发票，下同）上注明的增值税额。
2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
4.一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%
一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%
5.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
【注意】根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第十条的规定：“自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣
进项税额。
增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。
（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额
1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
2.不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。
（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动
产在建工程。
（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（7）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣
（8）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：
（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。
（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。 4.不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
（三）进项税发票的认证抵扣
1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发
票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息，待稽核比对通过后方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。
2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。
根据《国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第71号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。
（1）在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前的所属期。
（2）确认勾选的操作期为当期已申报结束或征期结束后（以两者中较先发生者为开始时间）至下期申报当天或征期结束当天（以两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期，如纳税人于2017年3月1日进行勾选认证的增值税专用发票可于2017年2月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发票只可于2017年3月所属期申报抵扣。
六、预缴税款
1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小规模纳税人），采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款/（1+税率或者征收率）*3%
一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。
4.房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报《增值税预缴税款表》。
【补充】不动产经营租赁的预缴：
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
七、纳税义务发生时间
1.纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产
房地产业营改增主要文件
