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预缴的企业所得税分别为（）万元。（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%）
A.15，35B.0，25C.12.3，32.10D.0，16.9【答案】B【解析】
20PP年一季度应预缴企业所得税=（200×25%+10-60）×25%=0（万元）
扣除的60万元属于弥补20PP年亏损60万元，弥补亏损后20PP年一季度实际利润额=0（万元）20PP年二季度应预缴企业所得税=（600×25%+50-100）×25%=25（万元）3.某房地产开发企业20PP年5月设立，当年有关资料如下： （1）征用开发用地10000平方米，支付土地价款20PP万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。
（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费3000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。 （3）采用视同买断方式委托甲房屋销售公司预售该楼盘，委托销售合同约定买断价为每平方米8000元，超出买断价的价差归销售公司所有，开发企业不另支付手续费；当年预售20PP0平方米，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9000元，销售公司与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16000万元，贷记“预收账款”16000万元；
（4）发生管理费用400万元，其中一次性列支房屋租赁费220万元，租赁期为20PP年1月1日至20PP年12月31日；销售费用300万元；财务费用370万元，其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元。
20PP年7月，该楼盘达到完工条件，全部可售建筑面积为60000平方米。至年底，当年有关资料如下：
（1）发生建筑安装工程费3000万元，开发间接费用200万元，预提不可撤销的公共配套设施费300万元。
（2）当年年初至完工前继续采用视同买断方式委托甲房屋销售公司预售该楼盘，当年预售10000平方米，预售合同仍由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9500元，销售公司与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：借记“银行存款”8000万元，贷记“预收账款”8000万元；
（3）开发产品完工后至年底，采用视同买断方式委托甲房屋销售公司继续销售该楼盘，销售完工开发产品120PP平方米，销售合同仍由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9800元，销售公司与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：借记“银行存款”9600万元，贷记“主营业务收入”9600万元；（4）当年发生管理费用700万元；销售费用800万元，其中广告费和业务宣传费780万元；财务费用450万元，其中列支该楼盘完工前向银行借款的利息支出350万元，完工后向银行借款的利息支出80万元。
假设不考虑营业税及其他税费，未完工开发产品预计计税毛利率为10%，开发产品完工后企业已及时将“预收账款”转入“主营业务收入”，会计上全年计算结转“主营业务成本”6720万元。
要求：根据以上资料，计算并回答下列问题：6．该开发企业20PP年纳税调整增加额为（C）万元。A．1800B．2150C．2260D．2370【解析】
预计利润调增=20PP0G9000G10%=1800财务费用中应资本化部分调增=350
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租赁期为两年的房屋租赁费应调增=220G2=110合计纳税调整增加额=1800+350+110=2260 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[20PP]31号20PP年3月6日）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第六条采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 7．该开发企业20PP年发生的开发成本合计（D）万元。A．5950B．6100C．6300D．6450【解析】
土地征用费及拆迁补偿费=20PP+100+50=2150前期工程费=300建筑安装工程费=500基础设施建设费=3000公共配套设施费=0开发间接费=150借款费用=350 20PP年发生的开发成本合计=2150+300+500+3000+150+350=6450第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。8．该开发企业20PP年应确认完工开发产品销售收入（D）万元。A．9600B．33600C．37100D．39260【解析】 20PP年应确认完工开发产品销售收入
=20PP0G9000+10000G9500+120PPG9800=39260 9．该开发企业20PP年纳税调整减少额为（C）万元。A．1800B．2290C．2400D．2750【解析】
20PP年度已预计利润20PP年度应调减=180020PP年度应予税前扣除的房租费=220G2=110
20PP年度少结转营业成本=应结账已实现销售的成本-已结账已实现销售的成本=7210-6720=490其中：应结账已实现销售的成本
=可售开发产品总成本G已实现销售的可售面积G总可售面积=10300G420PPG60000=7210
20PP年纳税调整减少额=1800+110+490=2400
10．该开发企业20PP年应纳企业所得税（A）万元。A．7135B．7162.5C．6355D．6232.5
【解析】《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[20PP]31号20PP年3月6日）
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第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本G成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积G可售面积单位工程成本第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[20PP]29号20PP年3月19日）
一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 20PP年度营业收入总额=39260
开发产品总成本=20PP年开发产品成本+20PP年开发产品总成本=6450+（3000+200+300+350）=1030020PP年度营业成本总额=7210 20PP年度期间费用总额=管理费用+销售费用+费用化财务费用=（700+110）+800+（450-350）=171020PP年度已预计利润=1800
该开发企业20PP年应纳税所得额=39260-7210-1710-1800=28540该开发企业20PP年应纳企业所得税=28540G25%=7135
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[实用参考]房地产企业所得税试题 doc
