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新婚夫妇的购房计划
戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领一个月。 基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。 目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。 问题：
1、现阶段是选择租屋或购屋划算？
2、如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？
一、财务状况及分析
首先来看该家庭的资产负债情况： 资产负债表 资产 项目 现金，活期存款 定期存款 共同基金 资产总额
目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。 其次，简要分析一下该家庭的现金流量： 现金流量表 类别 收入 项目 先生年收入 太太年收入 金额 78000 52000 百分比 59.8% 39.9% 说明 夫收入贡献度 妻收入贡献度 金额 5,000 10,000 20,000 35,000 负债 占总资产 项目 14% 29% 57% 100% 金额 占总资产 17% 17% 信贷应付款 /信用卡 6,000 负债总额 净资产 净资产总额 6,000 29,000 83%
精品文档． 精品文档 工作收入 工作收入依赖度 130,000 99.7% 理财及其它收入 400 0.4% 替代收入来源 年度总收入 130,400 100% 支出 生活消费支出 94,000 72.1% 消费率 偿债支出 6,000 4.6% 财务负担率 结余
保障型保费支出 年度总支出 2,400 102,400 1.8% 78.5% 21.5% 13.8% 7.7% 支出比率 储蓄率 固定储蓄计划 自由储蓄率 总结余（可储蓄额） 28,000 还本投资额 自由储蓄额 18,000 10,000 每月支出结构分析表 消费（生活）支出 细项 金额 2,000 1,000 1,000 1,000 1,500 1,000 7,500 % 占总消费支出 26.7% 13.3% 13.3% 13.3% 20.0% 13.3% 100.0%
食 衣（送洗，一般添购） 住（房租，水电气，电话） 行（交通费，油钱） 交际费 奉养长辈 消费（生活）支出小计 属偏低范围。21.2%，，可储蓄率从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8% 收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。，有过度消费之虞，72.1 %支出方面，财务负担率并不高（低于），但消费率高达 46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。且外食与交际费用合计高达生活支出的 精品文档． 精品文档
二、购屋或租屋评估
1、租屋的净现金流现值
=–48,000／（1.03）–48,000*1.06／（1.03^2）–480,00*（1.06^2）／（1.03^3）–48,000*（1.06^3）／（1.03^4）–48,000*（1.06^4）／（1.03^5） =–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273 =–246,984元。
2、购房的净现金流现值
购屋自备20万元，贷款利率4.5%，20年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794（n=20，i=4.5）=46,125.67元。
5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）4.580=–211,242元。 假设5年后售屋：
当时房价=80万*复利终值系数XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。
当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369元。
当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。 售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567元。
购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5年房贷支出总现金流量现值-211,242）+（售屋所得现值586,567） =175,325元。 3、结论
因为（购屋净现金流175,325）–（租屋净现金流现值-246,984）=422309元>0 目前购屋合算
4、贷款额度概算
理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。 房价*25%=届时需自备金额251,942元。 精品文档． 精品文档
房价*75%=届时需贷款金额755,826元。
5、购房能力评估 A.自备款额度评估
在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份： 1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产–消费负债=29,000元。
2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元（前项已经扣除）。
三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100（n=3，i=10） +34,000*年金终值系数3.31000（n=3，i=10）[112540] =38,599+112,540=151,139元<自备款金额251,942元。 自备款准备尚不足，差额=100,803元。 B.每年偿债能力评估
已清偿消费负债6,000元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000<每年摊还金
额58,105元。
每年偿债能力尚不足，差额=24,105元。 结论：前述购屋计划无法以目前收支结构达成。 C.如何调整收支
自备款不足部分，每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000（n=3，i=10）=30,454元。
房贷偿还部分，每年差额=24,105元。 故，
未来三年，每年比现况需多储蓄金额=30,454，=>每月多储蓄2538元即可。 购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105=>每月多储蓄2009元即可。
建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。
6、投资组合
调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。
（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑） 精品文档． 精品文档
调整后加建议调整目前占金预估报酬加权预估项目 金额 权预估报 率 后百分比报酬率融资产组
合比重 酬率0.00% 0.00% 0.35% 2.5% 14% 5,000 活期存款0.20% 5.00% 4% 1.16% 10,000 定期存款 29%
1.50% 25.00% 6% 债券基金 0 0% 0.00% 8.40% 12% 20,000 70.00% 57% 6.84% 股票基金 调整后投调整前投
酬预估酬预估
风险控制7. 投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险，实务上可透过下列方式降低或分散： 产品挑选方面： 选择有长期稳定绩效可参考者； 选择投资于较大区域市场的基金； 选择同类型基金中各项指标表现较佳者（低波动幅度，高平均报酬率）； 同类型产品中，仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。
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资组合报8.35% 资组合报10.1%
个人理财规划之买房规划案例教学提纲
