? 根据物业档次、类型确定服务标准
? 确定收费面积、
? 编制劳动定员、定额、定酬表 ? 按九项成本分别测算费用
? 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据 从物业法规角度认识
? 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5%
? 酬金制计税 应税总额=酬金*10%
? 行业贯例 酬金=成本*10—15% 利润=收入* 10—15%
? 收费面积不等于物业区域建筑面积 案例分析
? 某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位
约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等） ? 测算该项目全年成本费用总额是多少？
? 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？ ? 支出预算 测算 序号 项目 测 算 依 据 测 算 式 备 注 结果 一 人员 工资 协管队：20 人 队长：1人 2人 门岗：4人 巡逻岗：4人 车管工：4人 2人 轮休：3人 工程部：共4人 保洁部：共14人 ??㏒?1+2 78614。8元 1人×2000 2人×1740 13人×1540 4人×1540 31660元/月 人工费 1 4人×1500元/6000元/月 月 14人×850元/11900元/月 月 1人×3000元/月 4人×1500元/10200元/月 月 1人×1200元/月 59760元 客户服务：6人 ??琰茞?管理处主管：1人 管理员：4人 ?ü 1人 小计 44人 2 17810元/月 3438元/月 保险、福利 183元/月 按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元 ? 支出预算 办公费 1+2+----+5 4791元/月 二 1 通讯 通讯：电话3台×100.元/月.台=300 综合 移动电话台4 300.-元/月 计算 网费1×60-元/月 660元/ 月 2 固 定 资 产 投入4万元固资按3年折旧 及一次性投入物品折旧费 服装 低值易耗品 水电费 每人4套,使用期3年, 每套平均单价120元 按人均每月 元计 约1111元/月 3 4 5 人数×套数×520元/月 单价÷36月 人均数×人数 500元/月 2000元/月 据渝价［2004］778号文应为： 0.2元/月×10万平方米=20000元/月 公共设施备维电梯电费：550元/月×20台 三 修养护费 =11000元/月 电梯维保费：8000元/月 电梯年检费：93元×20台=1860元/月 ? 支出预算 四 环境绿化费 1+2 40860元/月 1 清洁卫生 （1）低值易耗品: 元 （2）出渣费：元 （3）垃圾袋等元 （4）消杀费（一次/季）元/月 1、物业保险费：250元/月 估算 2、不可预见费：2000元/月 127065元/月 127065元/月×5%=6353元/月 127065+6353=133418×5.5%=7337。99元/月 140755。99 元×12月=1689071。88元/年 2 五 六 七 八 九 十 绿化费 其它 费用支出 合 计 管理费 税费 年度费用 ? 支出预算 月支出总额 133418+7337。99元/月 =140755。99 利润 140755.99×10%=14075.60 收费依据 140755.99+14075.60=154831.99 收费标准 154831.99—9000=145831.99/9400=1.55元/月.平方米 成本管理的五大要领 ? 全员化管理
从基层员工抓起才能落到实处
? 精细化管理
从点滴管理开始涓涓细流终成江河
? 责任化管理
没有责任落实等于什么都没有抓
? 体系化管理
体系的建立是成本管理的基础
? 技术支持管理
节约成本技术支持是极为重要的。
（技术改造、技术革新）
成本管理五大要素
