物业管理师实务案例
一、 某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。 1、 物业公司如何处理一般投诉。（16分） 2、 针对以上三个问题将如何解决。（9分）
二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。 1、上述有几点操作违规之处。（10分）
2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）
三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：
（一）人员工工资奖金及福利包括 1、分管此项目的副总经理工资 2、项目经理工资
3、项目员工年终绩效奖金 （二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用 （三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用 （五）管理区域装修垃圾清运费用 （六）公共秩序维护费用 （七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用 （九）固定资产折旧费 （十）对社会的爱心捐赠 问题
1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）
2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分） 3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）
4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分）
模拟一
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ ）万元以上。
A.50
B.300注册物业管理师考试
C.500
D.1000
2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 A.30
B. 45
C. 60
D. 90
3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ ）资质条件。
A. 一级
B. 二级
C. 三级注册物业管理师考试
D. 三级暂定
4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。 A. 7
B. 15
C. 30
D. 45
5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（ ）。
A. 可任选其中一个作为中标人
B. 应以报价最低的为中标人注册物业管理师考试
C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人
D. 应按照中标候选人的排序确定中标人
答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D
全真模拟二
1. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（ ）。
A. ③－②－①－④－⑤－⑥
B. ③－②－①－⑤－④－⑥
C. ②－③－①－④－⑤－⑥注册物业管理师考试
D. ②－③－①－⑤－④－⑥
2. 物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A. 各业主分别
B. 业主大会
C. 业主委员会代表业主
D. 物业建设单位
3. 业主临时公约由（ ）制定。
A. 建设单位
B. 购房人注册物业管理师考试
C. 物业管理企业
D. 房地产行政主管部门
4. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（ ）。
A. 设计工作
B. 工程监理工作
C. 开发建设工作
D. 物业管理咨询活动
5. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（ ）之日止的物业管理活动。
A. 首次业主大会会议召开
B. 业主大会成立
C. 50%业主入住注册物业管理师考试
D. 物业服务合同生效
答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D
2011年物业管理师《管理实务》全真模拟三
1. 业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（ ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A. 建设单位
B. 业主委员会注册物业管理师考试
C. 政府主管部门
D. 新物业管理企业
2. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。
A. 装修人
B. 装修企业
C. 装修施工人员
D. 物业管理公司
3. 在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。
A. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
B. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立注册物业管理师考试
C. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立
D. 即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立
4. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。
A. 测量
B. 敲击
C. 使用
D. 目测
5. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。
A. 砖结构
B. 木结构注册物业管理师考试
C. 钢筋混凝土结构
D. 框架结构
答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D
模拟四
1. 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。
A. 事后维修
B. 紧急抢修注册物业管理师考试
物业管理师实务模拟试题和详细答案
