成本对象：是指为归集和分配开发产品开发、 建造过程中的各项耗费而确定 的承担费用的项目。
――开发成本的承担者(项目)
(1) 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集， 然后再摊入能够对外销售的成本对象。
可售开发产品 不可售开发产品
独立成本对象 过渡性成本对象
(2) 分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没 有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
可否销售原则
(3) 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能 时，可以作为独立的成本对象进行核算。
例如，一个综合楼，地下为车库，1?3层为商业用房，4?20层为住宅。 小区内多栋楼房结构近似，开竣工时间相近，小区内有商铺、住宅、地下车 库等。
(4) 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售 价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(5) 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本 出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
例如，商铺与住宅，结构、层高、室内设备、装饰都不同。
(6) 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合 上述原则分别划分成本对象进行核算。
“备案制度”：第26条“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管 税务机关
备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本 对象的，应征得主管税务机关同意”。
3. 成本分摊方法：对共同成本和不能分清负担对象的间接成本， 应按受益原 则和配比原则进行分配。
(1)占地面积法(落地面积法)：指按已动工开发成本对象占地面积占开 发用地成本对象占地总面积的比例进行分配。
① 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比 例进行分配。
② 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地成本对象占地 总面积的比例进行分配；然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占 地总面积的比例进行分配。
例：土地征用及拆迁补偿费
(2)建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积 的比例进行分配。受益原则
① 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例 进行分配。 ② 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑总面积的 比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比 例进行分配。
例：配套设施费、基础设施费、前期工程费。
（3）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本 对象直接开发成本的比例进行分配。
例：开发间接费、借款费用
（4）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算 造价的比例进行分配。
例：借款费用、开发间接费
4. 下列成本应按规定方法进行分配：
（1） 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行 分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情 况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配， 土地整体开发完毕再行调整。
（2） 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面 积法进行分配。
（3） 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价 法进行分配。
（4） 其他成本项目的分配法由企业自行确定。 五、土地增值税的税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
1 、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额
的免征土地增值税。
财税[2006]141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民 政府根据国
办发[2005]26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
国办发[2005]26号对普通标准住宅规定的原则条件是
1 、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2 、单套建筑面积在120平方米以下；
3 、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格
1.2倍以下。
：
20% 待
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上
述标准的20% 经济适用住房建设单位利润要控制在3%以内。
（二） 国家征用、收回房地产的税收优惠
《条例》第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 《细则》解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
财税[2006]21号进一步明确：
（1） 因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民， 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；
（2） 因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
（三） 个人转让房地产的税收优惠
1、 《细则》：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 ，经向税务 机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未 满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
2、 财税字[1999]210号规定：对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时 暂免征收土地增值税。
3、 个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土 地增值税。 4、 自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。 （四） 企业以房地产投资联营的税收优惠
财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（函单位及个 人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企 业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的 收土地增值税。
财税[2006]21号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的， 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品 房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税 的规定。
（五） 合作建房的税收优惠
对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的， 暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（六） 企业兼并的税收优惠
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的， 暂免征土地增 值税。
（七） 旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税 [2008]24 号）：
，应征
第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房、 经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。
与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自 2007年8月1日起执行, 文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。
第二节房地产企业土地增值税的清算
一、 土地增值税的征收管理
1、 《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收
入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地 增值税,待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。
2、 财税[2006]21号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区 房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同 类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行 清算，多退少补。
3、 国税发[2010]53号：
第二条、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用， 各地须对目前的预征率进行调 整。 （1 ）除保障性住房外—— 保障性住房不预征； （2） 东部地区省份预征率不得低于 2% （3） 中部和东北地区省份不得低于1.5%; （4） 西部地区省份不得低于1%
各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
二、 土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收 法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值 税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关 提供有关资料，办 理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
（一） 税务机关的责任： 1、 提供优质服务
2、 对纳税人申报情况进行审核。 国税发（2009） 91号
（二） 纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保 证清算
申报的真实性、准确性和完整性。
三、土地增值税的前期管理
1、 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控， 做到 税务管理与纳税人项目开发同步。
国税发[1995]90号：开发商应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开 工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送 《土地增值税项目登 记表》。 京地税地（2009）
105号 30天内
2、 主管税务机关对纳税人项目开发期间的 会计核算工作应当积极关注，应 督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、 成本、费用。
3、 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合 发票管理规定，对纳税人实施项目 专用票据管理措施。
四、 土地增值税的清算受理 （一） 土地增值税的清算单位
1、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； 2、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
3、 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《清算管理规程》：对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳 土地增值税。
（二） 土地增值税清算项目的确定 1. 应当进行土地增值税清算的项目： ① 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ② 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③ 直接转让土地使用权的。
应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起 主管税务机关办理清算手续。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：
① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售 建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%但剩余的可售建筑面积已 经出租或自用的；
② 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③ 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 ④ 省级税务机关规定的其他情况。
要求清算的项目由主管税务机关决定并下达 《清算通知》，纳税人应当在收 到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提 供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理。
五、 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一） 土地增值税清算表及其附表；
（二） 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、 用 地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要 了解的其他情况。
90日内到
土地增值税清算指南与纳税筹划
